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  1. RunnerFire

    RunnerFire Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buon Giorno a tutti, ho trovato un appartamento in diritto di superfice con durata convenzione di 20 anni stipulata nel 2004... ho la documentazione della convenzione che ho letto a grosso modo ma non intendendomi tanto di questi documenti non son riuscito a capire se il prezzo di vendita della casa e' corretto e se dopo la scadenza di questi 20 anni la casa si libera da tutti i vincoli e si puo vendere e affittare a libero mercato!!! l'agente immobiliare mi ha detto che nel 2024/2025 alla scadenza della convenzione l'appartamento si libera da tutti i vincoli, ma nella documentazione che ho non riesco a capire! vorrei quindi che mi aiutaste a capire se il prezzo della casa deve essere quello accordato tra comune e costruttore e dove lo trovo nella convenzione, e dove trovo il discorso che alla scadenza di questi 20 anni la casa si libera del tutto da vincoli? e se dopo i 20 anni il comune mi deve rilasciare un documento o devo richiedere io qualcosa???? grazie aspetto vostre risposte!!! p.s. l'appartamento e' un 6 piano compreso lastrico di proprieta' sovrastante ( lastrico dovrebbe essere 66 mq ) quindi l'agente mi ha spiegato che il totale dei mq e' sui 95.. il prezzo di partenza e' 204000 compreso di box e cantina!

    Scusate ho sbagliato a scrivere... È' in diritto di proprietà e non di superficie....

    leggendo la convenzione posso riportarvi i seguenti punti:
    art.14) durata degli obblighi
    il soggetto attuatore e suoi aventi causa si obbligano nei confronti del comune per vent'anni a partire dalla data di sottoscrizione del presente atto ad alienare o a concedere in locazione le unita abitative di cui al presente titolo secondo le modalita indicate nel titolo medesimo
    art.15) vendita e locazione degli alloggi
    il trasferimento in proprieta degli alloggi in vendita di cui all'articolo precedente dovra effettuarsi ad un costo al metro quadro determinato avendo a riferimento, quale costo di realizzazzione tecnica o costo di costruzione € 1550,00 al mq di superfice complessiva (S.C.), aggiornato dal mese giugno dell'anno 2003 sino alla data del rogito con gli indici istat nazionale per la costruzione di un fabbricato residenziale.......
    poi parla del canone di locazione...... che mi dite?
     
    Ultima modifica di un moderatore: 5 Settembre 2015
  2. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ciao, leggendo la tua richiesta, si intuisce che la convenzione indica che i porezzi sono stati aggiornati con indici ISTAT.
    Tali prezzi sono da intendersi convenzionati e pertanto non a libero mercato, pertanto sino alla data di alienazione della convenzione (che dovrà essere eseguita attraverso apposito atto rogitale e versamento del valore venale del diritto di proprietà al comune) sarà sempre in vigore e pertanto i prezzi di vendita o di valore dell'immobile sono calcolati in base ai dati della convenzione stessa.
    Spero esserti stato d'aiuto.:ok:
     
  3. RunnerFire

    RunnerFire Membro Junior

    Privato Cittadino
    Data di alienazione della convezione si intende la scadenza ventennale? Se il prezzo a mq nel 2003 era 1550€ ora potrebbe essere 1900€ aggiornato istat quindi potrebbe essere il suo valore piu o meno! Quindi io acquisto l'appartamento e poi alla scadenza ventennale della convenzione non ho capito se devo fare altre procedure per svincolare al 100% la casa?
     
  4. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Data alienazione, è il momento in cui estingui il vincolo con il comune ... la convenzione ha una durata (20 anni) per alcuni vincoli, tra questi la parte di rivalutazione dell'immobile ... se guardi più passa il tempo e più puoi aumentare la percentuale di valore ... di recente è stato adottato da parte dei comuni, la possibilità di estinguere tale vincolo, pagando il valore residuo al comune, con una percentuale vantaggiosa ... prova a chiedere al tecnico comunale e magari scopri novità della tua zona.
    Il vincolo del diritto di proprietà e/o di superficie si estingue con atto rogitale e pertanto sino a quel momento il comune ne ha il pieno titolo ... tu rimani assegnatario e gestore del bene...
     
    A PyerSilvio piace questo elemento.
  5. RunnerFire

    RunnerFire Membro Junior

    Privato Cittadino
    Quindi se non ho capito male: es. Io acquisto adesso a 1900 al mq aggiornato istat, se passano i 20 anni della scadenza convenzione e io non faccio il passaggio tramite comune non ho ancora la piena proprieta della casa e deco attenermi alla vendita tramite aggiornamento istat? Se invece passati i 20 anni e scaduta la convenzione riscatto la casa tramite comune sono a libero mercato? Se volessi riscattare la casa prima della scadenza dei 20 anni cambia qualcosa ?
     
  6. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    come anticipato nel #4

    ... di recente è stato adottato da parte dei comuni, la possibilità di estinguere tale vincolo, pagando il valore residuo al comune, con una percentuale vantaggiosa ... prova a chiedere al tecnico comunale e magari scopri novità della tua zona.
     
  7. RunnerFire

    RunnerFire Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ok grazie della risposta. Chiedo in comune e vi aggiorno sulla situazione.
     
