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  1. lupo1961

    lupo1961 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Egregio Colleghi ,
    vi scrivo di seguito un caso sul quale desidererei avere delucidazioni.

    IL FATTO :
    Io agente immobiliare ho avuto incarico di vendita di un appartamento, qualche mese dopo ho trovato l’acquirente, al quale ho fatto compilare una proposta di acquisto su modello regolarmente approvato dalla camera di commercio. L’acquirente a titolo di DEPOSITO FIDUCIARIO mi ha lasciato un assegno intestato alla venditrice di € 3000, con la consapevolezza che tale somma sarebbe diventata CAPARRA CONFIRMATORIA in caso di accettazione integrale della proposta di acquisto. In seguito ho convocato la parte venditrice e su un semplice foglio A4 le ho fatto firmare un accettazione con contraente non nominato, in questa accettazione sono riportati nei minimi particolari sia i tempi e sia le modalità di pagamento, e anche le competenze spettanti all’agenzia. In seguito ho convocato la parte acquirente e le ho fatto firmare la presa visione dell’accettazione.Qualche giorno fa ho ricevuto comunicazione VERBALE della parte acquirente che vuole ritirarsi dall’affare e in più pretende la restituzione dell’assegno da lei versato.
    La parte venditrice a sua volta pretende di ricevere l’assegno per incassare tale somma, in mancanza minaccia di chiamare in giudizio l’agenzia.

    QUESITI :

    1° : Non avendo ufficializzato per iscritto il nominativo dell’ acquirente, la parte venditrice può pretendere l’assegno ? Se si, l’agenzia ha diritto alle competenze? E in che misura? (in relazione all’importo dell’assegno, o in relazione al prezzo finale dell’appartamento?)

    2° : Al fine di avere l’ufficialità della rinuncia da parte acquirente, considerando che sull’accettazione la data del preliminare viene fissata entro il 20/10/2012, posso convocare in qualsiasi momento l’acquirente per redigere il preliminare affinché non presentandosi, come già annunciato, ho l’ufficialità della rinuncia? Che consigli mi date nelle modalità da eseguire?

    3° : Può l’agenzia se decidesse, pur di chiudere la questione e rinunciare anche alle proprie competenze restituire l’assegno alla parte acquirente senza rischiare alcuna causa dalla parte venditrice?
    4°: Può l’agenzia se decidesse, pur di chiudere la questione e rinunciare anche alle proprie competenze dare l’assegno alla parte venditrice senza rischiare alcuna causa dalla parte acquirente?
     
  2. enzo6

    enzo6 Ospite

    La sensazione è che abbia torto l'acquirente tuttavia sarebbe necessario leggere le carte. Non capisco perchè fai sottoscrivere una proposta ad acquirente senza farla controfirmare al venditore.
     
  3. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Mi spiace dover dire che sei stato molto superficiale nel far firmare su di un foglio senza nominativo dell'acquirente l'accettazione, a parte spiegarci il motivo temo che questa leggerezza ti costerà almeno una brutta figura... legalmente il negozio della compravendita non si è perfezionato mediante l'accettazione e la conoscenza dell'accettazione a meno che tu non abbia fatto un riferimento esplicito alla proposta di acquisto ( scrivendo casomai " in riferimento alla proposta n° xxx " ) per cui il tutto è nullo o per meglio dire inesistente , questo accontenta l'acquirente ma scontenta la parte venditrice, la quale appellandosi ad una tua negligenza potrebbe richiedere i danni , ma sinceramente credo che non ne avrà soddisfazione. Consiglierei o di chiudere la vicenda bonariamente senza richiedere niente a nessuno dei due anche perchè non hai nessun diritto da vantare essendo il tutto inesistente. oppure di convincere la parte acquirente ad acquistare, in questo caso rifarei l'accettazione sulla proposta però.
    Purtroppo la parte venditrice vanta un diritto di ritenzione della caparra , ma secondo Codice Civile non essendoci stato il perfezionamento del negozio giuridico ( per tua colpa ) non può richiedere la consegna e l'incasso in quanto la somma di danaro da deposito fiduciario non è divenuta caparra confirmatoria.Fabrizio
     
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  4. lupo1961

    lupo1961 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    è vero che non ho messo il nome e cognome dell'acquirente. Ma oltre alla firme del venditore, sull'accettazione c'è anche la presa visione dell'acquirente. Potrebbe valere qualcosa?
     
  5. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Assolutamente nulla, l'accettazione e la presa visione a cosa si riferiscono???? Ripeto a meno che tu non abia inserito qualche esplicito riferimento alla proposta quel pezzo di carta non serve a nulla e non dimostra nulla... ancora non riesco a capire il perchè di tutto questo ... però !
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si, anche io non capisco che senso abbia fare un'accettazione del venditore su un foglio a parte.

    Questo non ti tutela per niente e costituisce un danno per la venditrice.
     
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  7. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ma perchè hai fato tutti questi giri ( o raggiri) di carte ?
    Non è certo questo la prassi della mediazione e di regolarità con i moduli della CCIA ne vedo poca. Concordo con studiopci che è meglio che cerchi di chiudere al più presto la questione con le parti minimizzando le richieste nei tuoi confronti.
     
