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  1. Pragmatiko

    Pragmatiko Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a Tutti,

    io e la mia ragazza vorremmo acquistare un immobile d'epoca in prov. di Bari e dopo averne visionati diversi abbiamo trovato qualcosa che pensiamo possa andar bene.
    A questo punto vorremmo stilare (in realtà io ho già preparato una bozza avanzata) una proposta d'acquisto che ci tuteli da eventuali problemi legati sia a vizi dell'immobile sia a vizi di acquisto/vendita.

    A questo punto avremmo necessità dei vostri pareri su alcune questioni:

    1) L'immobile secondo una visura catastale che ci ha mostrato l'intermediario (datata febbraio 2011) risulta intestato a 6 eredi le cui quote sono suddivise in 4X3/12 di cui una quota da 3/12 è detenuta da 3 persone per un totale di 6 proprietari.

    Mi devo fidare di quanto mi dice il mediatore? o mi conviene verificare in catasto o tramite notaio? come vi muovereste voi?.
    C'è possibilità che vi sia dietro una donazione? o che sia stata effettuata già qualche altra pratica preliminare registrata? se sì come lo verifico? (posso includere qualche clausola che mi tuteli?).

    Dovrei intestare secondo il mediatore l'assegno della proposta ad uno solo dei coeredi, ma non rischio che gli altri non ne sappiano nulla o che in qualche modo la mia proposta possa essere non regolare o falsata da mancata comunicazione verso tutti i comproprietari e mi possa ritrovare ad un possibile preliminare con qualche persona in meno?

    Ho pensato di coinvolgerli tutti nominandoli tutti nella proposta e seguire due possibili strade:

    - nomino (dopo aver citato tutti i comproprietari) la persona a cui intesterò l'assegno come delegato da parte degli altri e se lui accetta implicitamente conferma di essere delegato da tutti gli altri (o avrei necessità di una delega scritta fatta al mediatore prima di procedere?).
    - faccio un assegno per ogni erede in quote proporzionali a quanto detengono ad es.: 3 assegni da 1500 euro e 3 assegni da 500 in maniera tale che se anche uno solo di questi assegni non venisse incassato potrei pretendere la restituzione di tutto più il dovuto e l' eventuale nullità della mia proposta.

    2)la caparra che vado a lasciare è meglio definirla confirmatoria o penitenziale? io sarei per la seconda ma non so se poi posso ugualmente pretendere la restituzione del doppio della stessa nel caso ci fosse qualche inadempienza, vorrei al contempo tutelarmi nel caso sentissi puzza di bruciato e non volessi impelagarmi in altri casini perdendo "semplicemente" la caparra onde evitare altre perdite o altre pretese dai venditori.
    Sono consapevole che la penitenziale potrebbe essere comoda anche per loro in quanto potrebbero probabilmente anche vendere ad altri...
    Che ne dite?

    3) che data conviene indicare nella proposta? io sto valutando essendo il mese in corso Ottobre di inserire dicembre come limite per il compromesso e fine gennaio come limite per il rogito e consegna del'immobile contestuale al rogito.
    Dite che sono date troppo distanti?
    Compromesso e rogito conviene secondo voi farli dal notaio? questo mi tutela in quanto il notaio verifica la conformità dell'immobile (oltre a dover trascrivere già il compromesso) e la fattibilità già in fase di preliminare del relativo rogito, o potrei comunque avere sorprese dopo il preliminare?.

    Devo chiedere in fase di proposta che il preliminare venga firmato da tutti i proprietari o è comunque implicito?

    4)Vorrei inserire come termine di accettazione della proposta: 7 giorni dalla firma della stessa con obbligo di comunicazione scritta di accettazione o rifiuto della stessa, pena l'invalidità del documento (perchè ho altre proposte da poter fare e non voglio legarmi troppo ad un solo immobile con tempi di attesa biblici ); è cosa fattibile/consigliabile?

    5)La clausola "Salvo Erogazione mutuo" (dato che l'approvazione viene data nel 99% dei casi...) da parte di istituto bancario scelto insindacabilmente (anche questo è chiaro nella proposta) da noi, può mettere il mediatore o il venditore nella posizione di pretendere delle prove di mancata approvazione.
    So che le banche non sono tenute a dare alcuna risposta scritta per mancata approvazione.
    Eventualmente una segnalazione al crif ed eventuale visura della stessa possono essere prova di mancata erogazione?

