ab.qualcosa

Membro Storico
Agente Immobiliare
Molto semplicemente i dati mancano, siamo in territorio inesplorato.
Ho visto che scenari immobiliari prevede sostanzialmente una riduzione modesta dei prezzi nei prossimi anni per tornare a valori superiori ad oggi già a partire dal terzo/quarto anno se non ricordo male.
 

akaihp

Membro Attivo
Professionista
Ok, Ammettiamo tranquillamente che non abbiamo dati sufficienti e che ci troviamo attualmente nella crisi e non ne siamo fuori.
Non ho ancora trovato analisi serie che prevedano scenari più che previsioni.
Le previsioni in mancanza di dati sono una attività che si addice di più ai maghi e fattucchieri che a consulenti.
Da consulenti mi aspetto scenari elaborati e possibili conseguenze.
Non sono un epidemiologo, posso però lo stesso sommariamente immaginare tre scenari:
1- dopo un periodo x breve si torna alla "normalità" (cioè vita di prima)
2- dopo un periodo x lungo si torna alla "normalità" (cioè vita di prima)
3- dopo un periodo x lungo NON si torna alla "normalità" ma ad uno stato di allerta permanente.

Non ho considerato la quarta scelta perché secondo me prima di renderci conto (o di dichiarare) che non si possa tornare alla vita di prima, avremo bisogno di un periodo lungo di adattamento.

Ovviamente non conosco il valore di x, nè sono in grado di immaginare quanto sia da considerare x lungo o breve. Diciamo che per attività commerciali con forte contatto con pubblico e relative agli assembramenti, già questo fermo è un periodo lungo. Un periodo superiore all'anno potrebbe decretarne una forte modificazione anche nel caso di "ritorno alla normalità".
Come consulente - se mi occupassi di cinema e teatri - forse mi starei molto preoccupando del "poi" - in ogni tipo di scenario.
Invece mi occupo di residenza e uffici e anche qui l'approccio è differenziato.
Ammettiamo un x breve per minore o uguale a 1 anno e lungo per minore o uguale a 3 anni.
Per la residenza - nuove costruzioni - nei casi 1 e 2 non vedo molte varianti. Mi sono già arrivate richieste di revisione degli spazi all'aperto per i nuovi appartamenti, ma noi abbiamo sempre progettato così. Infatti non progettiamo per l'emergenza ma in modo tale che i nostri edifici possano funzionare bene anche in situazione di emergenza.
Ma la maggior parte dei nostri edifici sono di fascia media e medio-alta in centro a Milano, con dotazioni di standard di fascia alta.
A Milano centro ad oggi, hanno meno appetibilità sul breve periodo i tagli piccoli, dedicati agli affitti brevi, in favore di tagli grandi e confortevoli per le classi medio-alte.
Vi sarà da fare molte considerazioni per tutti quegli interventi di edilizia economica popolare in cui - per risparmiare - sono stati eliminati gli spazi esterni privati in favore di spazi comuni. Nei casi 1 e 2 vi è un problema momentaneo da affrontare con soluzioni alternative alla progettazione che includa approcci "laterali" all'uso degli spazi. In questi casi si potrebbero implementare a scopo organizzativo delle applicazioni che già si usano per gli uffici evoluti (smart).
Dal momento però che queste grandi aggregazioni in genere sono organizzate e manutenute da strutture pubbliche che non hanno dimostrato in passato particolare flessibilità, ho qualche dubbio sulla prontezza nella risposta.
Per Milano spero nei nuovi interventi a seguito dei bandi "Abitare" e negli uffici dell'Assesorato.

Le visioni future di Boeri e Fuksas (e altri) che auspicano un bucolico ritorno alle campagne e ai piccoli borghi li riserverei solo per le fasi 2 e 3 e quindi premature nella loro formulazione.
Differenzierei questo motore che tende alla deurbanizzazione tra lo spostamento dalle città ai sobborghi e ai borghi rurali.
Ci sarebbe anche qui da approfondire ma adesso devo lavorare un po' anche io. A presto.
 

