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  1. Margottess

    Margottess Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti, sono nuova del forum, mi presento sono Margottess, vorrei porvi una domanda specifica, spero non sia stato già trattato questo argomento, ho cercato ma non ho trovato nulla.
    Vorrei comprare un appartamento all'asta in contanti (50.000) con lo scopo di rivendere. Mi sono orientata su aste fallimentari e libere da occupanti.
    Ora quello che vorrei capire attraverso la vostra esperienza se è possibile riuscire a gestire tutta l'asta da soli ovviamente informandosi e facendo le dovute ricerche (anche se mi sfuggono alcuni passaggi al momento) oppure se bisogna per forza di cose rivolgersi ad un agenzia o professionista?.

    Per contenere i costi vorrei cercare prima di capire se è in mio potere riuscirci..
    Ho contattato un'agenzia e mi ha detto per telefono che i costi totali d'asta in generale ammonterebbero a 4.000 euro, calcolando costo d'asta se aggiudicato l'immobile, tra gli 800 e i 1.800 euro, più spese del notaio che apre le buste o dirige l'asta che son a carico di chi si aggiudica l'immobile tra i 300 e 500 euro, ed il resto delle spese ho capito dei bolli ma il resto delle spese non so cosa intendesse di preciso. A me sembrano tanti anche se è una via di mezzo.. Più la loro parcella che ammonterebbe a 3.500 euro circa.. Per un totale di 7.500,00 euro. Posso secondo voi risparmiare in qualche modo poichè la cifra in mio possesso è bassa oppure no?
     
  2. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Non è molto difficile acquistare all'asta basta porsi le domande prima e non dopo e conoscere alcuni aspetti importanti come per esempio differenza tra Asta con e senza incanto, art 63 disp.attuative cc, non opponibilità del contratto di locazione alla procedura esecutiva, conoscere i costi aggiudicazione, etc.
    Inizia a leggere gli annunci su web, perizia compresa.
    poi se hai dei dubbi chiedi.
     
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  3. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Scorrendo le vendite all'asta della mia zona, Torino, mi sono reso conto che
    i prezzi indicati e ricavati dalle perizie sono quasi sempre superiori a quelli che si potrebbero ottenere trattando una vendita in modo normale.
    Una volta non era così ed era anche difficile acquistare immobili in grado di dare un buon reddito, vista la gara che era serrata e gestita solitamente sempre dalle stesse persone, ma in questo momento difficilissimo prova a rivolgerti ad un buon agente immobiliare della tua zona ed esponigli i tuoi desideri.
    Potrebbe avere per le mani qualche affare da proporti.
    Tieni anche presente che molto spesso i problemi di un acquisto all'asta si presentano dopo averla vinta.
    E' solo un consiglio ma spero che tu lo prenda per buono.
     
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  4. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    al di là degli aspetti burocratici, dato che la tua idea è di comprare e rivendere, io mi farei una domanda.
    se l'immobile è appetibile, come mai non è stato venduto sul mercato ma è finito all'asta?
    magari c'è una risposta valida e ti porti a casa un immobile che ha... com'è che dicono? delle potenzialità (ma mi aspetterei a questo punto che un potenziale acquirente se lo compri in asta da solo, anzichè da te).

    oppure di rimane sul gobbo una casa che ti massacra in termini di tasse.

    considerato che, mi pare di capire, ci investi sopra tutto il tuo capitale, io valuterei attentamente i pro e i contro.
     
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  5. Belfagor

    Belfagor Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    La cosa può avere degli aspetti interessanti. Io ho comprato per ben due volte in asta due appartamenti. Il primo sette anni fa era un immobile dell'INPS , cartolarizzato dal governo Berlusconi-Tremonti e l'anno scorso un'asta senza incanto per una divisione giudiziale tra diversi eredi. In entrambi i casi il prezzo spuntato era pari al 60% del prezzo di mercato. Ciò che rende vantaggioso tale sistema è la probabile assenza di contendenti (spesso le aste vanno deserte poichè occorre avere la disponibilità di denaro cash in 30 max 60 giorni). Le spese aggiuntive riguardano solo l'imposta di registro e ipotecarie e catastali che vanno all'Erario. Non si paga il notaio, il cui onorario qualora sia stato nominato dal tribunale è a carico della procedura di alienazione. Se si fa tutto da soli ( e se si dispone di una formazione culturale di base , cioè se si capisce ciò che si legge, la cosa è facilmente attuabile senza apporti esterni) non ci sono altre spese. Tuttavia trattandosi di un importo alquanto basso (50.000 Euro) due sono le cose: o è interessante ed allora la platea dei contendenti si allarga e si rischia con i rilanci d'asta di pagare il bene più del prezzo di mercato o c'è qualche magagna che tiene alla larga i potenziali acquirenti. Bisogna perciò assumere il maggior numero di informazioni presso il tribunale o professionista delegato. Sono lì per quello! Auguri
     
