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  1. dfairy

    dfairy Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera,
    mi sono appena iscritta al forum e avrei bisogno di un vostro aiuto :triste:
    sto acquistando un appartamento in un condominio, a pochi giorni dall'offerta è saltato fuori che risulta difforme agli elaborati relativi alla concessione edilizia del 1960, anno in cui è stato costruito l'immobile.

    Nello specifico:
    1) La copertura dell'edificio è del tipo a falde inclinate, mentre nella concessione risulta del tipo a lastrico solare piano
    2) Le forature di facciata non corrispondono in dimensioni e posizioni a quelle indicate nel progetto di concessione
    3) I balconi al piano terreno sui prospetti sud e nord non sono stati eliminati come da prescrizioni contenute nella concessione edilizia
    4) All'attuale porta di accesso alla centrale termica, nel progetto concessionato corrisponde una semplice finestratura.

    Tale "problema" è saltato fuori in una delibera di assemblea condominiale del 2002 a causa della sostituzione della canna fumaria, che poi sembrerebbe essere sostituita, nello specifico è riportato che "...Precisato quanto sopra si fa osservare che l'istruttoria necessaria per l'installazione di una nuova
    canna fumaria in facciata, comporta inevitabilmente l'attivazione di tutte le procedure di sanatoria per le difformità sopra elencate, limitatamente a quelle normativamente ammissibili; ciò comporterebbe, oltre al versamento delle prescritte ablazioni ed oneri al Comune di ***, un'attività di rilievo, progettazione e predisposizione di istruttoria completa che esulano dal
    mandato conferito al p.i. ****...".

    Ora, risalendo tale verbale a più di 10 anni fa, possibile che questa situazione possa ricadere su di me acquirente? Il fatto che la canna fumaria sia stata sostituita o comunque ne è stata deliberata la sostituzione al punto successivo "...all'unanimità l'Assemblea assegna i lavori alla Ditta Tal dei Tali...Si richiede la disponibilità ad eseguire i lavori nel più breve tempo possibile e si da mandato all'Amministratore di trattare uno sconto.
    Verificare inoltre come effettuare gli staffaggi delle canne fumarie all'interno degli appartamenti..." implica automaticamente che è stata avviata la procedura per rendere il condominio conforme allo stato di fatto?

    Scrivere nel compromesso che il dovuto per questi lavori è totalmente a carico del venditore cosa significa? Il condominio li chiederà a me e io dovrò rifarmi sul vecchio proprietario con il rischio che mi neghi il dovuto e conseguentemente mi toccherà fare una Causa? Oppure sarò tutelata e questi importi il condominio li chiederà direttamente al Venditore?

    La sanatoria non andrebbe presentata dal venditore PRIMA del rogito? Può il venditore presentarla in autonomia oppure deve farlo il Condominio?

    Scusate ma sto acquistando la prima casa e il budget è veramente poco [​IMG] e anche un piccolo importo extra potrebbe essere per me difficile da pagare...c'è qualcuno disposto ad aiutarmi? Grazie di cuore a tutti
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se l'appartamento risulta difforme (cosa frequentissima purtroppo, negli immobili datati) il tutto deve essere sanato PRIMA del rogito, se no l'atto sarebbe nullo.
     
  3. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    va presentata prima del rogito così come anche suggerito da Bagudi


    Deve farlo il condominio in quanto si tratta di varianti al progetto che riguardano i prospetti quali aperture, balconi e copertura diversi dal progetto approvato.


    meglio trascrivere che tratterrai la somma a lui dovuta fino al completamento dei lavori oppure detrai quasta dal pattuito, il condominio cercherà te poi sarai tu a rivalerti sul venditore, in maniera legale o no dipende dai rapporti.

    ti sei fatta dare l'immprto per tale operazione? credo che la somma non sia di poco conto, almeno dalle esperienze mie maturate, in quasto caso fatti seguire da un tuo tecnico di fiducia, in quanto la difformità al progetto approvato nel 1960 non è solo architettonica ma anche statica vedi l'esistenza del tetto che in progetto non c'era, fai molta attenzione a tale fatto.