  8. Alvisets

    Alvisets Membro Attivo

    Altro Professionista
    proposta d'acquisto che riporta ad un futuro preliminare?
    Tra i vari casini, forse ti salvi perchè mi sa che si potrebbe configurae un preliminare di preliminare...
    Certo che te la sei andata proprio a cercare.... più difficile non riuscivi???;)
     
  9. enzo6

    enzo6 Ospite

    non ho mai scritto quanto al post 8
    come mai succede cio'?
    che collage hai fatto? cio' l'ha scitoo Jbatt
     
  10. Alvisets

    Alvisets Membro Attivo

    Altro Professionista
     
  11. Alvisets

    Alvisets Membro Attivo

    Altro Professionista
    Perdon enzo6, ho fatto il copia incolla delle parti dal tuo post, che a sua volta era il copia incolla del messaggio iniziale di Jbatt ....:p
     
  12. enzo6

    enzo6 Ospite

    Ho notato
     
  13. lucatonzani

    lucatonzani Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    art. 1762 c.c. - Contraente non nominato - "Il mediatore che non manifesta a un contraente il nome dell’altro risponde dell’esecuzione del contratto (1405) e, quando lo ha eseguito, subentra nei diritti verso il contraente non nominato (1203 e seguenti).
    Se dopo la conclusione del contratto il contraente non nominato si manifesta all’altra parte o nominato dal mediatore, ciascuno dei contraenti può agire direttamente contro l’altro, ferma restando la responsabilit del mediatore."
    Il contratto è perfettamente concluso al contrario di come si crede
    Quindi a mio parere la situazione è peggiore di quello che si prospetta visto che rispondi direttamente il mediatore delle obbligazioni assunte senza nominare il proponete.
     
    A Limpida piace questo elemento.
  14. Alvisets

    Alvisets Membro Attivo

    Altro Professionista
    Hai ragione, però da quanto riportato da Jbatt, sembra ci sia una proposta d'acquisto che rimanda ad un successivo preliminare (da farsi). In teoria la proposta è nulla.
     
  15. lucatonzani

    lucatonzani Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    mi dispiace per il collega, ma se non riesce in via bonaria c'è lavoro infinito per avvocati!
     
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  16. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Mi sembra giusto il riferimento di Lucatonzani all'art. 1762 del C.C. ma non credo che sia adattabile al caso specifico perchè secondo come riporta Jbatt l'accettazione è stata firmata su di un foglio A4 a parte della proposta , potrebbe largheggiando giuridicamente configurarsi tale possibilità solo se il foglio firmato riportasse chiaramente che il compratore è persona da nominarsi, mi spiego meglio : se si utilizza la possibilità giuridica del contraente da nominarsi o contraente occulto si deve specifiare all'interno della proposta tale opportunità, allora si che avremmo una sorta di acquisto in nome e per conto oppure un acquisto per persona da nominarsi, nel caso specifico e così come riportato da Jbat non abbiamo questo ma solo una negligenza anche se inspiegabile allo stato di fatto, per cui il negozio giuridico non si è perfezionato. Fabrizio
     
    A il Custode, Limpida e Antonello piace questo elemento.
  17. LEnrica

    LEnrica Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    E se l'acquirente è un pregiudicato? O un nomade? O una persona alla quale la parte venditrice non volesse vendere?
    Non mi sembra affatto un comportamento corretto
     
  18. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Interessante, ma concordo con Fabrizio che potrebbero esserci dubbi sull'applicabilità in questo caso
     
  19. lucatonzani

    lucatonzani Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    E' probabile che mi sbagli, ma ripeto che secondo me si ricade proprio nel caso di contraente non nominato. Il contratto è un accordo tra 2 parti. Il preliminare (che in questo caso non c'è stato) è un contratto che obbliga le parti ad addivenire alla stipula del rogito notarile. La proposta quando viene accettata e viene presa coscienza dell'accettazione da parte del proponente è un accordo e quindi anch'essa un contratto che obbliga alla stipula del preliminare (un preliminare del preliminare) ma sempre di accordo tra due parti si tratta e quindi di contratto. Infatti se c'è un accordo tra due parti che sia proposta o che sia preliminare sempre un contratto è, quello che cambia sono gli obblighi: la proposta obbliga alla stipula del preliminare, il preliminare obbliga alla stipula del rogito. Il proponete non voleva giocare a carte, ma comprare l'immobile del venditore, il venditore non voleva giocare a carte ma voleva vendere al proponente che l'agente non ha nominato. Il mediatore ha detto al venditore che c'era una proposta indicandone tutti i punti, glie l'ha fatta firmare e non ha detto chi era il proponete (che per di più effettivamente c'era), a me non sembra ci sia niente di nullo.
    E' ovvio che per tenere nascosto un proponente non posso presentare la proposta firmata dal proponente con tanto di nome e cognome, ma poi la proposta accettata sul foglio A4 è stata firmata dal proponente.
    Anche io ho dubbi sull'applicabilità di ciò a questo caso ma se fossi il venditore agirei come ho appena detto e credo che chi avrebbe da temere sarebbe solo il collega.

    P.s. Il contratto con persona da nominare è regolato dall'art. 1402 c.c. Che secondo me è diverso dal contraente non nominato dal mediatore art. 1762 c.c.
     
  20. Alvisets

    Alvisets Membro Attivo

    Altro Professionista
    ci sono un paio di 3D a riguardo.... se siamo in presenza di preliminare di preliminare, ci sono sentenze che parlano di atto nullo....
     

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