Compravendita a rischio per inadempimento agenzia/proprietario

Disfido ha scritto:

Con questo preliminare OGGI il proprietario è inadempiente e dovrebbe risarcirmi.

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Oggi non è ancora inadempiente, lo sarà se non ti potrà vendere l’immobile libero al 30 novembre.

Se la condizione sospensiva per il mutuo si è avverata, cioè se hai avuto l’ok definitivo per il mutuo dopo la perizia , l’agente avrà versato la caparra al venditore, come previsto ( immagino, perché di questo mi pare tu non abbia scritto; ero rimasta che a fine ottobre la perizia non c’era ancora stata).
In questo caso potrai o chiedere il doppio della caparra versata, o i danni dimostrati, provvigione dovuta compresa.
Ma i danni devono essere dimostrati, e non è così semplice.

Se invece non hai ancora fatto la perizia, io forse, con le nuove info sul ritardo dei lavori della casa “compranda” dall’inquilino, che hai scritto di la, lascerei perdere tutto, senza chiedere niente e senza dovere provvigioni, e cercherei altro.
Ci manca solo che la perizia trovi abusi insanabili, e poi le hai provate tutte ...

Mi rendo conto che le risposte sono per forza di cose un po’ vaghe; d’altronde solo leggendo quanto firmato e conoscendo nei dettagli la vicenda si potrebbe capire bene come procedere ( o perlomeno come mi muoverei io, se dovessi gestire da agente questo “casino”).

francesca63 ha scritto:

Oggi non è ancora inadempiente, lo sarà se non ti potrà vendere l’immobile libero al 30 novembre.

Se la condizione sospensiva per il mutuo si è avverata, cioè se hai avuto l’ok definitivo per il mutuo dopo la perizia , l’agente avrà versato la caparra al venditore, come previsto ( immagino, perché di questo mi pare tu non abbia scritto; ero rimasta che a fine ottobre la perizia non c’era ancora stata).
In questo caso potrai o chiedere il doppio della caparra versata, o i danni dimostrati, provvigione dovuta compresa.
Ma i danni devono essere dimostrati, e non è così semplice.

Se invece non hai ancora fatto la perizia, io forse, con le nuove info sul ritardo dei lavori della casa “compranda” dall’inquilino, che hai scritto di la, lascerei perdere tutto, senza chiedere niente e senza dovere provvigioni, e cercherei altro.
Ci manca solo che la perizia trovi abusi insanabili, e poi le hai provate tutte ...

Mi rendo conto che le risposte sono per forza di cose un po’ vaghe; d’altronde solo leggendo quanto firmato e conoscendo nei dettagli la vicenda si potrebbe capire bene come procedere ( o perlomeno come mi muoverei io, se dovessi gestire da agente questo “casino”).

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Ho appreso ieri che la perizia è stata effettuata, non mi era stato comunicato.
L'assegno che ho consegnato è ancora in mano all'agenzia, il venditore non lo ha incassato ma vi riporto quanto mi ha detto l'agente immobiliare un mese fa:

"Il proprietario al 30 novembre sarà inadempiente e mi dovrà le commissioni di entrambe le parti mentre tu potrai pretendere il doppio della caparra"

Mi pare di capire che in ciò che mi ha detto ci sono delle inesattezze..
Riguardo i ritardi della casa dell'inquilino sono io che penso al peggio, le case sono completate esternamente, pavimentate con impianto elettrico, mancano infissi e rifiniture, non è questo il problema.
Il problema è che così come la consegna è slittata da settembre a febbraio, allo stesso modo potrebbe slittare da febbraio ad agosto per motivi economici o burocratici o solo Dio sa...
Quindi non è importante la data in sè inquanto qualsiasi data è inaffidabile, ma come giustamente mi dici tu, il fatto che se intendo andare avanti devo farlo con la consapevolezza che a marzo potrò trovarmi nuovamente nella situazione odierna.

