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  1. aluccia76

    aluccia76 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buonasera a tutto il forum! Avevo postato qualche tempo fa una richiesta di consigli per una trattativa andata male (vi ringrazio ancora per le ottime risposte). Rieccomi purtroppo con un nuovo e complicato quesito. :occhi_al_cielo:

    Circa un mese fa visioniamo un appartamento tramite agenzia e decidiamo di procedere con una proposta d'acquisto: la prima proposta non viene accettata, ci accordiamo quindi per un nuovo prezzo e nuove condizioni (data in cui verrà libero l'appartamento) e sottoscriviamo una seconda proposta d'acquisto corredata come da prassi da un assegno (del valore di 5mila Euro).
    I venditori accettano la proposta. Quando passiamo in agenzia per ritirare la proposta firmata, ecco la sorpresa: nelle note, i venditori scrivono "accettiamo la proposta dichiarando che l'immobile viene venduto nel rispetto dell'accordo-convenzione tra Comune di XYZ e Impresa Costruttrice Pinco Pallino". :shock:

    Nessuno ci aveva fatto presente l'esistenza di questa convenzione. Alla nostra richiesta di ulteriori informazioni, ci viene spiegato che:
    - si tratta di una convenzione come da legge Bucalossi, fra Comune e Impresa Costruttrice. La convenzione ha durata di 20 anni e stando sempre al testo della stessa, gli acquirenti dovrebbero avere determinati requisiti, e i prezzi di cessione per tutta la durata della convenzione andranno stabiliti in base agli aggiustamenti ISTAT del prezzo di prima cessione (insomma, credo sia una convenzione standard di questo tipo)
    - che tale convenzione però non è più valida perchè annullata da una sentenza della Cassazione
    - che sussiste solo l'obbligo di citare la convenzione negli atti di vendita, così come ribadisce anche una lettera indirizzata dal Comune ai venditori dove si legge che: i venditori non sono tenuti a chiedere autorizzazione al COmune per vendere il bene, il prezzo va determinato dai venditori in base a determinati articoli della convenzione (tra cui quello che riguarda il prezzo aggiornato all'ISTAT) "per quanto applicabili alla data odierna" (che vuol dire tutto e niente!!!!), l'atto di cessione deve però appunto riportare la clausola in cui si dichiara appunto che la vendita avviene nel rispetto della convenzione
    - che tutto quanto sopra non ci è stato detto prima della proposta d'acquisto perchè "altrimenti avremmo perso due settimane a reperire queste informazioni" così come l'agenzia e gli stessi venditori avevano perso a loro volta quando cercavano di chiarire il problema prima di mettere in vendita l'immobile (!!!)

    Sorvolando sul fatto che ci siamo sentiti presi in giro dall'agente che ha chiaramente omesso questo piccolo dettaglio in modo da portarci a firmare, chiedo un vostro parere su questi punti:
    - queste convenzioni sono da ritenersi valide o meno? e se non lo sono, che senso ha che io debba dichiarare di conoscere e accettare la convenzione quando rivendo? Tenete presente che il discorso mi preme non tanto per capire se sto pagando un prezzo corretto ma soprattutto per capire se sto acquistando una casa con dei vincoli che mi condizioneranno fino alla fine della convenzione (e questo chiaramente cambia il valore che do all'immobile)
    - come mi suggerite di comportarmi con l'agenzia? ovviamente hanno fretta di fare il compromesso, che nella proposta è previsto entro il 20 dicembre, noi però vogliamo prima capire bene, e quindi reperire le informazioni dal Comune (che abbiamo già contattato) e sentire eventualmente un parere legale. Ci sono i presupposti per annullare la proposta?

    E pensare che avevo esultato perchè dopo la disavventura con il costruttore mi sentivo finalmente in buone mani. Non ho parole... :triste:

    Grazie mille!
     
  2. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    E' una dichiarazione di parte in cui i venditori si assumono la responsabilità che la vendita avviene nel rispetto della convenzione. E' un tuo diritto ricevere, dai venditori, copia di tale convenzione e verificare, con la consulenza del notaio che rogiterà, che i requisiti esposti in convenzione siano rispettati (prezzo, etc..) in caso contrario i venditori risulteranno inadempienti.
    Ti consiglio 1° di parlarne subito con il notaio presso cui pensi di appoggiarti, 2°comunicare ai venditori e all'agenzia (per es. tramite fax all'agenzia) i dati del notaio presso cui vuoi appoggiarti per il compromesso chiedendogli di consegnare allo stesso tutta la docuimentazione richiesta.