    6)Il compenso per il mediatore può essere accorpato alla cifra della proposta d'acquisto delegando chi vende a pagarne gli oneri? se sì, al rogito io inserirò come prezzo dell'immobile la cifra complessiva che loro accettano o dovrei comunque detrarre l'importo del mediatore?.
    Il mediatore ha richiesto a noi il 3%+IVA, ma è giusto che ci si sobbarchi anche l'IVA o spetta a lui pagarsela ed includerla nel costo della sua consulenza?.
    Scusate la lungaggine ma sono cose molto delicate e non vorremmo prendere una "SOLA".:shock:

    Ringrazio anticipatamente chiunque vorrà darci una mano offrendo un suo graditissimo contributo.

    Saluti,
    Pasquale&Roberta.
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Pragmatiko di nome e di fatto ;)

    Allora.....
    1) Fai fare una visura aggiornata ad oggi. Visura storica: da lì dovresti vedere nei vari passaggi se c'è stata donazione. Se la visura storica non va indietro di 20 anni fai controllare dal notaio le trascrizioni del ventennio. Fai fare anche un controllo (se credi) nei registri immobiliari se ci sono state trascrizioni di prelimnare se ti senti + tranquillo.
    L'assegno lo puoi intestare ad uno solo, ma la firma x accettazione sulla proposta deve essere di tutti (a meno che nn ci siano procure). Io farei anche firmare una dichiarazione dove i coeredi autorizzano l'intestatario dell'assegno all'incasso dello stesso. Altrimenti fai un assegno per ognuno (nel caso non venga incassato un assegno non puoi pretendere nulla, semplicemente sono fatti suoi se non incassa).
    2) hai già detto tu. Se è penitenziale ed è bassa, si possono 'svincolare' senza danni. Piu che sul tipo di caparra mi preoccuperei di fare i controlli urbanistici del caso.
    3) la proposta è già preliminare e deve essere firmata sempre da tutti (qualsiasi documento va firmato da tutti). Dal notaio puoi fare una scrittura integrativa/riproduttiva, ma la proposta controfirmata 'attiva' già gli effetti del contratto. I termini possono andare bene (la casistica è troppo personale per indicarti dei tempi).
    4) 15 giorni solitamente. Non c'è bisogno di comunicazione di rifiuto. La non accettazione fa decadere la tua proposta.
    5) Indicare l'istituto di credito e la cifra richiesta. Il proprietario può richiedere una prova scritta (altrimenti un proponente si potrebbe ritirare quando vuole). Bisogna vedere se viene accettata dal proprietario la sospensiva
    6)Il compenso è a parte, mai compreso nel prezzo. Andrà dichiarato a rogito: percentuale %+ IVA. L'IVA spetta a voi.
     
    A Diego Antonello, ccc1956 e andrea boschini piace questo elemento.
  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Oltre a quanto spcificato chiaramente da Umberto, un paio di note.





    Il rogito si fa comunque dal notaio e, trattandosi di una vendita complicata farei anche il preliminare.

    Il compromesso va obbligatoriamente registrato, ma non obbligatoriamente trascritto: quella è una tua scelta, consapevole che è onerosa.

    Il notaio NON verifica la conformità dell'immobile (con quali strumenti ?, ma si limita ad accettare la dichiarazione della proprietà in merito alla conformità, quindi io metterei una clausola sospensiva relativa alla conformità urbanistica e catastale e affiderei a un tecnico la verifica nei tempi più brevi possibili.





    Il compenso del mediatore spetta a te, per la parte che ti riguarda, e l'IVA è dovuta per legge su qualunque fatturazione, se no state evadendo il fisco.

    Silvana
     
    A ccc1956 e vavy piace questo messaggio.
  4. Pragmatiko

    Pragmatiko Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie anche a te per le info!;)

    Il problema è che:

    Tra visure catastali visure dei registri e perizie sullo stato dei luoghi andrebbe via un mese come niente e potrebbero "soffiarci" l'immobile!.

    Ho necessità pertanto di riservarmi queste verifiche ad accettazione avvenuta anche perchè si tratta di costi e se a loro la nostra proposta non piace non ha senso spedere soldi per nulla.

    Non trovi?

    Come potremmo inserire questa clausola nella proposta?

    Era chiaro che l'IVA si pagasse ma pensavo dovesse essere inclusa nella percentuale richiesta dal mediatore e non a parte, ma così è stato più chiaro, grazie!.:ok:

    Saluti,
    Pasquale&Roberta.
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Puoi mettere una clausola del genere, fermando l'immobile per un mese, sempre che il proprietario accetti.


