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  1. aldozur

    aldozur Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti e complimenti a tutti.
    Vorrei porvi un quesito e cerco di spiegare meglio il tutto: a gennaio 2008 ho affittato a due persone un appartamento di mia proprietà con un contratto di quattro anni. Ora, per necessità personali devo vendere l'immobile, ma dopo quasi un anno non ci sono riuscito in quanto affittato. Parlando con gli inquilini avremmo raggiunto un accordo, loro andrebbero via entro due mesi da quando trovo un soggetto che vuole comperare la casa vuota e riconosco loro una certa somma. Esiste un testo ad oc per regolare questo accordo o forse qualcuno può aiutarmi inviandomene una copia?
    Grazie mille in anticipo.
    Aldo Z.
     
  2. Il Mattone

    Il Mattone Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    beh, sinceramente verba volant... scripta manent!
    A voce loro ti dicono che andranno via. E se poi non lo fanno? Fai bene a cercare un testo da far firmare loro. Io ti consiglio di rivolferti al tuo avvocato o a chi ti ha prestato assistenza nella redazione del contratto. Io penso che dovresti chiedere al conduttore una lettera scritta a mano nella quale si dice che, a partire dal .... (data da concordare) lui libererà l'immobile. Quando la casa sarà libera, puliscila, imbiancala, scegli qualche buona agenzia delle tue parti e metti in vendita la casa. Prenderai di più, in minor tempo e col cuore più leggero.:applauso:
     
  3. aldozur

    aldozur Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mi piacerebbe che fosse così ma non lo è. Per poter liberare l'appartamento devo versare una certa somma agli inquilini e questa somma la posso prendere solo dall'eventuale caparra che mi verrebbe data da chi compera con compromesso. Quello che mi serve è una documento da far sottoscrivere agli inquilini subito nel quale ci sia scritto che loro vanno via entro x giorni da quando io firmo il compromesso e quando lo firmo gli do la somma pattuita. Ma mi serve un testo per la dichiarazione... Lei mi potrebbe aiutare dott. Fochi?
     
  4. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Io starei molto attento perché anche nel caso che gli inquilini firmino e accettino, all'ultimo momento possono creare problemi e non uscire.
    In tal caso io mi tutelerei facendomi dare un'ingente caparra dai futuri acquirenti (così non cambiano idea) e darei per esempio la metà oppure un 1/3 di quello pattuito agli inquilini alla firma dell'accordo e il resto solamente quando il locale è sgombro.

    "Tutelare è meglio che curare" :D
     
  5. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    potresti fare una cosa di questo tipo:

    Il sottoscritto ......, nato a ........ codice fiscale .........,
    residente in ..... via....... n ...
    In qualita' di locatore
    E
    il sottoscritto........, nato a .... codice fiscale......
    In qualita' di conduttore
    Premesso che:
    con scrittura privata effettuata in data ..... e registrata a ..... il ...,hanno stipulato la locazione dell'unita' immobiliare posta in ..... Via ....piano.... (interno) .. per la durata di anni .... e con canone annuo di Euro ....
    STABILISCONO CONCORDEMENTE DI
    rescindere anticipatamente, riconoscendo il locatore un corrispettivo di € xxx al conduttore, il contratto in essere stipulato in data e registrato a ...... in data .....con decorrenza dal .... e con termine al ..... a far tempo della data di firma della presente scrittura.
    Registrazione e spese a carico di ....
    Data .....
    Il conduttore ........ Il locatore........

    Questo tipo di accordi non prevede, di solito, un indennizzo quindi prova a chiedere a qualche associazione di proprietari se è valido un accordo diverso.
     
  6. SceglierCasa

    SceglierCasa Ospite

    Se posso permettermi, ho provato ad abbozzare anche io un atto di accordo ( in base alle informazioni che hai dato nel tuo post). Ovviamente sei libero di utilizzare o meno la mia bozza (nel caso tu decidessi di utilizzarla la responsabilità è tua).

    (P.S. - Si accettano suggerimenti per il miglioramento del testo)

    Aggiunto dopo 10 minuti :


    Io inoltre prevederei nell'accordo tra lui ed il conduttore una sorta di Rimborso della penale eventualmente versata per colpa della sua inadempienza, che dite?
     
  7. venloc

    venloc Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Attenzione! Bisogna considerare bene se il termine legale di durata del contratto - 4+4 o 6+6 - sia norma inderogabile, cioè che non può essere oggetto di libera contrattazione delle parti.
    In pratica, potrebbe capitare che i locatari firmino il patto, ma poi rifiutino di darvi esecuzione, proprio perchè non è ammesso un patto contrario nè al momento della conclusione del contratto di locazione nè in un momento successivo.
     
