Compromesso e regolarità edilizia

Buongiorno,

Io e il mio compagno stiamo acquistando un immobile a Genova e abbiamo avuto qualche rallentamento della pratica per vari motivi

Il primo problema è che abbiamo fatto richiesta del fondo Consap e non abbiamo ancora avuto una risposta (il mutuo è invece già stato deliberato). Ciononostante il venditore vorrebbe fare il compromesso. È possibile farlo includendo una clausola che ci tuteli in caso non ci venga rilasciato il contributo Consap?

L'altro grosso problema è la regolarità edilizia dell'immobile. L'agenzia sostiene che essendo un edificio costruito fra il 1920 e il 1940 (quindi prima del 67) non serva certificato di agibilità
In realtà ci è stato detto dal comune che a Genova il titolo edilizio e abitabilità serve dal 1939, per cui dovrebbero dichiararci che l'immobile è ante 1939, giusto?

Inoltre l'immobile è il risultato di un accorpamento di due appartamenti nel 1992, e a quanto ci è stato detto serviva un'autorizzazione.
Gli abbiamo proposto di farci scalare il costo della pratica di messa in regola dal prezzo di acquisto e in tutta risposta ci hanno intimato di redigere il compromesso entro il 23 dicembre, altrimenti la compravendita verrà annullata. Vogliono parlare di eventuali regolarizzazioni davanti a un notaio ma con così poco preavviso non riesco ad avere un appuntamento

Se stipulassimo il compromesso in agenzia a cosa devo stare attenta? Cosa posso scrivere per tutelarmi e per far sì che vengano avviate le pratiche di verifica e l'eventuale messa in regola?

Ringrazio anticipatamente chi risponderà

Un saluto

elisa.bge ha scritto:

Inoltre l'immobile è il risultato di un accorpamento di due appartamenti nel 1992, e a quanto ci è stato detto serviva un'autorizzazione.

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certo che serviva la pratica comunale e con la fine dei lavori il nuovo accatastamento e la richiesta di agibilità (Ex abitabilità).
Ma ora la planimetria catastale come si presenta?

Grazie per la risposta. La planimetria catastale è conforme allo stato attuale dell'immobile

elisa.bge ha scritto:

Inoltre l'immobile è il risultato di un accorpamento di due appartamenti nel 1992, e a quanto ci è stato detto serviva un'autorizzazione.
Gli abbiamo proposto di farci scalare il costo della pratica di messa in regola dal prezzo di acquisto e in tutta risposta ci hanno intimato di redigere il compromesso entro il 23 dicembre

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Certo l'unione delle due unità doveva avvenire mediante un adeguata pratica edilizia > successivamente con nuovo accatastamento.
Il fatto che ci sia conformità tra stato di fatto e accatastamento è ininfluente in assenza di pratica edilizia che legittimi tali interventi del 1992.
A questo punto serve l'agibilità / abitabilità degli interventi effettuati nel 1992, e puoi anche tralasciare quella della costruzione 1920 - 1940, che non ti servirebbe a nulla.
Le intimazioni nascondono sempre insidie che si vogliono superare all'ultimo momento.
Suggerirei di farsi seguire da un tecnico di propria fiducia.

È quello che sospetto anch'io. Non vorrei perdere la casa perché mi interessa molto, sarei quindi propensa ad effettuare lo stesso il compromesso con l'inserimento di apposite clausole cautelative.. Accetto ovviamente suggerimenti grazie mille per l'assistenza!

elisa.bge ha scritto:

Grazie per la risposta. La planimetria catastale è conforme allo stato attuale dell'immobile

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Fai fare la visura storica catastale da lì si evincono le pratiche di unione dei subalterni. Se risultano le variazioni con la soppressione del subalterno chiedi all'agente la documentazione, ma qui dovrai farti seguire da un tecnico.

Grazie a tutti per i consigli

Basterà inserire in preliminare che l'immobile all'atto notarile dovrà essere in regola con le norme urbanistiche e catastali.

Se l'acquirente fa il mutuo direi che non è sufficiente. Il perito deve avere la documentazione in regola prima.

L'autodichiarazione, sempre se voi la accettate, basta per la compravendita ma non per il Comune.
Dovendo fare adesso una pratica edilizia in sanatoria il Comune pretenderà la prova che l'edificio sia effettivamente ante '39
Può non essere semplicissimo da dimostrare, sicuramente non si può fare da un giorno all'altro e non è a costo zero.

elisa.bge ha scritto:

Gli abbiamo proposto di farci scalare il costo della pratica di messa in regola dal prezzo di acquisto e in tutta risposta ci hanno intimato di redigere il compromesso entro il 23 dicembre

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Hanno poco da intimare, se vogliono i soldini si devono mettere le mani in tasca e sanare la situazione