    In questi casi non ha senso andare dal notaio a cose fatte, ma andarci addirittura per il compromesso (la diversità di spesa è minima perchè il notaio nel compromesso scrive già quello che dovrà scrivere nel rogito)
     
  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Prima di tutto, io farei una richiesta scritta che rimanga (mail o fax, magari rinforzata da raccomandata A.R.) per farvi consegnare la convenzione e la sentenza di Cassazione a cui si riferiscono, specificando che vi riservate di controllare la veridicità di quanto affermato presso gli organi di competenza.

    Trovo molto grave che non vi abbiano segnalato prima la presenza della convenzione, anche se eventualmente scaduta e/o annullata, perchè è un dato fondamentale per procedere correttamente nella compravendita, e rivolgetevi immediatamente ad un notaio esperto in materia di convenzioni.
     
  4. aluccia76

    aluccia76 Membro Junior

    Privato Cittadino
    grazie mille. su nostra richiesta ci hanno dato copia della:
    - convenzione (dove effettivamente non si evince in modo chiaro se i vincoli si applichino solo per la prima cessione o anche per le successive)
    - sentenza della Cassazione (o meglio, commentario alla sentenza reperito sul sito notariato.it)
    - copia di una lettere del Comune che, come vi dicevo sopra, in realtà non chiarisce nulla: dice che il proprietario determinare il prezzo di cessione in base ad alcuni articoli di detta convenzione (tra cui quello che prevede la rivalutazione del prezzo su base istat) "per quanto applicabili alla data odierna" (???)

    Vogliamo mandare una raccomandata per informare che ci prendiamo del tempo per gli opportuni accertamenti lasciando in sospeso la definizione di una data per il compromesso.

    Come penso sia comprensibile, la mia fiducia nell'agenzia in questione è ora pari a zero.
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mi posti la sentenza della Cassazione, per favore ?
     
  6. aluccia76

    aluccia76 Membro Junior

    Privato Cittadino
    è la sentenza della Corte di Cassazione n. 13006 del 2 ottobre 2000

    questo si dice nel documento che mi hanno dato

    Si è posto cioè il problema se, nelle vendite di alloggio costruito su area con-
    venzionata sulla base della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (c.d. legge Bucalossi),
    successive alla prima vendita effettuata dal costruttore dell’alloggio stesso, debba
    tenersi conto del c.d. prezzo politico previsto dagli artt. 7 ed 8 della convenzione
    stessa (articoli ora abrogati e trasfusi negli artt. 17 e 18 del testo unico sull’edilizia
    recato dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380). Ciò a seguito della sentenza della Corte di
    Cassazione n. 13006 del 2 ottobre 2000 (in Diritto e giurisprudenza, 2000, 317),
    per effetto della quale “il socio di una cooperativa, costruttrice di alloggi su conces-
    sione edilizia rilasciata a contributo ridotto, che vende l'alloggio assegnatogli, non è
    obbligato a non superare il prezzo stabilito dalla convenzione-tipo, approvata dalla
    regione, ai sensi dell'art. 7 legge 28 gennaio 1977 n. 10, perché destinatario del-
    l'obbligo di contenere i prezzi di cessione e i canoni di locazione nei limiti fissati da
    detta convenzione, trasfusa in quella con il comune - o nell'equivalente atto d'obbli-
    go - e per la durata di validità di quest'ultima, è soltanto il costruttore titolare della
    concessione o colui che è in questa subentrato”.
    4
    Per la verità l’Ufficio studi del Consiglio nazionale non si era mai preoccupato
    di stabilire se il vincolo disciplinato dagli artt. 7 ed 8 della legge Bucalossi valesse
    soltanto per il primo contraente, oppure si estendesse anche agli altri aventi causa
    dal primo contraente, nei limiti temporanei previsti dalla convezione regionale.
    Soltanto in una lettera di risposta a quesito (n. 5921 del 29 settembre 2005)
    si mostrava di aderire a detta sentenza della Cassazione, quando si affermava che
    “nel caso dell’art. 7 della legge n. 10 del 1977 il divieto è convenzionale, deriva da
    una fonte negoziale (sia pur obbligata), e si caratterizza per l’impegno che un sog-
    getto (il concessionario) assume a non praticare prezzi superiori a quelli determinati
    dalle convenzioni tipo”; e si concludeva affermando che “la norma non impone che
    tale “impegno” vada poi a caratterizzare anche la posizione dei successivi acquirenti
    nelle ulteriori vicende circolatorie del bene ed è quindi quasi scontato che la Cassa-
    zione (che peraltro ben distingue la posizione del subentrante nella concessione)
    abbia concluso nel senso della non applicabilità del divieto al sub-acquirente”.
    La Cassazione sopra citata chiarisce, per la prima volta per quanto ne consta,
    che la nullità prevista dall’art. 8 della legge n. 10 del 1977 (nullità sancita, lo si ri-
    corda, per la violazione dei prezzi di cessione degli alloggi imposti come controparti-
    ta della riduzione del contributo concessorio) si applica esclusivamente a carico del
    costruttore del bene immobile negoziato, in stretta correlazione con la concessione
    edilizia ottenuta con una ridotto esborso di denaro. E’ come se la norma esprimesse
    il criterio che chi ha ottenuto la concessione a prezzo di favore e costruisce con
    questo beneficio, non può cedere l’alloggio a prezzo superiore a quello indicato nella
    convenzione o in apposito atto d’obbligo, pena la nullità afferente al maggior prez-
    zo.
    Peraltro, dopo la prima cessione dell’alloggio, la norma di divieto non trova più
    applicazione. E’ questa la sintesi della pronuncia in discorso della Cassazione. In
    questo modo, evidentemente, il divieto concerne soltanto il primo beneficiario della
    concessione edilizia e costruttore dell’alloggio (o il primo atto di assegnazione allor-
    quando si tratta di alloggi costruiti da una cooperativa di abitazione), senza alcun
    riflesso sui trasferimenti futuri, che debbono, sulla base della segnalata sentenza,
    ritenersi liberi da limitazioni di prezzo.
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  7. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Una chiaccherata con il notaio ti tranquillizzerà: è proprio in fase di compromesso (davanti ad un notaio) che i venditori e l'agenzia devono dimostrare che quanto chiede il comune (rivalutazione del prezzo su base istat) sia rispettato...il notaio ti suggerirà come procedere
     
