Tento di rispondere punto per punto (sai già che son prolisso
)Il dissenso può essere espresso successivamente all'attività svolta (qualora inconcludente).
E se le dinamiche raccontate (prima richiesta provvigione a circa 12 mesi dalla vendita) non escludo che @sirDario possa aver effettuato il recesso (oralmente) sempre inconscio del fatto che l'acquirente fosse prima passato dall'agenzia.
(immagino che dopo aver firmato il preliminare, ci sia stata una telefonata dell'AI per sapere se il prezzo veniva abbassato o per mantenere il rapporto con Dario, al che lo stesso avrà ben detto qualcosa del tipo "ho venduto privatamente, sono a posto") Recedendo quindi dal contratto orale.
Il conoscente non ha agito come procuratore, ne institore o altro ma come mero apriporta: anche gli fosse stato detto di sottoscrivere le proposte pervenute, questi le avrebbe accettate solo a proprio conto (art 1392 La procura non ha effetto se non è conferita con le forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere ) quindi non fa le veci del venditore, non lo rappresenta ed anche avesse preso visione della lista clienti (follia) rimarrebbe un atto ininfluente per Dario. Tra l'altro l'AI non può fornire l'informazione a terzi ma solo al venditore (questi, in caso, diventa responsabile della divulgazione di tali notizie).
Per quanto riguarda le informazioni relative all'affare cito il 1759 di nuovo: " Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso" il prezzo e la data di conclusione del contratto sono da fornire ASSOLUTAMENTE, diversamente come può valutare l'affare? Non comunicando queste il diritto alla provvigione fa PUFF (in nuvoletta di fumo).
Il nome del compratore FORSE poteva tenerlo segreto se il venditore non glielo chiede* ma il 1176 (in combinata col 1759) lo obbliga a fornire quelle informazioni.
Per esser più precisi ed a scanso di equivoci: è vero che l'AI può rifiutarsi di raccogliere una proposta ma è obbligato a comunicarla qualora venga fatta in forma scritta.
Tra l'altro quando non rispetta quest'obbligo, rischia anche di dover risarcire il venditore (in alcuni casi particolari).
In un altro post abbiamo ben spiegato che rompersi le balle a far firmare la lista clienti aggiornata è si una perdita di tempo ma (se sei un AI) ti tutela in casi come questo.
*tu venderesti casa tua a non sai chi, ne a che prezzo ne quando ti da i soldi? Ovvio che chiedi all'AI chi è che offre, quanto (come) e quando te li da.
La proposta conteneva delle condizioni (mutuo, verifiche, bonifiche etc etc)? Il prezzo offerto era conforme al mercato, più alto, più basso? (in effetti anche questo sarebbe un dato da dire obbligatoriamente... ma soprassediamo).
Il venditore, salvo non sia avvezzo al mercato immobiliare, non può conoscere le dinamiche di questa professione (perfino gli AI non le conoscono tutte, figuriamoci se le può conoscere uno che fa altro). Tuttavia, concordo che con la normale diligenza (ex "del buon padre di famiglia") e visto il valore economico del bene in oggetto, dovrebbe venir in mente a chiunque di metter per ascritto gli accordi.
Sul fatto che l'acquirente sia stato un cancaro non v'è dubbio!
Per l'accordo con l'agenzia Dario potrebbe rifarsi agli accordi presi: paga la quota percepita in più rispetto al prezzo pattuito con l'AI (se l'ha presa).
Per l'acquirente, quando/se firma un foglio visita e/o tanto più visto che ha sottoscritto una proposta, non c'è via di scampo e la provvigione ha da pagarla...
Ovvio che se la proposta è stata fatta solo in forma verbale e quindi rifiutata dall'AI le cose potrebbero cambiare (ma saranno le aule preposte a determinare una risposta esatta).
Io, in una situazione come questa, non pago anche perché se il rogito è già fatto, c'è anche la dichiarazione mendace, davanti a notaio, di cui tener conto.
