Acquisto appartamento da costruttore

[SILVANDOS]

Buongiorno ho alcuni quesiti da proporre, chissà se qualcuno mi sa dare una risposta.
A luglio 2010 ho firmato un compromesso con un impresario per l'acquisto di un appartamento + terrazzo + box; oltre ad un 2° box tutto con consegna giugno 2011. A ottobre 2010 i lavori nel cantiere si fermano e su mia richiesta mi viene spiegato che la ditta che ha preso l'appalto della costruzione è in rotta con l'impresario, x farla breve vanno in tribunale e a febbraio 2011 i lavori vengono sbloccati e una nuova ditta prosegue i lavori. Peccato che sono indietro di 15 mesi e la nuova data di fine lavori sarebbe prevista per ottobre 2012. per questo ritardo a detta di avvocati non ho nulla da chiedere in risarcimento.
Le mie domande dato che è la prima volta che compro da un costruttore sono:
1. cosa devo controllare nel rogito prima di firmarlo (ipoteche, assicurazione decennale, altro)? Ho sentito voci per cui certi costruttori mettono ipoteche sugli appartamenti che vengono acquistati in contanti e poi dopo qualche tempo arriva la banca che pretende nuovamente il pagamento della casa!
2. come devo pagare i box per poter usufruire della detrazione al 36% ?
3. come devono essere intestate le fatture per poterle utilizzare nella detrazione?
grazie
Silvandos

 

[sfilasto]

Buonasera,
anzitutto Lei deve verificare nel suo preliminare d'acquisto, se il costruttore aveva facoltà di ritardare la consegna dell'unità e se sì, fino a quando e con quali modalità. Se ha già sottoposto il contratto (come appare dal suo post) ad un legale per individuare l'esistenza o meno di un danno, a tale quesito vi è già una risposta.
Se il permesso di costruire è stato rilasciato in data anteriore al 5 luglio 2005, Lei ha diritto ad avere una garanzia fideiussoria su tutte le somme versate al costruttore e - in occasione del rogito - una polizza assicurativa indennitaria decennale a garanzia di eventuali vizi della costruzione.
Inoltre, il Notaio che stipulerà l'atto, dovrà verificare l'inesistenza di pregiudizievoli (sequestri, pignoramenti, ipoteche etc) in modo da poter trasferire l'immobile libero da vincoli. Nel caso il costruttore (come spesso avviene) si sia avvalso di mutuo edilizio, lo stesso dovrà essere frazionato in quote, e Lei potrà (secondo le opzioni previste) o accollarsi la sola quota del mutuo inerente gli immobili che acquisterà, oppure - saldando l'intero prezzo al costruttore - pretendere che la quota di ipoteca relativa ai suoi beni sia cancellata mediante restrizione ipotecaria (ovvero i suoi immobili dovranno essere "liberati" dall'ipoteca).
Per poter fruire della detrazione fiscale del 36%, gli interventi edilizi devono essere finalizzati al recupero edilizio (restauro e manutenzione straordinaria) oppure a interventi finalizzati al risparmio energetico. Tali interventi devono risultare dal permesso di costruire e/o dalla DIA che il costruttore deve aver presentato presso l'Ufficio Tecnico Edilizio del Comune. Per poter aver diritto alla detrazione è necessario presentare apposita domanda, unitamente a:
- Comunicazione di inizio lavori al Centro di Servizio delle imposte competente per territorio la comunicazione di inizio lavori, redatta su apposito modello, a cui devono essere allegate :

copia della concessione/autorizzazione edilizia (per gli interventi rientranti nell’ambito della manutenzione straordinaria, del restauro e risanamento conservativo, della ristrutturazione edilizia), o della comunicazione di inizio lavori ( per gli interventi che rientrano nell’ambito del conseguimento di risparmio energetico)

i dati catastali (o, in mancanza, la fotocopia della domanda di accatastamento)

la fotocopia delle ricevute di pagamento dell’ICI pagata a decorrere dal 1997, se dovuta

solo per gli interventi rientranti nell’ambito del conseguimento di risparmio energetico, dichiarazione del produttore attestante la conformità del prodotto ai requisiti previsti dalla Legge 10/91 e D.P.R. 26/8/1993 n. 412

- Comunicazione alla ASL : contestualmente alla comunicazione agli uffici finanziari, deve essere inviata all’Azienda sanitaria locale competente per territorio una comunicazione con le seguenti informazioni :

generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi
natura dell’intervento da realizzare
dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori
data di inizio dell’intervento di recupero

Pagamento esclusivamente mediante bonifico bancario

al termine dei lavori i contribuenti interessati devono

per i lavori di ammontare complessivo superiore a 50.000 euro produrre la dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta da un professionista iscritto negli albi degli ingegneri, architetti e geometri oppure da altro tecnico abilitato all’esecuzione dei lavori;

conservare le fatture o ricevute fiscali relative alle spese per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione e la ricevuta del bonifico bancario di effettuazione del pagamento.

Di norma questi adempimenti vengono eseguiti dal costruttore che rilascia copia all'acquirente, al fine di procedere contabilmente.

 

[SILVANDOS]

Buongiorno, grazie per la risposta
nel compromesso non si fa menzione del fatto che il costruttore possa avere ritardi e nemmeno di quanto, semplicemente si dice che non posso chiedere danni per eventuali ritardi non dovuti a causa sua.
Ma se i permessi sono stati dati dopo il 2005 non ho diritto alla polizza decennale contro i vizi? Per la fidejussione mi avevano già detto chiaro e tondo che se la volevo dovevo farmela io!
Il discorso del notaio è così così, siamo obbligati a servirci del Loro notaio quindi sono preoccupata perchè chi si è trovata la casa ipotecata dalla banca pur avendo pagato, ma in contanti, aveva fatto il rogito da un notaio quindi questo avrebbe dovuto controllare e invece no!
Mi può dire qualcosa in più di questa restrizione ipotecaria? La devo chiedere prima del rogito? a chi la devo chiedere costruttore o notaio? Cosa mi devo dare per documentare che lo hanno fatto? Va allegto al rogito?
grazie

 

[SILVANDOS]

Nel compromesso non si dice che può ritardare e di quanto, ma si dice che il costruttore non è tenuto a pagare penali per ritardi non dovuti a sua inadempienza, per questo mi hanno detto che non posso pretendere nulla.
Ma se i permessi sono stati dati dopo il 2005 non mi spetta la polizza decennale assicurativa sui vizi?
La fideiussione mi è stato detto chiaro e tondo che se la volevo me la dovevo pagare!
A chi devo chiedere la restrizione ipotecaria con la relativa cancellazione dell'ipoteca su ciò che vado ad acquistare (alloggio, terrazzo e 2 box) al costruttore o al notaio?
Cosa mi devono dare in cambio? Immagino un documento della banca che deve essere allegato al rogito o me lo danno prima che paghi? Ho paura perchè il notaio è "imposto" dal costruttore e quello che ho sentito dire circa pagare due volte la casa è successo nonostante il rogito sia stato fatto da un notaio che non ha controllato oppure ha fatto il furbo in conbutta con chi costruiva! Non so come tutelarmi. E' meglio far vedere una bozza di rogito ad un legale, prima di andare a firmare, in modo che possa controllare se è stato tutto fatto per bene?
grazie