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  1. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Ciao colleghi, ero in deciso se postare l'argomento qui o in tematiche e fisco, ma visto che si parla dell'operato di un collega mi sembra opportuno parlarne qui.

    Siamo all' epilogo que miei amici dei quali ho postato due argomenti diversi ma attinenti ( convivente esce di casa per 3 anni può tornare quado vuole) e (scrittura privata dopo atto notarile è valida) sono all'epilogo.

    Tramite un collega hanno ricevuto una proposta d'acquisto per il loro immobile pari a 380.000,00€.
    L'Agenzia ha svolto il suo lavoro è riuscita a far trovare il punto di incontro tra venditore e acquirente, raccoglie la proposta con 5.000,00€ di caparra confirmatoria, preliminare entro fine Giugno con ulteriore versamento di 55.000,00 € e saldo al rogito per fine anno.

    Dovendo fare l'avvocato del diavolo, essendo miei conoscenti ho consigliato ai miei "amici" di pretendere dall'agente immobiliare che al preliminare i 55.000 o gran parte di quel versamento diventi integrazione della caparra confirmatoria.

    Con immenso stupore mi hanno riferito che il collega ha evitato il discorso adducendo che la proposta và bene così che bastano i 5.0000 come caparra e che quello che ho detto io son tutte balle :occhi_al_cielo:

    IO non sò voi ma a me sembrano ridicoli 5.000€ di caparra.

    Io sono abituato a "blindare" i contratti per evitare qualsiasi ripensamento per evitare furberie, insomma per avere un contratto che non sia facilmente risolvibile con pochi danni da entrambe le parti.

    Ora nasce il dilemma , qui dove opero io se registro la proposta poi l'ufficio delle entrate non mi riconosce piu nel preliminare i 55.000 come caparra confirmatoria ma bensì quale acconto prezzo che sappiamo benissimo và restituito in caso di risoluzione del contratto (ovivo danni a parte ecc ecc ma la sostanza è quella).

    Come agite voi?

    Concordate con me che il collega ha rispoto in modo davvero superficiale?
     
  2. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    mah, la confirmatoria è sempre un'arma a doppio taglio perchè se è vero che spesso rafforza il "vincolo contrattuale" a volte può creare problemi se di importo elevato specie se la data del rogito è molto in là nel tempo. E penso che questo sia il vero problema del tuo caso. Troppa acqua deve passare sotto i ponti e di tutto può succedere. Al di là di considerazioni come l'obbligo di adempiere che può essere richiesto giudizialmente, il venditore si troverebbe esposto ad un'esborso abnorme. Di contro quello che riceve come conto prezzo deve blindarlo e non spenderlo sino all'ultimo giorno del rogito. Situazione ambigua. Non saprei cosa consigliare :confuso:
     
  3. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    TI dirò che i venditori sono apposto come certificazioni impianti ecc, quindi sono consapevoli del rischio della restituzione del doppio, ma a me 5000 sembrano davvero pochini, pensa ormai a quanto ti chiedono per comprare un auto.
    IO direi almeno un 10 % come si usa un po in tutte le trattative.
     
  4. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io sono d'accordo con te .... :D
    .... è assurdo "bloccare" una casa fino alla fine dell'anno con 5.000 euro!
    Anche la somma da corrispondere al preliminare mi sembra corretta (intorno a 15%), quindi io manterrei assolutamente il punto con il collega .... spiegandogliene il motivo, e chiedendogli conto della sua posizione.
    Se insiste col non voler considerare i 55.000 come caparra confirmatoria sentirei puzza di malafede ..... :fico:

    ;)
     
  5. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Mah, il pericolo lo vedo più per il venditore che se prima di fine anno gli viene un coccolone e non può più vendere deve sborsare 110.000 eurini ( e ha la proprietà della casa quindi è facilmente aggredibile). Un giusto compromesso alla situazione lo vedo con una caparra conf. di circa 20.000 euro che non sono poi pochini nè per una parte nè per l'altra. Mi sembra comunque tanto il tempo preso per andare a rogito.
     
  6. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Caviapp il tempo presp per andare a rogito fa parte della trattativa, agli acquirenti stà benissimo, perchè a loro volta devono comprare uan casa piu piccola e hanno il tempo di guardarsi intonro e comprare.
    Quoto Maurizio, 5.000 euro di caparra confirmatoria son pochi pochissimi.
     
  7. Ciao a tutti, questo è uno di quei casi dove, quando qualcosa può non apparire chiara.............. consiglio la trascrizione del preliminare, concordando la spesa con il Notaio; Accettare nel preliminare un'importo di acconto così' alto imporrebbe il pagamento, alla registrazione, del 3% sull'acconto. A questo punto, meglio tutelare il cliente con la trascrizione.
     