  8. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io pagherei soltanto alla riconsegna delle chiavi da parte degli inquilini.
    Considera, però, che rimane un'operazione rischiosa. Io inserirei nel preliminare di compravendita che, nel caso gli inquilini non dovessero rilasciare l'immobile per la data del rogito, all'acquirente verrà restituita unicamente la somma versata e nient'altro gli sarà dovuto a nessun titolo o causa.
     
  9. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Complimenti Scegliercasa.
    Ripropongo il tuo allegerito (Signor e Signor) ed eliminando la parte della tinteggiatura e varie.
    Dopotutto il proprietario qualcosa dovrà pur subire.
    Vediamo un pò se necessita di ulteriori migliorie ( manco uno straccetto di avvocato si è visto............questi danno consigli.solo a pagamento.).
    Comunque.....eccolo..........

     
    A piace questo elemento.
  10. SceglierCasa

    SceglierCasa Ospite

    @ Venloc

    (chiedo scusa se queste cose che sto per scrivere già le sai, in tal caso le scrivo per chi non lo sa)

    La legge 431/98 prevede che la durata dei contratti di locazione ad uso residenziale sia di 4 anni più quattro e i contratti con durata diversa se non sbaglio possono essere impugnati da una delle parti che ne abbia interesse.
    Il problema in questo caso a mio parere non sussiste, anche perchè a noi non importa della durata prevista nel contratto: il nostro interesse è far recedere il conduttore in tempo utile per il rogito.

    Perchè far recedere il conduttore? Non può farlo direttamente il locatore?

    Perchè, sempre secondo la stessa legge 431/98, il locatore non può recedere anticipatamente durante il primo periodo contrattuale, mentre il conduttore è libero di farlo in qualsiasi momento, con preavviso di almeno 6 mesi. Inoltre è sempre meglio se a recedere è il conduttore, per la classica storia che il locatore è considerato parte debole nel contratto di locazione.

    L'unico problema che ho paura potrebbe sorgere, una volta sottoscritto l'accordo, secondo me, è che il conduttore decida di recedere entro 6 mesi (anche se l'accordo prevede solo 2 mesi di anticipo) in forza del fatto che la legge prevale sugli accordi privati quando vi sono contrasti.

    Per questo motivo consiglierei all'amico aldozur di prevedere nel preliminare, se possibile, il rogito entro mesi 8 (un paio di mesi in più dei potenziali 6 mesi, tanto per essere tranquilli) dalla data del preliminare stesso, al fine di limitare al massimo il rischio di doversi trovare con un inquilino uscente, un immobile sfitto e una penale da pagare. Non so se mi sono spiegato.


    @ Antonello

    Grazie a te Antonello per l'aiuto. Riscrivo il testo qui sotto, con un paio di aggiunte (una correzione grammaticale e una specificazione al punto 2 dell'accordo) segnate in rosso. Il resto del testo mi pare ok.

    Come detto qualche riga sopra, c'è da valutare bene se vale la pena tutelarsi anche con la tempistica per il rogito (entro 8 mesi), in modo da essere tutelati se il conduttore decide di recedere prendendosi i 6 mesi come previsto dall'art. 2 c.3 della 431/98.

    (P.S. - Per quanto riguarda il punto 7, sinceramente avevo pensato di ricorrere all'arbitrato, ma lo Sportello di Conciliazione della Camera di Commercio pensandoci potrebbe rivelarsi un'idea migliore.)



    (scusate se ho scritto caxxate ma stamattina vado di fretta)
     
    A antonello e leon73 piace questo messaggio.
  11. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ottime correzioni.
    Il tutto da copiare, incollare ed utilizzare alla bisogna.

    (scusate se ho scritto caxxate ma stamattina vado di fretta)
    Non ti preoccupare per le ca**ate, quotidianamente in quetso forum si...................****eggia..........
     
  12. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    (P.S. - Per quanto riguarda il punto 7, sinceramente avevo pensato di ricorrere all'arbitrato, ma lo Sportello di Conciliazione della Camera di Commercio pensandoci potrebbe rivelarsi un'idea migliore.)
    Preferisco, per eventuali vertenze riferite a questo tipo di contratti la conciliazione.
    E' breve, facile da instaurare e sopratutto veloce.
    L'Arbitrato è più complesso, oneroso e lungo.
    Mi hai dato un'idea....................apro un argomento per far capire le differenze tra Arbitrato e Conciliazione.
    Ciao.
     
