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  1. khael85

    khael85 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti. Gentilmente avrei bisogno di informazioni per farmi un iniziale infarinatura e idea riguardo ad una possibile attività di compravendita di compromessi. Innanzi tutto se è lecita e come deve essere inquadrata tale attività. Secondariamente se bisogna essere agenti immobiliari o se si può collaborare con agenzie immobiliari. In sostanza il lavoro non sarebbe l'intermediazione ma l'acquisizione di immobili interessanti a prezzo appetibile per inserirli nuovamente nel mercato e fare profitto. Le agenzie immobiliari mediano solamente o intrattengono talvolta questa attività anche direttamente/indirettamente? Grazie per tutte le informazioni.
     
  2. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Se ben capisco tu vuoi fare compromessi di acquisto immobili e cederli a terzi.
    A me sembra un'attività imprenditoriale di commercio di immobili.
    Libera quindi da inquadramenti, ma rischiosa.
    Devi avere il capitale, per coprire l'intero acquisto, in caso di non cessione del compromesso in tempo utile ( e può succedere in tempi di crisi) oppure essere pronto a perdere per indempienza la caparre date.
    Non so la tassazione della plusvalenza nella cessione del compromesso. Ma il fisco la sua fettina di torta la vuole.
    Da privato forse sarebbe più semplice, soprattutto con poche operazioni sporadiche. Da impresa è il regime fiscale il vero nodo. Quindi un fiscalista del settore immobiliare è determinante nel consiglio.
     
  3. khael85

    khael85 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Si sarebbe l'idea. Ora, io sono un neofita. Non intendo certo mettermi nel mercato domani senza adeguata preparazione. Inizio ad informarmi. Si a quanto pare il fisco vuole la fetta sulla plusvalenza. Non credo io debba comunque essere un agente immobiliare. Non faccio mediazioni. Si, esatto, perderei la caparra ovviamente. Si tratterebbe di non andare incontro a caparre onerose e ad ogni modo essendo un'attività di investimenti sappiamo che perdere è nelle regole del gioco. Una domanda che mi pongo è se tratto per il compromesso tramite agenzia ma poi faccio decadere il compromesso perdendo la caparra, l'agenzia ha diritto alle provvigioni. E altra domanda, se tramite l'agenzia x spunto un ottimo prezzo per un immobile e faccio il compromesso, posso rimetterlo subito in mano alla stessa agenzia x per essere rivenduto? Grazie ancora
     
  4. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Per quello cho imparato grazie ad immobilio, l'agenzia devi pagarla perchè la mediazione è completata con il compromesso. Potresti fare un contratto preventivo con l'agenzia prevedendo il tipo di attività. Ma qui avrei dei dubbi sulla legalità di questo contratto, in quanto l'agente immobiliare è tenuto alla trsparenza con le parti.
    E qui l'agente già saprebbe che tu potresti essere inadempiente e dovrebbe dirlo al venditore.
    L'acquisto tramite agenzia lo dovresti tenere fuori, e cercare occasioni con i privati. La vendita con agenzia OK.
    Viene già fatto da chi ha disponibilità di denaro o fidi bancari : un commercio come un altro e con i rischi del commercio.
     
  5. khael85

    khael85 Membro Junior

    Privato Cittadino
    si, non sarebbe deontologico favorire la mia parte sapendo che non sono effettivamente interessato all'acquisto finale ma "semplicemente" alla rivendita del compromesso. Però se non avessi l'accordo con l'agente potrei farlo, ovviamente pagando le provvigioni. Parte che dovrei evitare se voglio in qualche modo avere del profitto. Se posso vorrei porre un'altra questione senza aprire un altro thread. In questi tempi di crisi abbastanza feroce, voi agenti immobiliari accettate anche venditori poco propensi a vendere (ovvero a prezzi fuori mercato) o cercate di persuadere e accettare venditori solo a prezzi effettivamente di mercato (attuale) e quindi con immobili più piazzabili? Alla fine perdere tempo con immobili fuori mercato e venditori poco flessibili non credo sia un business vincente. Grazie ancora una volta.
     
  6. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non sono agente immobiliare e ti risponderanno altri.
    Però magari provi a "lavorarti" il venditore con calma. Senza cederlo alla concorrenza così subito. Un mediatore è un tessitore di compravendita. Ciao
     
  7. Alex1966

    Alex1966 Ospite

    Compravendita di compromessi mettendo in bilancio di perdere la caparra in caso di inadempienza??
    Credo non ti basti informarti, ma immaginarti qualche alternativa.
     