    La validità della presente proposta è subordinata alla regolarità urbanistico/catastale dell’immobile, fino alla data del…………
    La parte venditrice, con l’accettazione della presente proposta, si impegna a produrre tutta la documentazione e a rilasciare ampia delega per i controlli ai professionisti scelti dalla parte acquirente, al fine di effettuare le necessarie verifiche a prima richiesta. In caso di difformità, saranno da imputarsi al Venditore tutte i costi e le cure per la regolarizzazione delle stesse, entro la data del rogito notarile. Nel caso in cui, a seguito dell’accertamento dei Tecnici, venissero alla luce irregolarità di tipo catastale ed urbanistico e queste fossero tali da non poter essere risolte entro la data del Rogito, il proponente acquirente potrà proporre un nuovo accordo oppure potrà recedere dal presente senza nessun tipo di perdita economica da dover rifondere al venditore e con la restituzione del deposito cauzionale.
     
    A andrea boschini e metroquadrorovigo piace questo messaggio.
  6. Pragmatiko

    Pragmatiko Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie ancora Bagudi, proverò a formulare qualcosa!

    Intanto butto giù altre idee che vorrei inserire nella proposta:

    1)
    PREZZO DI ACQUISTO OFFERTO
    Salvo erogazione del mutuo da parte dell’ ente finanziatore scelto insindacabilmente dai PROPONENTI.
    - I PROPONENTI pur impegnandosi con concretezza nell’ottenimento del mutuo non hanno responsabilità alcuna per la mancata risposta scritta legata all’esito dell’ente erogante prescelto, ma su richiesta a titolo di chiarimento nei riguardi del venditore, possono produrre l’unica documentazione in loro possesso ossia la medesima documentazione affidata alla valutazione dell’ ente erogante, e solo nel caso fosse stata fornita, visione della risposta dello stesso ente.
    - Avvalendosi dell’intermediaizone del Sig. XXX quale titolare dell’ agenzia di intermediazione immobiliare sita a: ad egli intestata, a cui è stata delegata la mediazione di vendita dell’immobile,di cui alla presente proposta,da parte di tutti i proprietari dello stesso fabbricato.
    Euro:XX0.000,00 (XXmila/00) più oneri di intermediazione stabiliti in X%+IVA del prezzo di acquisto proposto.


    Che ne pensate?

    Possiamo chiedere anche una firma del mediatore per accettare i termini di quanto dovutogli e anche per prendere in consegna l'assegno e per una sua eventuale restituzione (nei termini contrattuali)?

    Grazie!
     
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Secondo me, il proprietario si spaventa....:^^:

    Scherzo... se vuoi inserire le clausole puoi farlo, così come puoi chiedere al mediatore di controfirmare la proposta, cos' come puoi farti fare una fotocopia dell'assegno e fartela firmare per ricevuta, ma in genere la clausola per il deposito cauzionale dovrebbe essere già inserita nella proposta.
     
  8. Pragmatiko

    Pragmatiko Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il problema è che lo si fa proprio per evitare incomprensioni, sarà
    il mediatore (che media) a spiegare le nostre necessità ai proprietari...

    Non vorremmo ritrovarci con qualcosa di poco chiaro anche se siamo
    consapevoli che tutto non si può sapere.
    Ma essendoci 6 eredi è facile che la banca possa titubare anche solo
    per paura che ci possa essere qualche cavillo legale per ineguaglianza di
    eredità o qualche erede non contemplato/escluso.

    E a qual punto noi non centriamo nulla e possiamo dire ben poco su cosa la
    banca decide insindacabilmente di fare...:basito:
     
  9. vavy

    vavy Membro Attivo

    Privato Cittadino
    una visura di febbraio è vecchia, meglio cmq visura ipotecaria in conservatoria, è più attendibile...

    :ok: io farei così... oppure mi rivolgerei ad un'agenzia che si occupa di trascrizioni/iscrizioni in conservatoria... minimo sindacale, chiedi una visura storica all'agenzial...

    direi di sì... sono tanti e magari non sono nemmeno tutti al corrente del tentativo di vendere...
    io non lo farei, non so quale sia la prassi in qs casi.. ma se lo intesti a lui e gli altri non son d'accordo lui potrebbe cmq incassare

    quella confirmatoria mi pare che faccia proprio al caso tuo, serve a qs...

    secondo me preliminare notarile (e quindi trascritto) sempre! gli strumenti di tutela ci sono, usiamoli! Direi compromesso dal notaio (= contratto preliminare) entro 20gg dall'accettazione.
    oh yes! meno menate...
    :ok:
    assolutamente sì, ma credo che dietro espressa richiesta qualsiasi banca la rilasci...
    perchè??
     