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  6. Margottess

    Margottess Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si infatti mi sto documentanto su tutti i rischi a cui potrei andare in contro, ovvio la cifra che sono disposta a rischiare è solo quella, sopratutto come prima esperienza. L'immobile che ho visionato diciamo che appartiene ad una ditta di costruttori in fallimento per cui parte degli appartamenti son già venduti ne rimangono solo 4.. Quindi ho pensato che forse non ci son tante magagne dietro, non per questo non sono spinta a fare ricerche approfondite, anzi sono qui a chiedere il vostro parere proprio per non sbagliare.. Si trova in una zona di Roma dislocata dal centro ma molto abitata, ecco perchè il prezzo è basso ma sopratutto le aste son andate deserte..


    Eldic so che molta gente non ha voglia di avventurarsi in un acquisto prima casa come abitazione servendosi dell'asta, anzi ci sta alla larga..

    Comunque non so dalle altre parti ma nella mia città ci son un sacco di immobili all'asta molto più appetitosi e convenienti, ma a cifre più elevate.. Quindi chi davvero vuol fare l'affare si butta li che spesso le aste van deserte, con incanto e senza incanto..

    Non saprei ho tanti dubbi, ho pensato di andare a vedere l'immobile e chiedere al custode dell'asta, magari lui mi può dare informazioni valide? Sennò dove potrei chiedere?
     
  7. Belfagor

    Belfagor Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Sia che l'asta sia fatta dal Tribunale e sia che venga fatta da un professionista delegato si possono assumere tutte le informazioni del caso o presso la cancelleria o presso lo studio del Professionista. Se vuoi vedere l'immobile il custode è li' proprio per questo. Per quanto la procedura sia portata avanti con un piglio burocratico tuttavia salvo che non vi sia una distorsione che si inquadra come reato (turbativa d'asta) è interesse che la cosa si svolga con la massima pubblicità e trasparenza affinché agevolando la partecipazione si possa giungere alla realizzazione del maggior importo possibile per pagare i creditori.
    Non ti spaventare per le trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche , pignoramenti, decreti ingiuntivi et similia) attualmente esistenti sul bene perchè la procedura - per legge - deve cancellarle tutte e consegnare all'aggiudicatario l'immobile indenne da tutto ciò.
     
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  8. Belfagor

    Belfagor Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Dimenticavo: una cosa importante è vedere la situazione urbanistica e catastale dell'immobile e possibilità di sanare eventuali difformità tra situazione catastale e stato di fatto. Tutto ciò deve essere specificato nella perizia tecnica (CTU) a corredo dell'avviso d'asta. Inoltre entro certi limiti, la legge consente di sanare entro 60 giorni dall'immissione in possesso alcuni abusi realizzati dal precedente titolare dell'immobile. Questo, comunque, può costituire un aggravio di spesa da considerare a corollario di tutta l'operazione finanziaria.
     
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  9. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Cosa farebbero per € 3.500,00?

    Smoker
     
  10. Margottess

    Margottess Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Belfagor :applauso:.
    Smoker 3.500,00 di cui 300 bisogna darglieli non appena gli affidi l'incarico, ancor prima di partire. Il resto della cifra va a coprire le varie ricerche sull'immobile, tipo visure catastali, ipotecarie, planimetriche, ti assistono nella presentazione della domanda all'asta essendo presenti in quel giorno e dopo l'acquisto ti farebbero assistenza nella presentazione e varie procedure burocratiche. In teoria si prenderebbero 3.500,00 se acquisti un immobile che va dai 30.000,00 euro ai 90.000,00 superata questa soglia la cifra aumenta...
     
  11. andre86

    andre86 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    'ricerche sull'immobile, tipo visure catastali, ipotecarie, planimetriche', sono già fornite in tutte le aste fra la documentazione.
     
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  12. Margottess

    Margottess Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Loro dicono che spesso le perizie (ma questo lo sappiamo tutti a dir la verità..) essendo state fatte in anni antecedenti alla data ultima dell'asta, potrebbero nel frattempo esser cambiate alcune condizioni, tipo aggiunta di altre ipoteche o spese extra sull'immobile che si son cumulate nel tempo e loro si prenderebbero l'incarico di aggiornare il tutto la settimana prima dell'asta... per non avere spese inaspettate... bohh.

    Ma mi chiedo, se uno le ricerche dovute se le facesse comunque da solo a poca distanza di tempo non è lo stesso? O forse loro hanno assi nella manica che a noi comuni mortali non è concesso conoscere??
     
  13. Belfagor

    Belfagor Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Occorre tenere presente che non è ammessa la presenza in asta di persone che non siano i diretti partecipanti all'asta. Nel mio caso feci mettere alla porta un agente che patrocinava un mio contendente all'asta a cui ho preso parte aggiudicandomi l'immobile.
     
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  14. Margottess

    Margottess Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ah ecco, non lo sapevo..
     
