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  1. Nel novembre del 2006 ho venduto un appartamento in edilizia convenzionata ex art. 35 della legge del 1971. Da premettere che ero il secondo proprietario, che la convenzione era stata stipulata nel 1981 e che proprietario della superficie per 99 anni sarebbe stato il Comune. Il prezzo di vendita vincolato stabilito dal Comune era di 71.500 euro e ne eravamo a conoscenza sia io che il compratore, ma ci accordammo per un prezzo di mercato di 132.000 euro da pagare in assegni circolari per 71000 euro, che era il prezzo indicato nel rogito e il resto in contanti. Dopo sette anni si fa vivo il compratore il quale pretende che restituisca i 60500 euro pagati in più rispetto al prezzo imposto dal Comune. Chiedo: 1) considerato che la legge del 1992 ha abrogato l'art. 35 della legge del 1971 che ha eliminato il vincolo, può costui chiedermi il rimborso ? 2) nel 1996 la superficie di proprietà del Comune fu riscattata dal condominio che ne divenne proprietario. Tuttavia il Comune incassò la cifra del riscatto ma per problemi burocratici a tutt'oggi formalmente non è stata modificata la convenzione che sarà firmata a giorni. Visto che comunque la superficie era stata pagata potevo vendere al prezzo di mercato ? 3) Alla luce delle sentenze della Cassazione del 2000 e del 2011 che indicano come destinatario del prezzo imposto solo il costruttore, in un eventuale giudizio mi daranno ragione ? 4) Dato che il compratore sapeva dell'esistenza del vincolo, indicato nel rogito e comunicatoci per iscritto ad ambedue le parti dall'agenzia intermediaria, posso eventualmente chiedere la nullità dell' atto di vendita ? 5) Quali conseguenze potrebbero esserci sia per me che per il compratore per avere dichiarato il falso (prezzo di vendita) in un atto pubblico ?
    Per favore che qualcuno mi risponda al più presto. Grazie e saluti a tutti
     
  2. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ti sta chiedendo di restituire € 60.500 pagati in nero????
     
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  3. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    si dice free :)

    sicuramente li avrà quietanzati .


    Puoi chiedere tutto quello che vuoi, un ammissione del genere equivale a dire "sono masochista"

    art. 483 - Falsità ideologica commessa dal privato in atto pubblico. Chiunque attesta falsamente al pubblico ufficiale in un atto pubblico, fatti dei quali l'atto è destinato a provare la verità, è punito con la reclusione fino a due anni.
    questo è solo uno degli aspetti, poi c'è il risvolto fiscale
    poi sicuramente ci saranno altri capi d'accusa tutti sanzionabili.

    Poi se avresti potuto o no vendere fuori convenzione nonostante che la superficie di proprietà del Comune fu riscattata dal condominio che ne divenne proprietario (anno 1996) lascerebbe presumere che avresti forse potuto fare una vendita a libero mercato (anno 1996 vendita fatta nel 2006) questo è un aspetto che comunque non cancella quanto precedentemente detto.
     
  4. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Scusa, ma davvero stai chiedendo consigli su come sfuggire alla giustizia, visto che come minimo hai evaso le tasse del pagamento in nero? Non mi pare molto serio, ne molto furbo, mettere in piazza queste cose...
     
  5. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Forse dovrebbe sentire il parere di un avvocato. Comunque non è il solo che in quegli anni ha venduto immobili in edilizia convenzionata al prezzo di mercato. Io onestamente non ne ho mai trattato la vendita perché le ho sempre definite delle bombe ad orologeria.
     
  6. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    queste cose succedono spesso anche adesso e anch'io rifiuto gli incarichi perché trovo che sia una speculazione moralmente indecente, oltre che rischiosa
     
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  7. Il reato di cui all'art. 483 del codice penale si prescrive dopo cinque anni e quindi non sono masochista (d'altra parte sarebbe masochista anche l'acquirente perché anche lui ha dichiarato il falso). Non sono un evasore in quanto se acquisto un alloggio a 100 e lo rivendo a 120, sul guadagno, essendo un privato, non c'è nessuna tassa da pagare da parte mia (semmai era il compratore che avrebbe dovuto pagare delle tasse più alte visto che allora esse si pagavano sul prezzo di vendita e non come oggi sulla rendita catastale). Ma la mia domanda più importante è: devo restituire la somma richiestami o, sulla base delle sentenze della Cassazione del 2000 e del 2011, no ? Grazie comunque a tutti coloro che hanno risposto o che risponderanno.
     
  8. Dimenticavo di chiedere ancora: c'è un tempo di prescrizione oltre il quale l'acquirente non può più chiedere nulla ?
     
  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Infatti la penso anche io così.
     
  10. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non è vero che non sei un evasore. Hai acquistato a prezzo agevolato e con IVA agevolata e hai rivenduto ad un prezzo di speculazione, quindi , in teoria avresti dovuto pagare una plusvalenza se aveessi fatto tutto alla luce del sole.
    Comunque è meglio chiedere ad un avvocato
     
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  11. Non ho acquistato a prezzo agevolato perché anch'io ho acquistato a prezzo di mercato dal precedente proprietario e non ho venduto ad un prezzo di speculazione ma semplicemente al valore di mercato di quel momento. Secondo il tuo ragionamento allora chiunque vende a prezzo più alto di quello d'acquisto è uno speculatore.
     