  13. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Gli errori li facciamo tutti ;) : un po' per fretta, un po' per distrazione, un po' ...perchè le cose che credevamo di sapere non le sappiamo :confuso:
    ;)
     
  14. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ma perché non lasciate fare queste cose agli avvocati? Ciascuno il suo lavoro no?
    E poi, se anche siete agenti immobiliari in grado di farvi i contratti per ogni situazione ( a vostro rischio e pericolo e anche degli altri!), non vi viene in mente che, redigere un qualsiasi contratto qui sul forum, sia un rischio per la nostra professione?
    Non vi sembra di andare oltre l'informazione?:disappunto:
     
  15. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Perchè pensi che tutti gli avvocati sanno redigere un contratto?
    O che sappiano portare avanti una mediazione anche se ci provano quotidianamente?
    La scrittura prima pubblicata è una semplice riportazione di libera contrattazione tra le parti che leggono, commentano e sottoscrivono liberamente e non obbligati........................può farla chiunque, anche il meccanico, il macellaio, il contabile di banca, la donna delle pulizie, la casalinga, il barista, l'impiegato, il commesso,...................insomma tutti quelli che sanno leggere e scrivere qualcosa di sensato....quindi anche un mediatore che non sta andando..............oltre a nulla...ma sta solo esercitando con intelletto e raziocinio la sua attività......che tra l'altro comprende anche la redazione di un accordo tra le parti................e sennò che razza di mediatore è??????!!!!!!!???????
    O..........non credi?
     
  16. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    A parte che non sono d'accordo con te, Antonello, se l'Avvocato non é capace.....si cambia avvocato. Noi Agenti Immobiliari abbiamo della modulistica da rispettare e da depositare alla Camera di Commercio, poi, se quello che hai scritto, lo può scrivere anche una casalinga, che ci stiamo a fare noi? Come ci distinguiamo noi dal meccanico, il commesso o il barista?
    Infine, ponendo il caso che tu abbia conseguito l'esperienza ( come suppongo) per farti i contratti da solo, perché non te li tieni tu, da sottoporre ai tuoi clienti, quando verranno nel tuo ufficio. In parole povere, cosa ci sto a fare io in ufficio se ci sei tu che mi togli il lavoro perché tu lo fai gratis?
    Questo mia opinione é una semplice impressione che ho avuto leggendo il Forum, non é un attacco a nessuno,semplice considerazione, mi scuso fin d'ora se il mio linguaggio risultasse antipatico.:)
     
  17. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    No, il linguaggio non è antipatico..è solo fuori luogo................considerato che questo forum tratta all'80% di immobiliare e mediazione immobiliare.
    Innazitutto non è assolutamente vero che noi AI abbiamo una modulistica da rispettare.
    Qualsiasi AI adotta un metodo per la redazione dei contratti che può cambiare quando e come vuole senza nulla dover dichiarare alla CCIAA.
    Solo ed esclusivamente quelli prestampati (in uso massiccio dei franchising inesperti) devono essere depositati presso la CCIAA e a quelli debbono attenersi.
    Ti confermo e sono pronto a dichiararlo in qualsiasi sede che un compromesso lo può scrivere chiunque......anche un AI.
    Ti chiedi che ci stai a fare se gli altri scrivono?
    Devi fare l'AI e basta.................scriverari con e per i tuoi clienti..............e ti farai distinguerai dagli altri lavoratori autonomi per la serietà, la professionalità e la dedizione che giorno dopo giorno ti costruirai.
    Se posso e se richiesto fornisco pareri a chi me li chiede.
    Il mio non è "il verbo immobiliare"...................quando non so..............sto zitto...............ma se so............parlo e se mi viene chiesta copia di un qualsiasi compromesso o proposta o incarico o qualsiasi scritto che possa interessare un collega..............lo consegno gratuitamente.
    Se abbisogni....chiedi e ti invio quello che ho.
    Quì nel Forum ne ho distribuito a iosa.....................in pubblico ed in privato.
    Non sono un megalomane..........in tanti anni di lavoro ho raccolto tante cose e ti assicuro che il giorno della mia dipartita non porterò nulla nell'aldilà.
    Quindi chi vuole può chiedere senza alcuna remora.
    Stai però attenta................sinchè si tratta di dare un facsimile di una scrittura è un conto...................un compromesso stilato con tutti i dati e propedeutico alla compravendita i miei clienti lo pagano eccome................come?...sotto forma di provvigioni..............che sono il salario del mediatore.
    Una curiosità: è da molto che eserciti?
     
  18. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ciao Antonello, sei sicuro di questa affermazione?
    Allora ti chiedo: se io ho una bozza di proposta (di acquisto o affitto) che tengo nel computer e che stampo di volta in volta (ovviamente cambiando i dati dei clienti e adattandola alla circosatanza della specifica trattativa), non sono tenuto a depositarla in CCIAA?
    Rispondimi solo se sei sicuro ... ;) :ok: :stretta_di_mano:
     
  19. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    .enrico guarda che antonello ha dato prova di se non solo come mediatore ma anche come chef illustrando il tutto con foto e ho notato che in diverse c'era pure il tuo avatar..................okkio che ti cucina per bene................:risata::risata::risata:
     
  20. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Che fortuna NON essere commestibili ...eh scimmietta? ;)
     

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