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Qui a Bologna la legge 10/77 si applica costantemente, quindi non so cosa dirti...

    Ti consiglio di affidarti al notaio e di chiedere a lui di rapportarsi con il Comune.
     
  9. aluccia76

    aluccia76 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Volevo aggiornarvi sull'evoluzione del mio caso con qualche info che può tornare utile a chi si trova in situazioni simili.
    Con l'aiuto di un praticante notaio amico di amici che si è appassionato al nostro caso, abbiamo scoperto che è vero che la sentenza della Cassazione citata sopra aveva fatto giurisprudenza annullando di fatto quanto previsto dalle convenzioni secondo Legge Bucalossi, questo però solo fino all'anno scorso poichè il Decreto Sviluppo 2011 ha di fatto "ripristinato" e chiarito i vincoli delle convenzioni: gli obblighi di applicare prezzi di vendita convenzionati passano dal costruttore ai proprietari successivi (quindi non riguardano solo la prima cessione) per tutta la durata della convenzione.
    Gli unici modi corretti di procedere sono quindi o la vendita a prezzo convenzionato (che nel mio caso i proprietari non prendono nemmeno in considerazione, visto che si tratterebbe di almeno 60 mila euro meno del prezzo a cui l'hanno messa in vendita) oppure cancellare la convenzione facendo un nuovo accordo con il Comune, accordo che deve avvenire per atto pubblico e accompagnato dal versamento di una somma (parte degli oneri di urbanizzazione).
    Il tutto è spiegato molto bene nello studio del consiglio nazionale del notariato n.521/2011.
    Scoperto questo, abbiamo informato l'agenzia (con comunicazione scritta per raccomandata anticipando il tutto via mail e telefono) e abbiamo chiesto di ritirare la nostra proposta (e relativo assegno) poichè la proposta era viziata per chiara mancanza di informazioni. Non abbiamo per fortuna avuto problemi in questo senso.
    L'incaricato dell'agenzia si è giustificato dicendo che ovviamente non sapeva nulla di questo decreto sviluppo, ci ha ringraziato di aver fatto luce sulla cosa (!) e che, pensando si trattasse di una cosa da nulla, ci avevano taciuto tutto per non perdere tempo (!) e per evitare che avessimo in mano un'arma per tirare sul prezzo.
    Ogni commento è superfluo.
     
  10. nickfreno

    nickfreno Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Aluccia 76, mi sono da poco imbattuto in questo forum interessante ; leggendo la tua storia devo dire che è abbastanza simile alla mia in particolare ho visitato un immobile per il quale stavo per formulare un offerta ma per fortuna mi sono fatto dare prima un copia del precedente rogito da cui ho potuto vedere la presenza dei vincoli e cercando bene sul web sembra essere confermato quanto da te esposto. vorrei chiederti se per caso tu sappia se esistono requisiti particolari per l'acquirente tipo reddito massimo del nucleo famigliare oppure qualcosa del genere?
     

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