Sto cercando di ragionarci, perchè sono convinto che l'inquilina non uscirà entro l'anno.
L'unica cosa che mi spinge in qualche modo a voler aspettare è il fatto che per trovare e comprare un altro immobile con quelle caratteristiche (ne ho visti davvero tanti) potrebbe volerci più tempo e forse varrebbe la pena aspettare.
Oppure potrei nel contempo interessarmi ad altri immobili (come sto già facendo) ed eventualmente pagare la penale e tirarmene fuori...non so

Disfido ha scritto:

Oppure potrei nel contempo interessarmi ad altri immobili (come sto già facendo) ed eventualmente pagare la penale e tirarmene fuori...non so

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Guardare altri immobili mi pare ragionevole, viste le incertezze.
Nel caso trovassi qualcosa che ti piace , potrai decidere come gestire il tutto.
Certo con un contratto condizionato alla “liberazione” dall’inquilino dovrai aspettare la data prevista per poter comprare altro senza rimetterci.
Mentre con un contratto come quello in atto, ma con solo le date posticipate, se vorrai comprare altro perderai provvigioni e caparra ( sempre che il venditore non preferisca chiederti i danni, comprese le sue provvigioni,se superiori alla caparra).
Devi fare valutazioni complessive.
Diaciamo che intanto guardarsi intorno non è impegnativo, finché non firmi niente.
Ma perlomeno ti porti avanti.
Ovvero, spera il meglio, ma preparati al peggio.

Disfido ha scritto:

Il proprietario al 30 novembre sarà inadempiente e mi dovrà le commissioni di entrambe le parti mentre tu potrai pretendere il doppio della caparra"

Mi pare di capire che in ciò che mi ha detto ci sono delle inesattezze..

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Con il venditore inadempiente nei tuoi confronti, in teoria entrambi dovrete pagare le provvigioni, poi tu dovrai decidere se chiedere il doppio della caparra, o i danni dimostrabili, comprensivi di caparra da te versata.

Mi sto interessando ad altri immobili già da un mese, perché avevo capito l'andazzo.
Purtroppo non ho trovato nulla di mio interesse.

Durante la prossima settimana incontrerò il mio legale che mi ha suggerito di inviare una lettera raccomandata all'agenzia in cui dichiaro che sono pronto a rogitare ma loro non mi hanno ancora dato modo di farlo essendo l'appartamento ancora occupato.
Vorrei discutere con lui circa altre possibili strade che prevedano ad esempio di acquistare l'immobile con un deposito cauzionale, ma vediamo cosa mi dice...
In generale prediligo l'idea di acquistare l'immobile libero e diversamente rinunciare o prendere tempo.

Disfido ha scritto:

In generale prediligo l'idea di acquistare l'immobile libero e diversamente rinunciare o prendere tempo.

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Concordo.

Buonasera, vi do dei brevi aggiornamenti:

- sono stato in filiale Unicredit, loro vedono un tasso del 3% ma mi dicono che essendo la pratica inserita da un intermediario non hanno un livello di accesso tale da potermi dire se quel tasso è quello concordato tra l'intermediario e la banca

- sono stato dal mio legale per parlare a lungo di tutta la questione e lui ha individuato tre risoluzione:

1. risolvere il contratto comunicando che non mi interessa più l'immobile.
   Sostiene che oltre a non poter pretendere alcun danno, non sia conveniente rinunciare perché in questo caso l'agenzia potrebbe pretendere la provvigione e addirittura il proprietario incassare l'assegno.
   Gli ho fatto presente che c'è una clausola sospensiva sul mutuo ma mi ha detto che non è essenziale e che anche il "libero da 30 settembre" potrebbe non essere essenziale.
2. mantenere il preliminare in essere e fare un accordo scritto che estende la data massima dell'atto nuova data (esempio 30 aprile).
   Sostiene che anche questa ipotesi non è conveniente perché mi comporterebbe attesa senza certezza che l'immobile si liberi con conseguente aumento dei tassi del mutuo e in qualsiasi momento il proprietario potrebbe rendere vana la mia attesa non vendendomi più l'appartamento, restituendomi l'assegno di caparra consapevole che non gli farò causa per poche migliaia di euro.
3. comprare l'immobile occupato. Sostiene che sia l'opzione migliore perché non sono esposto ai rischi della soluzione (1), attendo come nella soluzione (2) ma nel frattempo percepisco l'affitto. Gli ho fatto quindi presente delle eventuali problematiche di sfratto o di mancato pagamento dell'affitto e mi ha assicurato che un sfratto si risolverebbe in pochi mesi ("non è più come una volta") e che anche i soldi dell'affitto li recupererei facendo causa all'inquilino.

