Abuso edilizio su costruzione ante 1967

[bubu]

Ciao ho dei quesiti da porVi
Premetto che in maggio 2009 mi sono rivolto ad una ag. Imm. Per acquistare un app.
Visto piaciuto proposta accettata ,facciamo il compromesso.
L'ag.prende tempo per consegnarmi i documenti alla fine qualche giorno fa mi da l'atto di provenienza e le visure catastali .
Dalle visure risulta un villino cielo terra con un app. piano terra due app.seminterrati in fase di costruzione ed una cantina ,e fino a qui tutto in regola.
Da una indagine al comune risulta invece un progetto depositato di un villino di due piani più sottotetto con concessione edilizia del 2 9 1966 e collaudo del 10 6 1968
Mi rivolgo a l'ag.per avere spiegazioni e mi viene detto che è tutto in regola perché essendo seminterrati non sviluppano cubatura e che l'app.è ante 67 e quindi tutto in regola.
Mi posso fidare ? Il notaio può stipulare con questa situazione?In futuro posso chiedere la DIA per la ristrutturazione per il completamento dei seminterrati ecc?
Aiuto ho il rogito in settembre . Grazie a tutti

 

[roberto.spalti]

Re: Abuso edilizio ante 67

Ci vuole un tecnico più che un agente immobiliare, ma così a naso mi vien da dire di no in quanto l'ante 67 è valido per immobili ultimati entro tale data.
Però c'è da verificare se il regolamento edilizio dell'epoca ammetteva una variante in corso d'opera per realizzare quanto effettivamente fatto.
Dato che comunque hai i progetti incarica un tecnico che verifichi la conformità urbanistica e rilasci una relazione; lui ti scriverà se il bene è conforme o meno e quello che puoi fare.
Il periodo appena dopo il 1967 è abbastanza nebuloso dato che si era agli albori dell'urbanistica come è oggi e alcune procedure dovevano essere sistemate.

 

[bubu]

Re: Abuso edilizio ante 67

Grazie tante .
In comune non c'eè alcuna variante.
Il propietario a fatto una dichiarazione ante 67 E l'ag.immobiliare mi a detto che se non faccio l'atto e colpa mia e quindi perdo la caparra(20000)Ma è mai possibile che il notaio possa stipulare con questa situazione .

 

[bubu]

Re: Abuso edilizio ante 67

A dimenticavo i progetti non li ho ma li ho richiesti all'ag. la quale mi ha dettto di non averli e che comunque non erano essenziali per l'atto .
Se non me li consegnano posso rifiutarmi di fare l'atto e chiedere la restituzione del doppio della caparra?

 

[roberto.spalti]

Dichiarare ante 67 un immobile ultimato nel 1968 è DICHIARAZIONE MENDACE e rende nullo il contratto per mancanza di uno dei termini essenziali (il bene posto in vendita non è quello promesso) pertanto incarica subito un TUO tecnico di fare le verifiche in Comune e se le cose non stanno esattamente come descritto nella proposta puoi chiedere indietro il doppio di quanto versato; altro che inadempiente.
Poi ci lamentiamo se parlano male di noi sono cose che mi mandano in bestia; non ci vuole la laurea in ingegneria, basta saper leggere: progetto 66 ultimato 68, come fa a essere ante 67?

 

[Maurizio Zucchetti]

Concordo decisamente con Roberto!
Ma come si fa, oltre tutto dietro specifica richiesta del cliente, a dare i documenti della casa DOPO il preliminare?
Metti tutto in mano ad un tecnico e spiega la situazione al notaio che, per inciso, deve essere il TUO notaio (io non mi fiderei di quello eventualmente proposto dall'Agenzia, visto come si sta comportando! )
Con l'occasione, e visto che a Roma la CCIAA ha messo tutti noi on line, fai una bella ricerca con nome e cognome dell'"agente" che ha condotto la trattativa per vedere se è iscritto a Ruolo.
Mi raccomando, non dell'agenzia o della persona riportata sulla carta intestata, ma proprio di QUEL tizio!
.. facci sapere!

 

[giorgino]

Vorrei porre l'accento come hanno fatto sia Maurizio che Roberto - ma un po' troppo velatamente per i miei gusti - che ferme le "colpe" dell'agente in questione, questo notaio mi sembra molto peggio dell'agente se così stanno le cose

Mi rivolgerei senz'altro a un altro professionista!

Il problema che stai riscontrando è "astruso" per il 70% degli agenti immobiliari ma per un notaio sono bazzecole che stanno alla base del suo lavoro quotidianamente.

g

 

[roberto.spalti]

Giorgio, il notaio non è tenuto a controllare l'urbanistica ma solamente l'assenza di vincoli e ipoteche; per l'urbanistica si affida alla dichiarazione del venditore precisando che: in caso di dichiarazione mendace, a sensi dell'art. xz comma xy è responsabile delle dichiarazioni fornite e garantisce per ogni e qualsiasi danno causato a parte acquirente.
Così lui si para le spalle (per usare una metafora) e non è obbligato per Legge a fare controlli; il notaio non garantisce l'urbanistica.

Figurati che una volta mi è capitata una cosa scioccante:
Un cliente viene per vendere una porzione di casa dopo che aveva venduto l'altra parte pochi mesi prima, esaminando l'atto di provenienza scopro che aveva acquistato l'intero immobile nel 2003, frazionato dal precedente proprietarionel 2001, ma dichiarato ante 67.
Spiego che la vendita non è possibile perché al frazionamento catastale del 2001 deve corrispondere una pratica edilizia per il frazionamento, pratica inesistente.
Siccome io sono un AI e l'altro un notaio chiamiamo il notaio dove aveva acquistato e lui ci dice che dell'urbanistica non importa molto dato che ha acquistato l'intero immobile per cui è conforme, al limite è sbagliato il catasto che può essere facilmente corretto. (giusto, non mi piace ma è sostanzialmente giusto)
Interpellato il notaio della vendita questo diventa bianco come un polpo morto e dice, dopo 30 secondi di farfugliamenti, che l'urbanistica non è di pertinenza del notaio.
Ora, si sbaglia tutti io per primo, ma così è un pò esagerato.

 

[giorgino]

Si si Roberto ma io mi riferivo alla Legge n. 47/85 (primo condono edilizio). Lo sanno anche i bambini che indicava il 1 Settembre 1967 come data anteriormente alla quale non era necessario provvedere ad alcuna sanatoria e i notai hanno questo problema ogni giorni, insieme alla Tognoli e alle altre famose leggi urbanistiche ecc.

Se lo so io...

Dici bene che ci vuole un urbanista per chiarire i cavilli e spesso si ricorre a perizie giurate dei tecnici per supplire ai buchi e alle interpretazioni di queste leggi a dire il vero spesso inefficienti per chiarezza. Ma il notaio DEVE consigliare i propri clienti di rivolgersi agli urbanisti perchè di certo loro non lo sanno e gli agenti immobiliari senza background specifico o che non fanno questo mestiere da anni e anni, non lo sanno e non sono tenuti a saperlo.

g

 

[roberto.spalti]

Però sono pochi i notai che lo fanno e la frase preferita da molti, siano agenti, venditori o acquirenti è: se il notaio rogita è tutto a posto, perché devo pagare anche il tecnico?