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  1. peterpan67

    peterpan67 Membro Junior

    Altro Professionista
    nel 2003 ho stipulato un transitorio scadenza aprile 2004
    non è stata fatta alcuna disdetta prima dello scadere della citata scadenza - poi sono venute meno le motivazioni della transitorietà - pertanto ai sensi delle normative vigenti il contratto si tramutato in 4+4
    quale sarà la sua decorrenza: 2003 cioè dall'inizio del transitorio oppure da aprile 2004
     
  2. abellocorporation

    abellocorporation Membro Ordinario

    Altro Professionista
    credo da aprile 2004 anche se non ho capito bene la situazione. Avete rifatto un nuovo contratto nel 2004?
     
  3. ChiaraB di Solo Affitti

    ChiaraB di Solo Affitti Membro Attivo

    Altro Professionista
    Dalla scadenza del transitorio. Quindi aprile 2004 :ok:
     
  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Su che base normativa affermate che la decorrenza è Aprile 2004? e non l'inizio del contratto transitorio?
     
    A Limpida piace questo elemento.
  5. peterpan67

    peterpan67 Membro Junior

    Altro Professionista
    allora bastimento aiutami - non saprei -
    allora si trasforma in 4+4 a partire dal 2003?
    perchè se così fossa avrei altri 3 anni di contratto
    serve un avvocato che conosce bene i regolamenti e le normative!
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non sono in grado di aiutarti: la mia era una domanda come la tua.
    Sono un pò SanTommaso, come si dice dalle mie parti: su certe affermazioni gradirei conoscerne la fonte, in modo da verificare e potermi rassicurare.
    Proverò a vedere se la legge che parla dei contratti transitori ddice qualcosa.
     
  7. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    vado a logica: perchè i transitori non hanno un rinnovo automatico e quindi in aprile 2004 cessa. In quel momento, non uscendo il conduttore, si trasforma in un 4+4
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Dunque, pare invece di dover dedurre il contrario. Leggendo il testo del l'allegato al DM che definisce le modalità attuative dei contratti transitori si legge in sostanza che:
    La terminologia usata mi pare debba far intendere che non è il contratto in sè a cessare e mutare, ma solo la riconduzione della durata a quella standard prevista dalla 431: quindi non più un periodo ridotto rispetto ai 4 normali, ma si rientra esattamente nell'alveo normale di 4 (+ 4).
    A (mia) logica propenderei quindi per la risposta che considera come anno iniziale quello della prima pattuizione del contratto transitorio, che decadendo le motivazioni iniziali, prosegue non più con i termini del transitorio, ma con quelli normali dei contratti tipo 431.

    Vedi rif: Capo V - A4
    http://www.comune.torino.it/locare/RINNOVO ACC TERRIT.pdf
     
  9. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    mi sembrano modalità in corso d'opera ossia se nn mandi raccomandata o se nel corso della locazione (io interpreto così) vengono a mancare le cause della transitorietà allora sono d'accordo.
    Viceversa qui il contratto scade naturalmente quindi non mi sembra nemmeno una conversione da transitorio a 4+4, bensì una semplice regolarizzazione
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Anche il tuo ragionamento ha punti condivisibili, salvo il fatto che il ns afferma:
    Ora certamente le motivazioni della transitorietà sono venute meno, anche per il solo fatto che alla scadenza prevista (di durata ridotta), non è stato liberato l'alloggio ma la locazione è proseguita: sarebbe interessante sapere se ci sono precedenti di giudizio.
    Io propenderei comunque per il prosieguo a partire dalla data di stipula iniziale del transitorio, salvo che il testo contrattuale non includa indicazioni che lo escludano.
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La disdetta nn credo fosse necessaria: il transitorio nn ha rinnovo automatico
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non era necessaria la disdetta, ma il rapporto non si è concluso, e la motivazione per la transitorietà è venuta meno (prima o dopo la scadenza?): e (se prima) subentrerebbe il "rientro" nella durata legale standard di 4 anni.
    Siamo sul terreno dell'analisi, ma ci manca la certezza sulla sintesi=conclusione.