    Ciao salves
     
  4. dfairy

    dfairy Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    risultano difformi solo le parti comuni, l'appartamento in se è conforme...vale lo stesso discorso in questo caso?
    l'unica cosa difforme nell'appartamento (un balcone che è stato verandato) è stato condonato.
     
  5. dfairy

    dfairy Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    secondo voi quanto potrebbe costare un tecnico? o in alternativa quanto potrebbe costare il tutto? scrivere nel compromesso che le spese relative a questa cosa sono totalmente a carico del venditore non è sufficiente? :triste:
     
  6. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Questo elenco da te trascritto è cosi oppure no?
     
  7. dfairy

    dfairy Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    è quello riportato sul verbale del 2002:

    1° Punto all'O.d.G. Viene esaminata la relazione del p.i. *** che è stata inviata in copia a mezzo raccomandata (allegata alla convocazione) a tutti i Condomini.
    Da essa risulta che il fabbricato di Via *** è difforme agli elaborati relativi alla concessione P.G. **** corrispondente al P.U.T. *** rilasciata in data 08/04/1960.
    In Comune risulta depositato, oltre a quanto citato, un condono edilizio relativo ad una difformità sul prospetto ovest dell'edificio; più precisamente le difformità riguardano:

    - La copertura dell'edificio è del tipo a falde inclinate, mentre nella concessione risulta del tipo a lastrico solare piano
    - Le forature di facciata non corrispondono in dimensioni e posizioni a quelle indicate nel progetto di concessione
    - Tutti i ·balconi risultano chiusi con serramenti in alluminio e vetro, mentre sulla concessione risultano aperti (con il che si configurano aumenti di superficie utile abusivi)
    - I cucinotti risultano di dimensioni maggiori rispetto alla concessione, essendosi estesi fino al muro esterno, configurando così un ulteriore aumento abusivo di superficie utile
    - I balconi al piano terreno sui prospetti sud e nord non sono stati eliminati come da prescrizioni contenute nella concessione edilizia
    - All'attuale porta di accesso alla centrale termica, nel progetto concessionato corrisponde una semplice finestratura

    Precisato quanto sopra si fa osservare che l'istruttoria necessaria per l'installazione di una nuova canna fumaria in facciata, comporta inevitabilmente l'attivazione di tutte le procedure di sanatoria per le difformità sopra elencate, limitatamente a quelle normativamente ammissibili; ciò comporterebbe, oltre al versamento delle prescritte ablazioni ed oneri al Comune, un'attività di rilievo, progettazione e predisposizione di istruttoria completa che esulano dal mandato conferito al p.i. ***.
    Nel Caso l'Assemblea intenda procedere in tal senso si dovrà conferire formale incarico con un costo orientativo di € 3.500,00 + IV A (spese escluse); si precisa comunque che il costo si riferisce alle procedure di sanatoria dei soli elementi di prospetto, con l'esclusione delle difformità relative alle proprietà private.
    Pertanto dovranno essere messi a disposizione almeno le concessioni in sanatoria relativi alla chiusura dei balconi ed all'ampliamento dei cucinotti, in mancanza dovranno essere attivate anche queste sanatorie (con oneri da definire).

    Alla luce di quanto sopra l'Assemblea richiede a tutti i comproprietari di adoperarsi nella ricerca di tutti i documenti che possono riguardare il Condominio (progetti, condoni privati) fornendone copia all'Amministratore che li girerà ai tecnici incaricati per le ricerche del caso.
    L'Assemblea richiede inoltre ai tecnici una particolare cura nella verifica delle operazioni, vista la complessità dell'argomento.
    Ricercare anche il Geom. *** che a suo tempo curò le pratiche del condono edilizio (legge 47 /1985).
    L'Amministratore ritornerà in Condominio in data 15/07/2002 a ritirare nella saletta condominiale tutti i documenti relativi ai condoni privati ed al condominio (si raccomanda di fornire solo le copie dei documenti e non gli originali).