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'agente immobiliare non può acquistare e rivendere in compromesso in prima persona e nemmeno l'agenzia: occorre una struttura alternativa o un prestanome.


    Fermo restando questo, non mi sembra un momento particolarmente felice per questo tipo di commercio.
     
  9. Deportivo

    Deportivo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Secondo me non è proprio il periodo x fare ste cose !
    Il mercato va al rilento, le banche quasi non concedono mutui... Troppo Rischioso!
     
  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La domanda mi sorge spontanea, ma se mai ci fosse una possibilità di vendere un appartamento ad un prezzo più alto ovvio è che il proprietario attende e non si impegna con un compromesso. Se lo fa, deve chiudere in tempi brevi e per chi vuole cedere il compromesso diventa rischioso. Io non la vedo come attività oggi, anzi la vedo pericolosa sotto tutti i punti di vista.
     
  11. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Qualche affaruccio direttamente con privati ( caso tipico le divisioni ereditarie ) può capitare. E si può pure un finanziatore privato : la speculazione piace a tanti.
    Per un neofita potrebbe essere una "idea" pericolosa. Ma chi non risica non rosica.:soldi:
     
  12. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Tieni presente che la legge impone la registrazione del compromesso all'A.d.E. , questo ti attirerà le " occhiate " del fisco e rischi anche di rimetterci più del dovuto, per rischiare di meno dovresti accordarti con il proprietario su un prezzo e trovare velocemente il compratore a prezzo superiore , ma sono operazioni difficile da farsi specie di questi tempi. Fabrizio
     
  13. piripipi80

    piripipi80 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Gli immobili sono quasi tutti sovrapprezzo e non è semplice trovare un acquirente, per di più in un lasso di tempo non congruo (dal compromesso alla data prevista per l'atto). Idea pessima.
     
  14. khael85

    khael85 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Viste tutte le risposte devo dire che credevo ci fosse più margine di manovra. Da inesperto del settore pensavo che proprio in questo periodo ci fosse più possibilità di trattare sui prezzi. Vedo case che sono in vendita da oltre un anno. Il mio ragionamento mi aveva portato a pensare che (non parlando di proprietà da benestanti) se qualcuno mette in vendita il proprio appartamento in questo momento è per motivi ben precisi. Arrivo di un figlio e necessità di casa più grande, mutuo troppo oneroso e necessità di trovare un'altra soluzione erano due esempi che avevo in mente. Date le vostre risposte, rivedrò probabilmente l'idea. Grazie.
     
  15. piripipi80

    piripipi80 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    La maggior parte dei venditori non necessita di vendere, chi ha un mutuo troppo oneroso è probabile che debba vendere nel momento attuale di mercato ad un prezzo che probabilmente non copre neanche il capitale di mutuo rimanente (situazioni di chi ha comprato negli ultimi 5 anni). Ed essendo le richieste di vendita alte, non è semplice fare trattative sforbiciando i prezzi di almeno il 30%.

    Se si potesse anche solo pensare di fare qualcosa del genere, lo farebbe già chi è del settore :)
     
  16. khael85

    khael85 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ma se non hanno bisogno di vendere perchè mettono in vendita? Ti ringrazio per la risposta ma mi hai incuriosito.:risata:
     
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  17. piripipi80

    piripipi80 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Perchè aspettano qualcuno che regali i soldi o, ancor peggio, l'amatore.. persone che non esistono più, ammesso che ci siano mai state.

    Poi con chiunque parli, il loro immobile è il migliore di quelli esistenti, quindi vale di più! :disappunto: :D
     
  18. khael85

    khael85 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Di questi tempi il mercato è proprio triste. Comunque l'anno scorso di questi tempi ero in trattativa per un appartamento a € 155.000, ora ho rivisto gli annunci e lo propongono a 128.000 €. Per questo mi ero posto certe domande.
     
  19. massimoca

    massimoca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    si, diciamo che questo è il momento per effettuare acquisti interessanti a lungo termine.
    La compravendita, mordi e fuggi, come la vorresti tu, ora è impossibile o comunque molto difficile.
    Se invece sei alla ricerca di messe a reddito, il momento è assai favorevole.
    Massimo:fiore:
     
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  20. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    E tieni presente che per legge i compromessi devono essere registrati all'A.d.E. e molti compromessi registrati non corrispondenti a molti rogiti... ti creerebbero qualche problema con il fisco... le operazioni che vuoi fare tu devono essere fatte in maniera diversa e direttamente da te o al massimo con l'accordo di segnalatori, altrimenti tra competenze per l'agenzia, tempi morti di vendita e piccole ristrutturazioni ... la spesa non vale l'impresa. Fabrizio
     

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