    Non insisto perchè non conosco quale risposta darebbe un giudice: però il DM che regola i contratti transitori, sembrerebbe tendere a far riportare il vecchio contratto nei canoni di durata della 431, e non a considerarne una vita propria indipendente.
    Potrebbero aiutarci dei precedenti, che non conosco.
     
  13. peterpan67

    peterpan67 Membro Junior

    Altro Professionista
    ragazzi mi pare di capire che questa è una casistica mai capitata in questo forum sulla quale state discutendo.....
     
  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    ... ed infatti ci stiamo ragionando...:D

    Sennò ti avrebbero reindirizzato al link già esistente: in compenso abbiamo messo tutto l'impegno e serietà possibile... :fiore:
     
  15. peterpan67

    peterpan67 Membro Junior

    Altro Professionista
    spero arriviate alla soluzione del problema- sarebbe bello e sarebbe un link al quale indirizzare coloro che hanno lo stesso dubbio - sarebbe proprio una soddisfazione!
     
  16. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    credo anche che non sia praticamente mai successo che un conduttore sia in un immobile da 8 anni senza contratto pur comportandosi i contraenti come se ci fosse :occhi_al_cielo:
     
  17. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Per peterpan:
    quali erano le motivazioni per chiedere la transitorietà, e da chi erano richieste?
    quando sono venute meno le ragioni della transitorietà?
     
  18. peterpan67

    peterpan67 Membro Junior

    Altro Professionista
    dice testualmente: la natura transitoria della locazione è giustificata da esigenze di carattere temporaneo attinenti l'attività lavorativa della conduttrice.

    non abbiamo mai dato il relativo contratto di lavoro che giustificasse la transitorietà
    nè ci è stato mai chiesto.
    lo ha scritto lui - ha fatto tutto lui!
     
  19. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non è una valida ragione dire che ha fatto e scritto tutto lui: il contratto è un impegno sottoscritto da entrambi. Comunque come diceva il vostro Totò, siamo uomini di mondo (ho fatto il militare a ... nel Cuneese ..:risata:)

    Dovresti ricercare l'accordo territoriale di Napoli e verificare se ci sono differenze: il testo di Torino che ti ho postato direbbe:

    E' una situazione da avvocati, ma se anche Napoli ha un testo simile, sarei propenso a riconfermare che essendo
    1) irregolare il contratto per non aver il conduttore comprovato con idonea documentazione la necessità di transitorietà da allegare al contratto,
    2) essendo venute comunque meno le supposte ragioni di transitorietà (sei nell'alloggio dal 2003 !)
    il tuo contratto in teoria è in essere dal 2003 e segue le regole della L. 431. , proroga di 4 in 4 anni, in assenza di recesso o disdetta.

    Piuttosto il problema sarà quello fiscale: cosa ha/avete fatto annualmente in merito alla tassa di registro, a cui sono soggetti in solido sia il locatore che il conduttore? (2% del canone annuo, ripartito metà ciascuno?) Anche qui però, non credo decada il contratto: rimarrebbe invece l'evasione.

    .. ed a questo punto continuerei a ritenere non corretto considerare inesistente il contratto. Se non altro per questa considerazione: la legge base ha preteso di proteggere la durata contrattuale, ed ammesso i contratti transitori solo sotto particolari e circoscritte formalità , legate a Decreto ministeriale apposito ed accordo territoriale; le condizioni sopra citate vanno anche loro nella direzione di impedire comportamenti elusivi della norma base di durata 4+4+..., che se riscontrati fanno decadere la pattuizione della durata in deroga, non il contratto in se.

    Spero che peterpan come conduttore sia buon pagatore, ma per me il locatore oltre ad aver cercato di fare il furbetto, ha anche fatto male i conti.
     
  20. peterpan67

    peterpan67 Membro Junior

    Altro Professionista
    perfetto pagatore del canone e del condominio - cosa ne pensi bastimento?
     

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