  15. Tovrm

    Tovrm Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Mi sa che ti ricordi male.
    Le spese del professionista delegato sono a carico dell'aggiudicatario, mentre a carico della procedura sono le spese del custode e per la eventuale liberazione dell'immobile in seguito all'aggiudicazione.
    In ogni caso a Roma non vengono dati incarichi a professionisti, quindi le spese da sostenere per questa voce di costo sono solo quelle per la cancelleria del tribunale.[DOUBLEPOST=1404718649,1404718483][/DOUBLEPOST]
    Anche qui bisogna leggersi bene l'avviso d'asta. In genere le spese per la cancellazione sono a carico dell'aggiudicatario. A volte però capita di trovarle imputate alla procedura. Quindi sapere questa informazione è molto importante, perché se sono a carico dell'aggiudicatario, il numero delle cancellazioni da fare può determinare un costo anche elevato aggiuntivo da dover sostenere.[DOUBLEPOST=1404718723][/DOUBLEPOST]
    I giorni sono 120, non 60.[DOUBLEPOST=1404718957][/DOUBLEPOST]
    Perché dovresti pagare per qualcosa che è gia stato fatto dal perito incaricato dal tribunale? :shock::shock::shock:
    La domanda si presenta in carta bollata e deve contenere gli elementi previsti nell'ordinanza e va generalmente presentata entro l'ultimo giorno lavorativo prima dell'asta. Trovi tutto online ed è di una semplicità disarmante. E se non vuoi farlo ex novo, esempi di moduli di domanda da poter adattare alle proprie esigenze se ne trovano a iosa in internet...[DOUBLEPOST=1404719135][/DOUBLEPOST]
    Se non sei presente tu, devi fare una procura notarile ad un terzo che operi per conto tuo.
     
  16. Belfagor

    Belfagor Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Tovrm ha detto:"Mi sa che ti ricordi male.
    Le spese del professionista delegato sono a carico dell'aggiudicatario, mentre a carico della procedura sono le spese del custode e per la eventuale liberazione dell'immobile in seguito all'aggiudicazione..."

    No! Non mi ricordo male ( anche perchè la cosa è fresca fresca...) : D'altronde a meno che non sia dettagliatamente specificato nel bando d'asta è ben difficile che sia posto a carico dell'aggiudicatario l'onorario di un professionista non scelto da lui ma designato dal tribunale: ergo detto onorario è a carico della procedura, cioè è defalcato dall'importo di aggiudicazione a svantaggio dei creditori come gli altri onorari del custode, del tecnico che redige la perizia et similia. Che poi a Roma non venga delegato alcun professionista esterno mi pare strano : si vede che a Piazzale Clodio non hanno molto arretrato da smaltire ( cosa alquanto inverosimile nella capitale...)
     
  17. Tovrm

    Tovrm Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Portami degli esempi concreti perché finora non ho mai trovato quello che dici tu... basta leggersi le ordinanze e gli avvisi d'asta e vedrai come stanno le cose.
    E se mi trovi un professionista delegato a Roma giuro che ti offro da bere.
     
  18. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Roma quasi mai, ma provincia di Roma in pratica quasi sempre. Per quanto concerne l'onorario, il Notaio fa la parcella all'aggiudicatario come in una normale compravendita. Ma credo che oltre a quella cifra prenda anche qualcosina per aver curato asta ecc... E non di certo a carico dell'aggiudicatario... Se è poi prassi che il Notaio ci guadagni solo dalla compravendita (della serie io Tribunale mi "spiccio" questa cosa passando tutto al Notaio, e te Notaio in cambio ci guadagni in termini di stipule grazie alle vendite), può anche darsi ma non credo...
     
  19. milli

    milli Membro Attivo

    Privato Cittadino
    salve, vengo proprio da un acquisto ad una asta
    i notai per togliere le ipoteche gravanti vogliono eu 3500
    oltre alle spese ordinarie, ti posso dire che ora mi trovo il vecchio
    proprietario che rivuole l'appartamento ora non so a cosa vado incontro se lo pago la metà del suo vlore, 50 e lo vendo a 80 è possibile? devo seguire le rendite catastali ,e se lo vendo ad un valore molto piu basso di quello di mercato come lo giustifico all'agenzia delle entrate ?
    chi mi può aiutare saluti
     
  20. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ESATTO.
    Io non ci ho mai creduto anche quando le aste erano accessibili e limitate solo solo a quegli utenti che pagavano in contanti.
    Oggi poi.. Un disastro
    Col mercato drogato che c'è stato a volte le case sul mercato costano il 2o %[DOUBLEPOST=1406591769,1406591566][/DOUBLEPOST]
    Parole sante.
    Di sicuro prima di andare all'asta avranno provato a vendere in tutti i modi..
    ..e poi a parte scartoffie e burocrazie che sono comunque sempre "gestibili" bisogna vedere sul "campo" come stanno le cose..
     

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