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  1. luisTHEbig

    luisTHEbig Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera, tramite un'agenzia ho visionato un appartamento che un'altra persona aveva già bloccato (ha fatto una proposta allegando assegno vincolando la proposta al buon esito del mutuo); l' agenzia mi ha sempre sconsigliato la visitare quest appartamento proprio per i motivi che ho citato prima, tuttavia sono stato molto insistente e sono comunque riuscito ad ottenere la visita dell' appartamento.
    Il risultato è stato che l'appartamento mi è piaciuto molto, io vorrei acquistare l'appartamento in contanti o in alternativa non vincolando la mia proposta al buon esito di un ipotetico mutuo, in questo modo scavalcherei la persona che c'è prima di me? oppure è vero quanto mi ha riferito l'agenzia solo in un secondo momento, ovvero che devo attendere 60 giorni e che se in questo lasso di tempo le persone che prima di me hanno bloccato l'appartamento non riuscissero a procedere con l'acquisto a causa di ritardi nell'erogazione del mutuo potrei subentrare?
     
  2. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se il venditore ti gradisce come cliente nulla osta alla tua azione.

    Nemmeno una procura redatta dal notaio, potrebbe impedire una vendita, figuriamoci una proposta subordinata.

    Certo; La questione e' delicata.

    L'agente non avrebbe dovuto fartelo vedere.

    Detto cio', se vuoi sapere come la penso io...

    Il cliente che paga anticipato e' sempre il piu' affezionato.
     
    A alupini piace questo elemento.
  3. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Quindi il venditore si è impegnato anche se il contratto che ha sottoscritto con l'altro potenziale acquirente è sottoposto ad una clausola sospensiva
    Se arrivavi prima saresti stato l'acquirente ideale per il venditore
    Quanto detto dall'Agenzia è sicuramente sensato , non entro in merito alle tempestiche che dipendono da quanto è riportato nel precedente contratto preliminare.

    Se pur vero che un contratto preliminare (proposta accettata/compromesso) sottoposto ad una clausola sospensiva .. evento incerto comunque determinato in un tempo x come termine .... assume un vincolo contrattuale al verificarsi della condizione imposta ed accettata,

    alcuni potrebbero pensare che prima del verificarsi o meno della condizione il vincolo contrattuale non esiste o potrebbe facilmente essere risolto unilateralmente ma di fatto non è così

    Il venditore comunque si è impegnato nei confronti dell'acquirente (uso un termine d'arte) "incerto"
    quindi deve comunque rispettare il preliminare precedentemente sottoscritto ed è impegnato fino al termine prestabilito riferito al verificarsi o meno della condizione sospensiva.

    In poche parole ... se il venditore accetta la tua proposta ignorando il precedente accordo si metterebbe in una situazione di inadempienza nei confronti del tuo concorrente all'acquisto primo arrivato.

    Quindi quanto detto dall'agenzia (attendere) è sicuramente sensato ed evidenzia un comportamento responsabile e serio del mediatore stesso.
     
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  4. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    abbiamo postato in contemporanea .... ovviamente abbiamo punti di vista discordanti
    tanto per cambiare :)
     
  5. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Per forza abbiamo punti di vista diversi.

    Se tu ritieni, che far vedere un appartamento "sottoproposta" sia, per citar parole tue, evidenza di comportamento serio e responsabile, io NO.

    Poteva cosi' insistere il cliente ma io non ce lo portavo.

    Prova a pensare se lo sapesse il primo acquirente.

    Come andare a spiegare ad un marito, che un altro uomo, ha dormito affianco di sua moglie.
    Hanno solo dormito assieme eh.. non e' successo nulla!

    Solo dopo la scadenza dell'efficacia del contratto si porta il cliente.

    Prima, oltre che inutile, e' pure dannoso.

    Questo e' un comportamento serio.

    Perche' non ce lo portavo...?

    Proprio per quanto e' accaduto.

    Poiche' se il prodotto, sortisce l'interesse del cliente, possono accadere conseguenze da evitare.

    Un po' come quelle che possono accadere se ci trovassimo supini al fianco di una bella moglie altrui.

    Circostanze da mantenere sotto stretto controllo, se non per deontologia, per il proprio interesse.

    Quel buon cliente che paga "cash", con tutta probabilita', andra' perso.

    Insoddisfatto per non aver potuto acquistare da lui quel prodotto, si rivolgera' ad altri intermediari per il proprio acquisto.

    Se cio' avviene, nel mentre della malaugurata ipotesi, che accada che il primo acquirente, non ottienga il mutuo, avra' perso entrambi i clienti.

    Oltre a lasciare illibata la venditrice, che ancora li' resta, tutta "accalorata" in attesa.
    In questa ipotesi i clienti scontenti divengono tre.
    Mentre i guadagni neppure uno.

    Con buona pace del buon senso responsabile.

    Diverso sarebbe stato far vedere al cliente un altro prodotto.

    Lasciando fare alla pratica il suo corso normale.

    Occhio non vede cuore non duole.
     