akaihp

Membro Attivo
Professionista

eldic

Membro Storico
Privato Cittadino
guarda, casualmente a pranzo parlavo con mia moglie, anche lei assolutamente non del ramo, del tuo "thread di fuksas".
quello su cui ci eravamo focalizzati era che ormai i giovani si intruppano in buchi da 30 mq in città ma comodi per arrivare in ufficio. la casa è solo un puntello dove fare la doccia, dormire, tenere al massimo il ripiano per il microonde; per il resto c'è la movida o, per i tranquilli, quello che gli esperti chiamano il "third place".
tutta sta roba spazzata via di colpo, tutti tappati nei loculi come leoni in gabbia.
di contro, se sta roba della smart working prosegue, vuol dire che 1-2 giorni alla settimana non hai da andare in ufficio; gli altri trovi comunque meno traffico.
"vuoi vedere che la gente ricomincia a rivalutare i paesini della prima (o seconda) cintura, dove vivi meglio è con gli stessi soldi compri il doppio dei metri?
poi ti viene in mente che, giusto 100 anni fa, c'è stata una epidemia che si è portata via 50 milioni di persone (dati sottostimato perchè mancante di dati sicuri del terzo mondo).
dopo 5 anni (di dopoguerra, oltretutto) la gente se la godeva più di prima. all'orizzonte si gonfiava il bubbone della crisi del '29.
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
dopo 5 anni (di dopoguerra, oltretutto) la gente se la godeva più di prima. all'orizzonte si gonfiava il bubbone della crisi del '29.

Dopodichè c'è stata la Seconda Guerra Mondiale e quando è finita la gente se l'è goduta molto più di prima...

Ecc.Ecc.
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Di previsioni ne stanno facendo in parecchi, da chi dice che i prezzi subiranno un piccolo calo pari al 10%, considerando che chi perderà il lavoro già prima non aveva accesso al credito, per cui posto che l'acquisto di casa avviene quasi sempre con mutuo, la domanda non potrà calare troppo: c'è sempre stato e ci sarà sempre chi avrà bisogno di una casa.

C'è chi invece dice che per i prossimi anni ci sarà un forte calo dei prezzi, per la perdita di lavoro e dunque la crescita delle sofferenze sui mutui, fallimenti di aziende ecc.

C'è chi dice che nell'immediato ci sarà un po' di confusione: chi si sbriga a vendere per non restare col cerino in mano, e chi a comprare per non rimanere coi soldi in banca...

Secondo me occorre fare discorsi di altro tipo, a carattere macroeconomico, del tipo: qualcuno dice che il 20% delle P.IVA non riaprirà o comunque anche se riaprissero, non ce la farebbero... C'è chi sostiene anche di più del 20%, e considerando che parecchie aziende stavano già in difficoltà prima del problema, non so quanto quest'ipotesi possa essere lontana dalla realtà. Se così fosse, ovviamente, sarebbe un disastro totale, e si bloccherebbe ogni settore. Altro che calo dei prezzi.

E se il lockdown non fosse finito? E se tra un mese tutti di nuovo chiusi in casa per altri 2 mesi?

Poi è chiaro che quando l'economia ripartirà (tra qualche mese o tra qualche anno, questo non lo possiamo sapere) i bilocali senza balconi saranno meno appetibili di appartamenti con ampi balconi o con giardino, e qualora prendesse piede lo smart working, perchè no, magari qualcuno si sposterà dalla città ai paesini in provincia.

Nel frattempo mi sono fatto un giretto in rete nella zona che monitoro e ho visto un immobile promosso veramente a 2 soldi. Parliamo di 110k (richiesta); qualche mese fa un immobile del genere sarebbe stato sponsorizzato a 140-160k. Il calo è netto. Spero sia solo un caso isolato, o magari qualche situazione con pignoramento in corso, altrimenti cominciamo male, proprio male.
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Ma perché? Forse si inizia a ragionare invece. Meglio vendere a un prezzo finalmente ragionevole piuttosto che non vendere affatto.
Parlo di un contesto in cui quel prezzo proposto è inferiore al costo di costruzione, o sta lì lì: dove vogliamo arrivare? E il prezzo del terreno edificabile? E il prezzo per un'eventuale ristrutturazione?

In bolla (anni 2000) eravamo arrivati ad avere prezzi dei terreni edificabili spropositati; prima del coronavirus eravamo arrivati ad una situazione in cui per certi versi i prezzi erano rientrati.

Se dobbiamo arrivare a 0 diciamolo pure, ma se così fosse, arriverebbero a 0, credo, anche i prezzi degli immobili da ristrutturare, il che implicherebbe paralisi totale del settore edile (chi ristrutturerebbe?).

Vogliamo arrivare a questo?
 

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