rmmm882

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Privato Cittadino
salve vorrei sapere se e´possibile usucapire un immobile di un eredita in fase di suddivisione comprendente 3 fratelli e 2 sorelle. La mia famiglia abita in questo immobile continuatamente da almeno 30 anni e nessun erede ha mai avuto da ridire a riguardo. Ci atteggiamo da effettivi proprietari pagando bollette, tasse, riparazioni etc.

La suddivisione e´in fase di mediazione ma gia ci sono forti litigi con le sorelle. Loro si sono sempre disinteressate dei beni ereditari e non ci abitano da almeno 40 anni. Adesso siamo in fase di mediazione per la suddivisione e loro pretendono una somma spropositata in denaro per vendere le quote. Ál momento abbiamo commissionato una perizia per determinare i valori dei beni. Noi siamo possessori di due quote avendo comprato una quota da una sorella.

come procedere a questo punto: si puo usucapire l´immobile? o mediare e trovare forzatamente una soluzione?

grazie per il vostro tempo e per le risposte
 

francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
si puo usucapire l´immobile?
Direi di no; visto che siete in mediazione come comproprietari , evidentemente riconosci il fatto che parte delle quote sia legittimamente di altri.
o mediare e trovare forzatamente una soluzione?
Se nessuno è interessato/disponibile a rilevare le quote degli altri, e se l’immobile non è divisibile, potrete chiedere la divisione giudiziale; ma il rischio concreto è che il tutto venga venduto all’asta, per dividere il ricavato (che sarà presumibilmente ben inferiore al valore reale).
In questi casi meglio comprare le quote degli altri, o vendere sul mercato.
 

giorgio brondi

Nuovo Iscritto
Amm.re Condominio
L'usucapione va dichiarata dall'interprete giuridico con una sentenza costitutiva, l'onere della prova è in capo all'attore, elementi fondamentali sono: comportarsi come dominus, il decorso del tempo e il possesso pacifico della res
 

Jan80

Membro Senior
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Per me vi state muovendo bene, fate intanto fare una perizia da un vostro tecnico di fiducia. Poi, se all'altra sorella sembrerà troppo bassa basta che faccia fare a sue spese un'altra perizia a un altro tecnico in contradditorio con la vostra. Se le due perizie si andranno a diseallineare di molto lasciate pure che i tecnici parlino tra loro per concordarne i metodi di stima.
Alla fine bisogna che si abbia una stima reale dell'immobile in modo tale che possiate procedere all'acquisto delle rimanenti quote.
Altrimenti c'è quello già prospettato da @francesca63
 

ludovica83

Membro Vintage
Privato Cittadino
Per me vi state muovendo bene, fate intanto fare una perizia da un vostro tecnico di fiducia. Poi, se all'altra sorella sembrerà troppo bassa basta che faccia fare a sue spese un'altra perizia a un altro tecnico in contradditorio con la vostra. Se le due perizie si andranno a diseallineare di molto lasciate pure che i tecnici parlino tra loro per concordarne i metodi di stima.
Alla fine bisogna che si abbia una stima reale dell'immobile in modo tale che possiate procedere all'acquisto delle rimanenti quote.
Altrimenti c'è quello già prospettato da @francesca63
Purtroppo il tecnico in mediazione può anche rifiutarsi di avere un contraddittorio... soprattutto se è stato pagato per "gonfiare una perizia". Non lo fa, parla solo con l'organismo di mediazione ma non c'è "interazione con lui". Quindi il tutto va nel nulla.

Forse gli conviene incaricare un tecnico che rediga una perizia asseverata e giurata che poi gli sarà anche utile anche per il fascicolo processuale nel caso in cui la mediazione non vada a buon fine.

Detto questo mi auspico per loro che si conclusa senza dover andare in tribunale.
 

rmmm882

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie a tutti per le risposte.

@Jan80 le tasse le pagano tutti gli eredi

@ludovica83 scusa la mia ignoranza potresti spiegarmi meglio il tuo post, perche il tecnico in mediazione dovrebbe gonfiare la perizia? Succede che vengano pagati da una parte? Quindi consigli di fare una perizia asservata e giurata proprio per evitare che la perizia venga gonfiata dal mediatore e dopo é utilizzabile in fase di una eventuale divisione giudiziale? Grazie per il vostro tempo
 

ludovica83

Membro Vintage
Privato Cittadino
@ludovica83 scusa la mia ignoranza potresti spiegarmi meglio il tuo post, perche il tecnico in mediazione dovrebbe gonfiare la perizia? Succede che vengano pagati da una parte? Quindi consigli di fare una perizia asservata e giurata proprio per evitare che la perizia venga gonfiata dal mediatore e dopo é utilizzabile in fase di una eventuale divisione giudiziale? Grazie per il vostro tempo
Perché le parti si presentano ognuna con le proprie perizie. Magari uno ne porta anche + di una, va in agenzia e fa fare la perizia all'agenzia, va da un tecnico etc...

Se una persona vuole ottenere X... ti posso postare una perizia in cui il terreno edificabile adiacente e accorpato era conteggiato come terreno edificabile aggiuntivo. Altra con il giardino... valutato come se fosse un giardino botanico... dove addirittura era possibile un domani ulteriore edificazione (non si sa sulla base di cosa... essendo una fetta di terreno imbucata dietro una casa e senza nessun altro accesso). Sono aumentati anche i mq2 della casa... x i coefficienti... poi c'è da stabilire il valore al mq2 (che viene stabilito prendendo i valori di compravendite similari entro 1 anno). Ebbene c'è chi lo ha calcolato sulla base degli annunci online sui portali... e non sui dati certi delle compravendite... dove almeno c'è un rogito che lo sancisce. Il prezzo che trovo su un portale, non è mai quello a cui vado ad acquistare, visto che poi c'è una trattativa nel mezzo. L'attribuzione dei valori è sempre un problema...

Hai davanti magari 3 perizie: 2 differiscono 1/- del 10% e un'altra è quasi il doppio... Allora naturalmente si richiede un incontro con tutte le parti... e il tecnico dice parlo solo con l'organismo... nn voglio un dibattito.
Alla fine è solo un rimpallo in cui si rimanda di seduta in seduta... (la mediazione che dovrebbe durare 3 mesi, va avanti per + di 1 anno in rinvii) tentando in tutti i modi di arrivare ad una soluzione anche se è EVIDENTE dalla documentazione che qualcuno ha fatto qualche errore...

Quando sei invece in tribunale il giudice nomina il CTU. Il CTU va a verificare in prima istanza le perizie che sono state depositate nel fascicolo processuale e da li parte la sua verifica. Nei fascicoli processuali vengono inserite perizie asseverate e giurate perché nella domanda di divisione che si fa al giudice, devono essere attribuiti dei valori.
Queste tipologie di cause come per la mediazione i costi da sostenere sono proporzionati al valore del contendere (ecco perché servono dei valori che siano il + possibili reali... e non fantasiosi).

Detto questo io ti auguro di concludere in mediazione, mettendo sul tavolo anche qualcosina in + (non il doppio intendo) ma evitando di trascinarsi per anni in tribunale. Che poi si arriva in tribunale e il giudice in prima istanza nomina il CTU (= altri costi oltre a tutti quelli dell'avvocato per preparare i fascicoli etc etc) e chiedi nuovamente di trovare un accordo tra le parti. E intanto son già passati 3 anni...

Trovare un accordo celermente è un risparmio di denaro e di tempo (e di salute).
 
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