  8. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Se io presento un preliminare con 5.000 euro di caparra e 55.000 di acconto prezzo, l'uffico delle entrate non mi chiede il 3% sull acconto prezzo perchè si parla degli acconti prezzo incassati PRIMA della registrazione.
     
  9. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    3% contro lo 0.50% se fosse caparra, giusto?

    5.000€ su quegli importi è effettivamente ridicolo... Concordo anch'io che i 20.000-25.000 siano adeguati
     
  10. Non è proprio così, la tassazione ALLA REGISTRAZIONE è del 3% sugli acconti già pagati e da pagare. Quello che fa la singola Agenzia delle Entrate non è Legge.
     
  11. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Si Isabella resta il fatto che l 'ufficio delle entrate di Desio recita cosi con una circolare: il 3%degli acconti prezzo incassati prima della registraizone.

    Ergo non accettano pagamenti sugli acconti che verrano pagati dopo la registrazione!!
     
  12.  
  13. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Isabella forse abbimo fatto un pò di confusione, sò anche io che la legge recita così, ma credimi che l ufficio di Desio si comporta così, e io registro cosi praticamente non ho mai fatto pagare ad un cliente un 3% sugli acconti prezzi da pagare dopo la registazione in quanto non li accettano.

    Che devo fare non li vogliono :?
     
  14. Roby, ma perchè non fanno un corso ai funzionari dell'Agenzia delle Entrate?????? mi chiedo gli eventuali problemi a chi devono essere addebitati!!!! ma purtroppo la risposta la conosciamo. Roby mi mandi la copia di questa circolare? giusto per capire se l'Agenzia di Gallarate si adegua.
    :fiore:
     
  15. piazzaffari imm.

    piazzaffari imm. Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao a tutti, vi comunico che da noi l'Agenzia delle entrate di Pinerolo (TO) x la registrazione del preliminare chiede lo 0,5% sulla caparra e il 3% su tutti gli acconti futuri (anche se da incassare) in alternativa mi hanno proposto di cambiare dicitura sul preliminare di tutte le scadenze di pagamento da acconto a "ulteriore caparra confirmatoria" pensate che fenomeni !!! :sorrisone:
    P.S.: ANCHE LORO NON SENTONO RAGIONI E NON SONO DISPONIBILI AD ALTRE SOLUZIONI !!! :disappunto:
     
  16. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    ecco il dolemma vedi piazzaaffari, seguendo il caso del post riportato, se io gli faccio incassare i 5.000 come caparra confirmatoria e poi gli faccio redigere ilp reliminare dicendo che i 55.000 vengono imputati quale integrazione della caparra confirmatoria l'uffio delle entrate di Desio non la accetta come integrazione adducendo che la capparrà è una sola. :disappunto: :disappunto: :disappunto:

    Ma vi rendete conto che così non si possono dare consigli a clienti che abitano in zone a noi differenti, ma non dovrebbe essere unico il modo di operare??

    Pazzesco, pazzesco di sicuro mi immagino gia il collega che sentirà la mia versione e dirà ma quello è pazzo.

    Ciao ci sentiamo nel pomeriggio stamattina non ci sono.
     
  17. paolo ferraris

    paolo ferraris Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Caa Isabella, Ti sarei grato quando hai tempo di "ripassarci" la lezione su Caparra Confirmatoria e Penitenziale (perchè scommetto che ne sai qualcosa...), e se secondo te anche ad un preliminare di compravendita è possibile usare la Penitenziale invece che la Confirmatoria, cosa che faccio di solito ad esempio per le "proposte unilaterali d'affitto"...dove se sottoscritte ed accettate portano in caso di ripensamento del proponente alla perdita della caparra e al ripensamento invece dell'accettante a dover restituire il doppio della caparra incassata...ma nulla di più giusto?...
     
  18. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare

    Non sono esperto come Isabella ma provo a risponderti io.

    La caparra penitenziale differisce dalla confirmatoria in quanto è nella pratica un "prezzo" che una parte concorda di pagare all'altra nel caso in cui voglia recedere dal contratto.
    Serve a fare in modo che la parte adempiente non possa esercitare il diritto ad obbligare coattivamente la parte inadempiente a portare a termine il contratto...

    Spero di essere stato chiaro anch'io... :stretta_di_mano:

    Però in questo post non c'entra nulla o sbaglio? :?
     
  19. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Sandro 7942 al 100% :ok:
     
  20. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Penso che questo sarà un buon argomento da presentare alla convention di Bologna ..... :fico:


    ;)
     

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