Cessione di contratto di locazione commerciale

Maximilione ha scritto:

Salve a tutti !
Dopo 5 anni di lavoro, con fatturato sempre in crescita, sto valutando la cessione dell'attività di ristorazione per questioni famigliari.
La mia è una ditta individuale con partita IVA.
Mi sono accorto solo ora (ero ancora ingenuo e inesperto) che in un punto del contratto sta scritto: "....è vietato di sublocare, dare in comodato, o cedere il bene immobile oggetto del contratto, senza il permesso scritto del locatore.".

Ora, siccome i rapporti col proprietario non sono molto idilliaci, volevo sapere se ho comunque diritto a trovare un acquirente a cui cedere l'attività o mi sono giocato tutto con quella firma sbadata.

Grazie a tutti.

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Puoi, con assoluta tranquilllità, cedere l'attività e di conseguenza anche il contratto di locazione.
Questo è l'articolo (36 della legge 392/78) che ti autorizza:
"Il conduttore puo' sublocare l'immobile o cedere il contratto di
locazione anche senza il consenso del locatore, purche' venga insieme
ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante
lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore puo'
opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della
comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato
il cedente, puo' agire contro il medesimo qualora il cessionario non
adempia le obbligazioni assunte.
Le indennita' previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di
colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva
della locazione".
Devi stare attento solamente alla scadenza del contratto.

Grazie mille Antonello,
ma per evitare il blocco da parte del locatore come bisognerebbe comportarsi ?
E ancora, se non si riesce ad essere liberati dal locatore, fino a quando mi porterei dietro il "fardello" del nuovo conduttore che paga o non paga ? E ci si può tutelare in qualche modo ?

La proprietà dell'immobile non può opporsi alla cessione del contratto di locazione, a seguito di contemporanea cessione di azienda, salvo che sul nuovo conduttore esistano riconosciute problematiche passate in giudicato. Per la liberazione non dovrebbero esserci problemi se hai sempre pagato ed il nuovo conduttore accetta le condizioni precedenti. Dovresti fare attenzione che il contratto abbia già tutti i crismi della continuità di ulteriori 6 anni. Se ancora non hai iniziato il sesto anno, conviene attendere, casomai alla scadenza del quinto la proprietà non ti invii disdetta. Se invece sei già nel sesto e non hai ricevuto disdetta alcuna, procedi pure con la cessione d'azienda.

Ho da poco oltrepassato il 5° anno e sono entrato nel 6°. Siccome la disdetta avrebbe dovuto mandarmela 12 mesi prima, penso che ormai non me la potrebbe mandare più. Giusto ?
Se per qualsiasi motivo non dovessi ottenere la liberazione, fino a quando sarei corresponsabile dei pagamenti del nuovo conduttore ?
Grazie.

Maximilione ha scritto:

Ho da poco oltrepassato il 5° anno e sono entrato nel 6°. Siccome la disdetta avrebbe dovuto mandarmela 12 mesi prima, penso che ormai non me la potrebbe mandare più. Giusto ?
Se per qualsiasi motivo non dovessi ottenere la liberazione, fino a quando sarei corresponsabile dei pagamenti del nuovo conduttore ?
Grazie.

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Non avendo ricevuto disdetta, il contratto è stato rinnovato per ulteriori 6 anni che li può godere anche l'eventuale subentrante.
La liberatoria, ripeto, è un atto dovuto dalla proprietà se il nuovo conduttore rispetta il contratto con le stesse condizioni.

Volevo un chiarimento/consiglio sulla liberatoria.
Se non dovessi ottenerla dal locatore (per qualsiasi motivo) che cosa mi consigli di fare per tutelarmi da eventuali morosità del nuovo conduttore ?

Maximilione ha scritto:

Volevo un chiarimento/consiglio sulla liberatoria.
Se non dovessi ottenerla dal locatore (per qualsiasi motivo) che cosa mi consigli di fare per tutelarmi da eventuali morosità del nuovo conduttore ?

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Una fidejussione bancaria sarebbe l'ideale .
Altro non vedo.

Antonello,
ti chiedo un altra informazione: la caparra che ha in mano il locatore è costretto a ridarmela in caso di subentro nel contratto d'affitto di un nuovo conduttore ? Grazie.

Maximilione ha scritto:

Antonello,
ti chiedo un altra informazione: la caparra che ha in mano il locatore è costretto a ridarmela in caso di subentro nel contratto d'affitto di un nuovo conduttore ? Grazie.

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Sicuramente stai accennato al deposito cauzionale che hai consegnato alla proprietà per eventuali danni all'inizio della locazione.
Di solito, se non esistono danni all'immobile, va restituita con gli interessi legali o la si lascia nelle mani della proprietà a favore del nuovo conduttore e questi consegna al cedente una pari somma.

Non restare in solido nel contratto di affitto se il proprietario non ti libera.
Credimi troppe situazioni ove chi ti acquista la licenza non paga l'affitto e tu rispondi in solido.
Una fideiussinoe come dice Antonello sarebbe il Top, sperando la possano rilasciare.
Ciao.