  10. Pragmatiko

    Pragmatiko Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Vavy, grazie anche a te! ;)

    Volevo accorpare il costo della mediazione per evitare mille calcoli a posteriori e perchè volevo pagasse chi vende e non io...
    Alla fine speravo fosse più comodo ma dovrò rivedere le mie idee.
    Vorrei negoziare la percentuale+IVA del costo della mediazione ma ho il timore che il mediatore si rifiuti di passare la mia proposta e di firmarla poichè non di suo gradimento...:basito:

    Che ne pensate?

    Oggi ho sentito il notaio ed eventualmente farei tutto da loro dato che per effettuare il compromesso chiederà a tutti gli eredi un certificato di proprietà ed il primo certificato di proprietà del deceduto da cui hanno ereditato.
    E' inutile verificare tutto prima se non accettano la proposta, mentre una volta accettata sono obbligati a fornire la documentazione al notaio dato che il preliminare lo redigerà lui.

    In poche parole ci pensano loro a verificare che tutto quadri, ma ora si pone un problema:
    Mi consiglia il notaio di dare come caparra il meno possibile proprio per evitare di perdere dei soldi, ma in questo modo come posso coinvolgere tutti gli eredi?
    Mi dovrei fidare del mediatore e fare l'assegno intestato ad uno solo di loro?
    Il punto è che essendo tante persone emettere 6 assegni diventa economicamente oneroso perchè mica posso dargli 2cento euro a testa...:risata: se cominciassi con 500 ai 3X4/12 finirei a 1500 per i 4/12 per un totale di 6000 euro.
    Ma intanto io a priori senza i loro documenti di proprietà non posso far fare al notaio alcuna evrifica poichè stando a quanto mi dice non è possibile visionare nulla se non la semplice visura catastale che anche il mediatore possiede e questo non comporta ad es. visioni ipotecarie o altre questioni pregiudizievoli per l'immobile.
    Io stesso con i codici fiscali di tutti potrei verificare al catasto che risultino intestatari dell'immobile ma a quanto pare conta forse molto poco...

    Che ne dite?


    Saluti,
    Pasquale&Roberta
     
  11. vavy

    vavy Membro Attivo

    Privato Cittadino
    magari potresti risolvere così. Dai poco di caparra alla proposta, e prevedi di integrarla sino ad un cifra "di mercato" (generalmente intorno al 10%) una volta che il preliminare sarà validamente trascritto... così forse salvi capra e cavoli... ;)
     
  12. Pragmatiko

    Pragmatiko Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sì Vavy ho fatto proprio così!

    Dopo 2 estenuanti ore di "lotta" ho concluso quanto segue:

    1)ho dato 2mila di acconto/caparra confirmatoria
    2) al preliminare darò 12mila (su un totale di 120.500) ad integrazione della caparra (scritto chiaramente) + le spese di mediazione con IVA
    3) spese che ho trattato al 2%+IVA aumentando la mia proposta di soli 500 euro (mi sono fatto firmare un documento dall' agente in cui è disposto il compenso pattuito da dare al preliminare)
    4)forse l'unico piccolo neo è che pur avendo inserito la clausola di subordinazione della proposta alla erogazione del mutuo da parte di istituto da me scelto non ho potuto aggiungere altro inerente la dimostrabilità (di eventuale non accettazione) ne in un senso ne nell' altro.
    5)Ho disposto la caparra del punto uno verso uno solo degli eredi in loro rappresentanza come da visura catastale che ho fatto allegare alla proposta.
    6)Ho inoltre richiesto l'accettazione di tutti gli eredi/venditori salvo deleghe da allegare in caso di firma per accettazione della proposta.
    7)ho fatto firmare all'agente la proposta che gli ho fatto per presa in consegna dell' assegno
    8)ho ricevuto in copia sia la planimetria catastale che una mappa aggiornata oltre alla visura catastale con tutti i nomi dei coeredi proprietari.
    9)ho stabilito il preliminare entro 30 Novembre 2011 e la data del rogito entro 31 Gennaio 2012
    10) ho accettato come limite per l'accettazione 10gg a partire da oggi

    Di più proprio credo non si potesse...

    Speriamo bene!
     
  13. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Bene, in bocca al lupo !

    Silvana
     
  14. vavy

    vavy Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ma direi che a te che acquisti nn cambia molto.. sarebbe convenuto a loro che vendono inserirlo, ma tant'è...

    Fingers crossed ;)
     
  15. Pragmatiko

    Pragmatiko Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Proposta accettata! Attendo la loro raccomandata e poi si parte.:sorrisone::ok:
     
    A vavy piace questo elemento.
  16. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
  17. Pragmatiko

    Pragmatiko Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ora sto cercando il miglior mutuo ed il miglior notaio! :)
     

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