Strategia per soluzione servitù di passaggio

Buongiorno a tutti,
mi sono appena iscritta ma da qualche mese seguo il forum, che ho sempre trovato davvero istruttivo.
Scrivo per chiedere un consiglio.
Io e il mio compagno siamo interessati a un immobile che presenta una servitù passiva di passaggio pedonale e carrabile.
La servitù insiste per tutta la lunghezza del lato che confina con il lotto dei vicini (non intercluso, per cui la servitù non è dovuta).
Ci è stato riferito che nonostante la servitù sia stara regolarmente trascritta (abbiamo visura da cui risulta), vi è un accordo verbale per cui il nostro venditore ha accettato di retrocedere la recinzione del lotto dove inizia la servitù, di fatto concedendo ai vicini l'uso esclusivo del terreno in oggetto.
Vi sono capitate delle situazioni simili? Come le avete risolte?
Non abbiamo intenzione di metterci a litigare con i vicini su un diritto che è già nostro.
Avremmo interesse di risolvere la situazione prima o anche contestualmente al rogito, eventualmente anche raggiungendo un accordo con i vicini proponendo loro di rinunciare alla servitù dietro compenso o di acquistare il terreno su cui insiste la stessa.
Cosa ci consigliate di fare?
Grazie a tutti!

In che senso “diritto già vostro” ?
A rogito non potrete risolvere nulla, visto che il vicino non sarà certo presente.
E’ il vostro venditore che deve chiarire la situazione , e capire se e come è possibile eliminare la servitù a suo carico.
Se vuole cedere la parte di terreno su cui grava la servitu (ammesso che al vicino interessi), deve frazionare il terreno, e fare una vendita o una donazione, o concederlo in uso.
Mi pare che dobbiate prima approfondire la situazione, basandovi sui documenti e non sulle “voci” o sugli accordi verbali.

Purtroppo il venditore è in cattivi rapporti con i vicini, per questo motivo ci stiamo interessando noi direttamente della questione.
Con "diritto già nostro" intendo dire che (qualora acquistassimo) l'istituto della servitù non ci impedisce di utilizzare il terreno in oggetto, mentre attualmente l'accordo ufficioso tra il venditore e i vicini prevede che questi ultimi utilizzino il terreno in via esclusiva, come se di fatto lo avessero acquistato.
Posto che non abbiamo intenzione di acquistare un pezzo di terreno che poi non possiamo utilizzare, la situazione per come è ora sarebbe senz'altro fonte di litigio con i vicini.
Sarebbe possibile inserire nel rogito in sede di compravendita anche la rinuncia alla servitù (qualora i vicini accettassero) e fare così un unico atto?
Grazie ancora

nello stesso atto ritengo di no (@francesca63 o @Avv Luigi Polidoro sicuramente mi corigeranno) , in due atti separati, redatti contestualmente dal notaio nella stessa "seduta", si.
tuttavia, se fossi io l'acquirente, lascerei agli attuali proprietari la gioia di dirimere la quaestio.

MartinaC ha scritto:

Con "diritto già nostro" intendo dire che (qualora acquistassimo) l'istituto della servitù non ci impedisce di utilizzare il terreno in oggetto,

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Se ci passano le macchine, evidentemente è più una “strada” che un terreno fruibile e anche tu puoi solo passarci in macchina, non certo mettevi piante o altalene...(per esempio)

MartinaC ha scritto:

mentre attualmente l'accordo ufficioso tra il venditore e i vicini prevede che questi ultimi utilizzino il terreno in via esclusiva, come se di fatto lo avessero acquistato.

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Cosa ci fanno , oltre a passarci ?

MartinaC ha scritto:

Sarebbe possibile inserire nel rogito in sede di compravendita anche la rinuncia alla servitù (qualora i vicini accettassero) e fare così un unico atto?

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Il problema è trovare un accordo; poi va formalizzato, ok; ma non vedo perché il vicino dovrebbe acconsentire ( parlo della servitù, mentre l’accordo verbale attuale vale come il due di picche).

MartinaC ha scritto:

Sarebbe possibile inserire nel rogito in sede di compravendita anche la rinuncia alla servitù (qualora i vicini accettassero) e fare così un unico atto?

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La rinuncia alla servitù è un atto notarile a parte. Puoi farlo lo stesso giorno del rogito, ma sarà un atto a parte.

eldic ha scritto:

nello stesso atto ritengo di no (@francesca63 o @Avv Luigi Polidoro sicuramente mi corigeranno) , in due atti separati, redatti contestualmente dal notaio nella stessa "seduta", si.
tuttavia, se fossi io l'acquirente, lascerei agli attuali proprietari la gioia di dirimere la quaestio.

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Esattissimo tutto.

Rispondo con ordine a @francesca63
1. Il terreno in questione è indicato come servitù ma in realtà è un pezzo di giardino, tant'è che i vicini ne utilizzano una mimima porzione per passare con l'auto e addiruttura vi hanno piantato loro alberi ed arbusti.
2. Come sopra, i vicini utilizzano una minima porzione di servitù per passare e per il resto trattano il terreno come fosse loro (alberi piantati, ecc).
3. Io e il mio compagno abbiamo faticato a comprendere la reale situazione (un pezzo di terreno che sarebbe "nostro" pur se con la servitù, di cui ci verrebbe però precluso l'uso dai vicini con tanto di recinzione a segnare il confine dalla "nostra parte") perchè molto ingarbugliata e perchè l'ai non è mai stato chiaro, anzi addirittura negava l'esistenza della servitù.
Quello che vorrei capire è se nella vostra esperienza professionale questo genere di situazioni ( che mi sembra abbiano più a che vedere coi rapporti umani che con lo stretto diritto) possono trovare una soluzione ragionevole o se forse dovremmo metterci nell'ordine di idee di rinunciare alla compravendita.

Se il proprietario ha permesso al vicino di piantare alberi e usare quel pezzo di terreno come “giardino privato” si è complicato la vita da solo, e ora deve trovare il modo di risolvere il problema.
L’ideale, secondo me, sarebbe che lui cedesse quella parte al vicino, dopo aver frazionato il terreno, e voi offrirete un po’ meno del prezzo previsto.
Oppure:
1] ti vende tutto, e poi frazioni e cedi al vicino tu (a un prezzo minore, dovendo rinunciare ex post ad una parte)
2] sopporti la situazione attuale,
3] convince il vicino a non usare più quella parte se non come passaggio

per scegliere la strada da proporre, dipende anche delle dimensioni e morfologia del terreno; quanto e grande questo pezzo conteso ? E il resto ?

La servitù insiste su un'area di 140 mq circa, il restante giardino è sui 500 mq.
Temo di non aver menzionato - e me ne scuso - un dettaglio importante: il tetto dell'immobile che vorremmo acquistare per una piccola parte si appoggia al muro dell'immobile dei vicini, in quanto in precedenza erano un unico stabile.
La servitù corre proprio sotto a questa porzione di tetto.
Per cui pensavo, se vendiamo la porzione di terreno ai vicini, si dovrebbe creare una servitù "opposta" per consentirci la manutenzione del tetto.
Grazie ancora per i vostri preziosi contributi!