Facendo un sunto: dice che se voglio posso tirarmene fuori ma col rischio di perdere soldi, caparra o commissione all'agenzia. Dato che in ogni caso c'è da aspettare consiglia di aspettare ma percependo l'affitto, nella peggiore delle ipotesi ho aspettato comunque.

Non so se il suo ragionamento sia condivisibile ma io mi aspettavo l'esatto contrario. Devo dire che è stato abbastanza convincente e rassicurante, voi come la vedete?

Se non hai fretta, potrebbe essere la soluzione più pacifica, fermo restando una cospicua diminuzione del prezzo.

Bagudi ha scritto:

Se non hai fretta, potrebbe essere la soluzione più pacifica, fermo restando una cospicua diminuzione del prezzo.

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Si, è un altro tipo di acquisto, non per viverci "subito".
Mi spaventano le problematiche di sfratto o mancato affitto ma il legale mi assicura che è solo problema di tempi e non di soldi, lo spero...

Intanto, fatta premessa di tutti i controlli su contratto disdetta etc, volendo intervenire sul prezzo, avrei pensato questo:

• sconto di euro 2000 a titolo di spese che dovrò sostenere per un eventuale sfratto e/o se non dovessi beneficiare delle agevolazioni prima casa (questo nel caso in cui non riuscissi a portare la residenza nel nuovo immobile entro 18 mesi dal rogito)
• sconto di euro 1800 (importo pari 3 mensilità) a copertura della caparra che l'inquilino ha versato all'inizio del suo contratto e che pretenderà da me (si presume che non mi pagherà le ultime 3 mensilità)
• altri 1800 euro (importo pari a 3 mensilità) a titolo di deposito cauzionale nel caso l'inquilino non mi dovesse pagare le prime 3 mensilità successive al mio subentro nel contratto di locazione

ma sei già sicuro che sarà moroso? informati prima di fare i conti anche perchè a me risulta che le procedure di sfratto (dipende dai casi) ma vanno dai sei mesi ad un anno ed hanno dei costi da parte tua, che poi puoi richiedere al conduttore (sempre che abbia fondi o da perdere qualcosa....!!!!!)

Non contento del parere del mio legale, mi sono rivolto ad un altro.
Il nuovo legale mi fa presente una serie di problematiche che l'altro aveva minimizzato o addirittura trascurato e ha pareri diversi su altri punti:

• se l'inquilino è nel mezzo di un 4+4 la disdetta ha un valore marginale perchè potrebbe comunque decidere di godere dell'intero contratto, ed essendo un 4+4 anche di altri 2 anni successivi (4+4+2)
• i tempi di rilascio per uno sfratto sarebbero molto piu lunghi di 2 mesi, si potrebbe parlare anche di anni, dipende da chi abita l'immobile
• non è detto che il termine della disdetta sia 6 mesi, bisogna controllare cosa è specificato nel contratto di locazione
• il proprietario è inadempiente e mi deve per legge il doppio della caparra, non lo farà ovviamente spontaneamente
• l'agenzia immobiliare non può pretendere nessuna provvigione inquanto l'appartamento "non libero da settembre" lo rende nullo (l'altro avvocato mi ha detto che quel termine non è essenziale)
• potrei citare l'agenzia per responsabilità

In sostanza mi suggerisce, se voglio acquistare l'immobile di fare tutte le verifiche contrattuali di adempienza del conduttore etc, ma specifica che non devo sentirmi obbligato ad acquistarlo per non incorrere in spese a me non imputabili da parte dell'agenzia, da quel punto di vista sostiene che non ho da perdere ma da guadagnarci.

La mia idea è che questo secondo legale sia stato più scrupoloso ma anche piu ottimista nella probabilità di abbandonare la compravendita.

A chi credere?