    Questo è quanto descritto, per le parti private indicate c'è il condono della veranda e nell'appartamento in questione non è stato esteso il cucinotto fino alla parete esterna.
    Per il resto brancolo nel buio, non ci sono condoni per le parti condominiali a quanto ne so.
     
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Hai parlato con l'amministratore ?
     
  9. dfairy

    dfairy Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    questo l'ha inviato l'amministratore all'agente immobiliare che mi ha girato il tutto.
    Per il resto non ha problemi l'appartamento, tutto in regola con le spese condominiali, nessuna spesa straordinaria in preventivo...è solo questa cosa che mi spiazza, è la prima casa e siamo inesperti, non vorremmo prendere una cantonata e finire a dover pagare oltre le nostre possibilità per questa cosa..
     
  10. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Planimetria catastale conforme allo stato di fatto?

    Se è no impossibilità redigee rogito.

    Assicurati che dal 2002 non abbiano avviato la pratica sanatoria per le parti comuni, considera che per fare ciò ai sensi dell'art 36 verrà pagata una sanzione a titolo di oblazione pari al doppio del contributo di costruzione o in caso di gratuità come prevede l'art. 16 il tutto disciplinato dal d.p.r. 380/01, per avere la sanatoria delle parti comuni.

    variazione planimetriz catastale se i lavori interni sono stati regolarmente dichiarati e autorizzati. per un costo pratica catastale tra le 500-700€ più eventuale autorizzazione in sanatoria cosi come sopra per il singolo appartamento.

    pratiche occorrenti per la verifica statica vista la diversa conformazione strutturale per il tetto, progetto sanatoria prospetti intorno a e 1500-2000

    Il tutto sono prezzi medi della mia zona, ti conviene consultarti con un tecnico prima di intraprendere decisioni su caparra e preliminare.
     
  11. dfairy

    dfairy Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    planimetria dell'appartamento conforme allo stato di fatto, compreso veranda. I problemi sono solo relativi alle parti comuni
     
  12. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    La sanatoria è indispensabile per autorizzarvi alla realizzazione della canna fumaria quindi valuta il deprezzamento dovuto alle spese che dovrai andare incontro, ulteriore consiglio incarica tecnico che ti assista per tale valutazione.
     
  13. dfairy

    dfairy Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ma la canna fumaria è stata già fatta nel 2002, come è possibile che non sia stata sanata la situazione?

    dal verbale, punto successivo:

    2o Punto all'O.d.G. Vengono riproposti i preventivi delle Ditte X e Y con
    rispettivamente costi per € 19.035,00 ed € 20.462,00 (entrambi IV A esclusa); all'unanimità l'Assemblea assegna i lavori alla Ditta Y come da condizioni contenute nella lettera del 14/02/2002 (copia della lettera sarà inviata ai Condomini).
    Si richiede la disponibilità ad eseguire i lavori nel più breve tempo possibile e si da mandato all'Amministratore di trattare uno sconto.
    Verificare inoltre come effettuare gli staffaggi delle canne fumarie all'interno degli appartamenti.

    Quindi quello che mi fa impazzire è proprio questo, prima c'è scritto che per fare la canna fumaria si doveva sanare e poi al punto successivo danno disposizione alla ditta di realizzare il lavoro.
     
  14. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Per l'appunto verifica se hanno provveduto visto che hanno fatto la canna fumaria, o l'hanno fatta anchessa abusiva?
     
  15. dfairy

    dfairy Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    posso verificarlo con l'amministratore questo fatto? o non è tenuto a dirmi nulla (nel caso l'abbiano fatta abusiva)
     
  16. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Certo che puoi farlo con l'amministratore.
     
  17. dfairy

    dfairy Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie, lunedì provo a sentire lui, speriamo riesca a chiarirmi questa cosa...
    intanto grazie per la disponibilità che avete mostrato, siete davvero molto gentili...se non vi scoccia vi disturberò ancora un pochino dopo aver avuto questa conversazione con l'amministratore
     
    A Bastimento piace questo elemento.

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