  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ma non potevi farlo, poi si sa, le case in edilizia convenzionata, non hanno le caratteristiche costruttive di una casa in edilizia privata ... quindi molti avete venduto case a prezzi che non valevano, ma sappiamo in quegli anni si vendeva di tutto e a tutti i rischi. Attenzione non ti sto puntando il dito, ma è giusto fare delle puntualizzazioni. Quando hai acquistato, hai visto altre case in edilizia libera? A quali prezzi e perché hai comprato in edilizia convenzionata?
     
  13. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    e' lo stesso errore di pensiero che hai fatto acquistando, lo hai fatto rivendendo. Con l'edilizia convenzionata il prezzo è imposto perché non puoi venderla al prezzo di libero mercato a meno che tu non abbia riscattato il terreno, con questa operazione viene tolto il vincolo del prezzo, e a seconda dei casi, la durata della convenzione. Ma questo significava attuare una procedura in comune, pagare la differenza, fare un atto notarile con il comune e bla bla bla. Se non avevi fatto questa operazione ti sei esposto ad un grave rischio a cui oggi devi rispondere.
     
  14. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    concordo
    anche se quello che ha precedentemente postato ........


     
  15. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Chiariamoci un attimo su questi giudizi di speculazione moralmente indecente, sui quali non sono d'accordo.

    Io faccio da 25 anni l'aggiornamento dei prezzi di cessione secondo i parametri ISTAT in caso di rivendite di edilizia convenzionata per i Comuni di Bologna e provincia, e per quasi tutti i notai e bisogna fare dei bei "distinguo".

    Proprio ieri ne ho calcolato uno: Convenzione del 1980, appartamento di 5,5 vani (salone, cucina abitabile, 2 camere, 2 bagni, terrazzo, cantina e garage, tra l'altro ristrutturato) ), prezzo di rivendita attuale (calcolati tutti i decrementi per gli anni trascorsi) € 83.229,10 : vi sembra normale ?

    C'è qualcosa che non funziona nell'edilizia convenzionata !

    Bisognerebbe mettere mano a questa materia, i tempi sono cambiati, e anche le rifiniture di oggi non sono più quelle di una volta, si avvicinano sempre di più a quelle dell'edilizia libera e, comunque, ci sono troppi vincoli rispetto all'effettivo risparmio iniziale !

    Negli immobili di recente costruzione, i prezzi convenzionati sono abbastanza allineati con il mercato, ma in quelli più vecchi non c'è veramente proporzione !
     
    A sarda81 piace questo elemento.
  16. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Beh, qualcuno ti punta la pistola alla testa per obbligarti a comprare in edilizia convenzionata, accettando determinate regole per acquisto e vendita? Perchè io non ne ho mai sentito parlare... Che poi succeda sempre e da sempre e nessuno se ne accorge, beh, siamo in Italia. Se puoi fregare il prossimo, fallo, tanto è praticamente zero la possibilità che tu debba pagare perchè la giustizia fa il suo corso.
    Il fatto che sia sballato e anacronistico e quant'altro è un altro discorso. Altrimenti facciamo una sanatoria all'italiana e diciamo che tutti possono rivendere a prezzo di mercato, così chi ha comprato normale resta fregato, come al solito.
    E'come i discorsi che si leggono spesso in questo forum sulle provvigioni delle agenzie immobiliari: c'è un accordo per una certa cifra, poi scavalco l'agenzia in qualche modo e non voglio pagarle. Perchè ve la prendete e andate addirittura in causa?
     
  17. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    in effetti l'esempio che citi fa pensare a una sproporzione (ma quanto durano e convenzioni a Bologgna?), ma io mi riferivo a immobili molto più recenti con vincolo ventennale. Non cambia niente. In Italia funziona così
     
  18. ermes76

    ermes76 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti, io in realtà ho una situazione simile ma leggermente diversa, al momento della stipula del contratto non c'è stato comunicato che stavamo acquistando un'appartamento ad edilizia convenzionata/agevolata, ed abbiamo pagato l'appartamento un valore più alto da quello che abbiamo potuto vedere in un secondo momento sulle tabelle di pertinenza. Considerate che stiamo parlando di un abitazione costruita nel 2007 ed acquistata direttamente del costruttore, e solamente oggi abbiamo capito cosa abbiamo comprato, stabile P.E.P con diritto di superficie. Giusto per indicare due cifre la casa l'ho pagata 192.000€ mentre in tabella c'è indicato 170.000€.
    La mia domanda è la seguente, è possibile vendere un immobile di nuova costruzione ad edilizia convenzionata ad un valore più alto di quello consigliato dal piano del comune?
    Ringrazio anticipatamente per una vostra gradita risposta
    Saluti Ermes
     
  19. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Bisogna leggere la tua convenzione, tenendo presente che negli immobili acquistati sulla carta, la convenzione prevede l'aggiornamento ISTAT all'atto del rogito.
    Inoltre, è prevista dalla Convenzione la possibilità di un aumento : cito un articolo tipo di una convenzione in merito:

    "Il prezzo iniziale di cessione degli alloggi (PICA) di cui alla presente convenzione, ottenuto dividendo il costo complessivo di cui al precedente art. 5 per la superficie complessiva convenzionata è fissato in Euro********
    Detto prezzo può essere considerato "medio" e riferito al piano medio e potrà pertanto variare in diminuzione o in aumento per ciascun alloggio in misura non superiore o inferiore al 10% (dieci per cento) dello stesso, in funzione delle caratteristiche intrinseche degli alloggi, fermo restando il costo complessivo degli alloggi di cui all'art.......
    A richiesta dell'acquirente o dell'assegnatario e previa comunicazione al Comune, il soggetto attuatore può apportare migliorie e adattamenti a condizione che il costo di tali migliorie non comporti una variazione in aumento del PICA superiore al 10% (dieci percento) del costo stesso."
     

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