    Ultima modifica: 21 Gennaio 2016
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  6. luisTHEbig

    luisTHEbig Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    scusa, ma non ho ben capito. Nel primo intervento hai detto che pagando in contanti o quantomeno facendo incassare l'assegno al proprietario scavalcherei il primo acquirente; mentre in quest'ultimo intervento mi dici che l'agente immobiliare ha sbagliato perchè non doveva proprio portarmi a vedere l'appartamento. Sarà che sono completamente ignorante in materia, sarà che ogni agenzia che visito mi parla di "regole" e leggi nuove ogni volta...
     
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non doveva portarti e rimandare la visita dopo la scadenza della sospensiva se non vi é stato l'avveramento della condizione.
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Scommetto che la casa è nuova in pronta consegna o comunque una casa dove l'agente immobiliare ha disponibilità delle chiavi. Il venditore non avrebbe consentito la visita di un nuovo acquirente avendo accettato la proposta vincolata.
     
  9. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se leggi con piu' attenzione, in ciascuno dei due interventi, che ho sostenuto che l'intermediario, non avrebbe dovuto farti visionare l'alloggio.

    Dal punto di vista di un intermediario dovrebbe essere una regola abbastanza elementare:

    Mostrare in vendita cio' che non si puo' vendere e' un non senso.
    Meglio mostrare altro.

    Questo premesso, al momento, l'immobile non e' ancora stato trasferito al primo acquirente interessato.
    Cio' rende il bene ancora vendibile.

    Questo dice la legge.

    Se il venditore ti gradisce e accoglie una tua proposta, anche nel mentre che e' ancora vincolato al primo acquirente, la casa verra' trasferita a te.

    Al primo acquirente potra' spettare una sua azione di rivalsa, nei confronti del venditore, che con tutta probabilita', non sortira' alcuna conseguenza.
     
  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Dici? Io non ne sarei così sicura.
     
  11. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Viviamo in uno stato di diritto.
     
  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    E quindi? Finisce a tarallucci e vino?
     
  13. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non so'...
    Come potrebbe finire...?

    Annullano l'atto...??:D
     
  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Lo possono risolvere certo ma non certo senza rispondere dell'inadempienza. Se lo avesse fatto l'acquirente? Il venditore lo avrebbe lasciato libero senza rivalse?
     
  15. Capricorn

    Capricorn Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Esatto. Anche se l'affare non é ancora concluso (per la condizione sospensiva della concessione del mutuo), il venditore e il futuro probabile acquirente hanno già stabilito un accordo.
    Il venditore ha accettato tutte le condizioni dell'acquirente, compresa quella di attendere la concessione del mutuo.
    Se accettasse una tua proposta d'acquisto, si metterebbe nei pasticci con l'altro.
    Se l'immobile ti interessa veramente e se non hai particolarmente fretta di acquistare, ti conviene attendere l'esito della banca, "gufando" che non concedano il mutuo.
     
  16. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ripeto.

    Viviamo in uno stato di diritto.

    Tutto dipende se un soggetto voglia proseguire a compra - vendere, oppure cambiare strada, fuorviando.
    Ovvero rincorrendo inadempienti senza neppure avere in mano una caparra.
     
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  17. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Ah, pensavo vivessi in Italia anche tu.
     
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  18. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Qualcuno dice che se non c'e' incasso (e immagino non ci sia) la caparra non esiste.
    Quindi alla fine l'unica arma nelle mani del primo promissario acquirente e' "solo" un pezzo di carta ...

    Certo, situazione delicata da tutti i punti di vista.
     
    A PyerSilvio piace questo elemento.
  19. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io concordo con @PyerSilvio
    Dico che è stata fatta una proposta d'acquisto e non lo faccio visitare.

    Piuttosto inserisco la penale del recesso anticipato a favore del proprietario con pagamento al proponente ed all'agenzia di un "quid" stabilito in proposta ed accettato da tutte e tre le parti in causa per permettere al proprietario di svicolarsi dagli impegni in questi casi fortuiti.

    Il secondo proponente saprà quindi qual'è la cifra "a norma di legge" per saltare il primo e comprare quell'immobile.
     
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  20. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Questo è opinabile
    uno può anche decidere per motivi prodenziali di continuare a far visionare l'immobile purchè l'altro aspirante e potenziale acquirente sia a conoscenza da subito, e per subito intendo ancor prima di effettuare la visita, che qualora gli dovesse piacere l'immobile non è detto che possa acquistarlo se non dopo la definizione in senso favorevole per lui della precedente proposta.

    Il nostro amico che ha iniziato il 3d ha visionato l'immobile facendo pressione per visionarlo con insistenza consapevole della prelazione acquisita dall'altro a fronte del precedente preliminare sospensivamente sobordinato per tot periodo al verificarsi o meno di una condizione.
    Quindi di cosa stiamo parlando?

    L'importante è la chiarezza e la trasparenza nel gestire determinate situazioni.
    Suggerire o escogitare escamotage per non onorare il precedente accordo lo trovo eticamente poco corretto, (ovviamente non mi sto riferendo a voi)

    il proprietario ha sottoscritto un contratto e nessuno lo ha obbligato a farlo, quindi lo deve onorare se non lo fà ne subirà le conseguenze.

    Anch'io come Tobia preferisco il discorso di inserire una penale in caso di recesso piuttosto che subordinare un preliminare ad un evento incerto, ma questo è un altro tipo di situazione rispetto al caso in questione.
     
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