  8. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    ...ok... mi raccomando però non fargli la faccia da mastino che hai come avatar ... altrimenti li spaventi ... :risata::risata::risata:
    a parte le battute, prova a chiedere e fai presente che (qualora sia stato avviato questo procedimento nel tuo comune) non eri stato avvisato, o non eri a conoscenza ... in ogni caso, anche se non sarà più con tasso agevolato, a mio parere puoi sempre aderire per alienare la convenzione ... e poi entri in libero mercato. :ok::ok::ok:
     
  9. RunnerFire

    RunnerFire Membro Junior

    Privato Cittadino
    Sarò tranquillo ma se non mi danno le risposte che cerco comincio a mordere....
    comunque scusate dimenticavo di chiedere ina cosa: e possibile che se io voglia riscattare l'appartamento il comune mi potrebbe rispondere che se tutti gli inquilini del condominio non riscattano non posso farlo? O non è il mio caso?... ve lo chiedo perché l'avevo letto da qualche parte però non so se riguardava il diritto di superfice
     
  10. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Anche se non hai risposte, non mordere ... stai calmo e insieme troveremo la soluzione ...:ok:
    Se la domanda è riferita ancora alla questione della convenzione sul diritto di superficie o proprietà, allora stai tranquillo, perchè la seconda si libera autonomamente, ovvero si libera con atto tuo e del comune, mentre per la seconda allora è più un problema di unità condominiale ... pertanto... essendo ormai tutte le convenzioni, compreso la tua sul diritto di proprietà (perchè il diritto di superficie riguarda l'unità abitativa e non il terreno giusto???), una volta concordato la soluzione con il comune, allora (mio spassionato parere,poi bisogna guardare anche il costo, ma secondo me, sempre conveniente, da fare subito), procedi anche singolarmente e passerai da proprietà convenzionata a proprietà su libero mercato :ok:
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Devi tenere anche conto del fatto che, a seconda del tipo di convenzione, dopo un certo periodo di tempo, in genere 5 anni...) oltre all'aggiornamento avrai un deprezzamento, per cui il prezzo non si rivaluta solo in salita...
     
    A Manzoni Maurizio piace questo elemento.
  12. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ovvio Silvana, ovvio, ma una volta liberato al libero mercato non pensi sia meglio che avere la situazione sotto convenzione?:pollice_verso:
     
  13. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Di solito il prezzo determinato come da convenzione è improponibilmente basso per il venditore, quindi passare subito allo svincolo della determina del prezzo.
     
  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Negli appartamenti molto vecchi sì, ma qui parliamo del 2004, quindi il prezzo convenzionato sarà aumentato, pur calcolando che negli ultimi due anni l'inflazione è stata addirittura anche sotto zero, e il deprezzamento...
     
  15. RunnerFire

    RunnerFire Membro Junior

    Privato Cittadino
    Scusatemi fatemi capire: ipotesi io acquisto a 200000€ per i primi 5 anni non posso vendere e affittare e nel mio caso per altri 5 anni sono ancora sotto convenzione. .. ma io questo appartamento posso riscattarlo anche subito dal giorno dopo dell'acquisto? E si potrebbe ipotizzare nel mio caso quanto dovrei pagare per riscattarlo? Con degli esempi per farmi capire....
     
  16. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Perchè ? Puoi farlo purchè (ma per i benefici fiscali prima casa e non per la convenzione) riacquisti nell'arco di un anno per la vendita e ci hai preso la residenza per un periodo, se vuoi affittare.

    Si.

    Dipende dalle delibere comunali e dal tuo Comune.

    Anche questo dipende dal Comune.
     
    A leolaz piace questo elemento.
  17. RunnerFire

    RunnerFire Membro Junior

    Privato Cittadino
    Venerdi vado in comune per chiedere tutte le informazioni di cui ho bisogno, intanto visto che ho iniziato questa discussione vi chiedo: siccome devo inoltrare la richiesta alla banca per avere la delibera sul mutuo, chiederò il 90% su 195000... però sono nella situazione che in base alla vendita della mia casa potrei orientarmi su un altro appartamento sempre nello stesso condominio dove chiederei il 90% su 170000... la mia domanda è: posso alla mia banca chiedere 2 delibere direttamente sulle 2 cifre contemporaneamente? O faccio solo una richiesta su 195000 dando per scontato che se me l'accetano poi mi accetteranno eventualmente un ulteriore richiesta su 170000?
     
  18. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il problema vero potrebbe essere proprio la richiesta del 90%...
     
  19. RunnerFire

    RunnerFire Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ho parlato col direttore. Mi ha detto che facciamo la richiesta dela 90% su195000 e poi se acquistiamo quello da 170000 ridurremo la percentuale sotto il 90% per arrivare alla cifra a cui acquistiamo. Però prima di inoltrate la richiesta vuole sapere prezzo effetrivo dell'appartamento aggiornato istat per mq. In comune me lo diranno? O e una cosa che richiede il notaio?
     
  20. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Dipende.

    Ci sono Comuni che fanno il calcolo e Comuni che non lo fanno, demandandolo a professionisti esterni.
     

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