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  1. iaco61

    iaco61 Membro Junior

    Altro Professionista
    Ciao a tutti; sono nuovo del forum ma ho urgente bisogno di consigli prima di firmare un preliminare.Spiego i fatti; sto trattando l'acquisto di un'appartamento al piano terra di una palazzina da 8, con circa 400 mq. di giardino di proprieta' esclusiva,(cosi' e' scritto sulla perizia effettuata da un geometra della parte venditrice di cui ho una copia). Naturalmente il prezzo pattuito riguarda la casa, il garage, la cantina ed infine il giardino.Non ho ancora avuto possibilita' di vedere la piantina catastale per verificare cosa c'e' scritto, pero' parlando con l'amministratore sono venuto a sapere che il giardino e' condominiale, ad uso esclusivo dell'appartamento di cui sopra, in discordanza con quanto dettomi dalla parte venditrice.L'amministratore mi ha letto il regolamento di condominio che parla chiaro rispetto alla proprieta' del condominio riguardo al giardino. Come mi devo comportare, visto che la parte venditrice mi "vende" anche il giardino? Se firmo il preliminare ( con scritto giardino di proprieta' esclusiva) e verso la caparra (cospiqua) al momento del rogito se il problema salta fuori posso recedere dal contratto? Ho diritto alla restituzione della caparra ed eventualmente al doppio di essa? Oppure se mi accordo sul prezzo ed acquisto questa benedetta casa col giardino ad uso esclusivo, corro il rischio che i condomini in futuro possano in assemblea chiedere l'annullamento dell'uso esclusivo per ritornare in possesso dell'area verde? Spero di essere stato chiaro e grazie in anticipo dell'aiuto
     
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per non avere sorprese un domani, nella proposta scriverai che il giardino è di proprietà esclusiva dell'appartamento e non ad uso esclusivo.
    Queste due parole identificano esattamente la proprietà.
     
  3. Abakab

    Abakab Ospite

    E perchè non farsi dare una copia dell'atto di provenienza o al limite leggerlo con l'agente immobiliare prima del preliminare, da lì puoi verificare se si tratta di proprietà o di uso esclusivo, a questo punto agisci di conseguenza. Ciao!
     
    A Roby e studiopci piace questo messaggio.
  4. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Esatto :ok::ok:
     
  5. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    mhh..
    Se non erro in un condominio è il primo rogito (quello in ordine temporale dalla creazione dello stabile) a definire le proprietà, salvo successive delibere condominiali con annessi rogiti per successive modifiche.

    Se vuoi dormire tra due guanciali dovresti recuperare copia di quell'atto e vedere con quali termini è stato definito quel giardino. (uso o proprietà)

    Ciao
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    In ogni caso, e a maggior ragione se si tratta di un regolamento condominiale contrattuale, se è destinato ad uso esclusivo, nessuno te lo può togliere...

    Silvana
     
  7. iaco61

    iaco61 Membro Junior

    Altro Professionista
    Intanto grazie per la tempestivita' delle risposte, e vi aggiorno sugli sviluppi;
    sono andato dal geometra/amministratore del condominio, che mi ha fatto vedere il primo rogito risalente alla costruzione dell'immobile dove e' citato che " il giardino, pur rimanendo di proprieta' del condominio, viene dato in uso esclusivo all'appartamento del piano terra".Il problema e' che nel rogito della parte venditrice
    quando ha comprato l'appartamento, il notaio ha sbagliato evidenziando una proprieta' che non esiste, e
    quindi non puo' essere venduta.Per scrupolo, ho sentito il mio Notaio, che mi ha detto che l'uso esclusivo e' pericoloso, perche' in sede di assemblea i condomini possono deliberare di riprendere possesso del giardino
    con la maggioranza. Adesso, visto che domani devo andare a parlare con l'avvocato del venditore,
    cosa diavolo faccio???? AAAAIIIIUUUUTOOOO!!!!!
     
  8. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ora che sai esattamente come stanno le cose, dipende solo da te se sottoscrivere il compromesso oppure no.
     
  9. iaco61

    iaco61 Membro Junior

    Altro Professionista
    Ciao Silvana, il mio notaio invece dice che se e' ad uso esclusivo, i condomini lo possono riprendere....
    come faccio a sapere qual'e' la posizione giusta?:occhi_al_cielo::occhi_al_cielo:

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    Ciao Antonello, ma sottoscrivendo il compromesso con questa "spada di Damocle" sulla testa,(compro questa casa perche' c'e' il giardino) rischio che un domani se ne possono riappropriare!
     
  10. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ma per togliertelo dovrebbero rifare completamente il regolamento condominiale che è contrattuale, e se non sbaglio, ci vuole l'unanimità...
    Controlla presso l'amministratore del condominio.

    Silvana
     
  11. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Penso che il notaio abbia ragione.
    Il giardino è condominiale ed è dato in uso esclusivo all'appartamento.
    Il condominio, come lo ha dato, se lo può riprendere.
    Prima ti avevo detto "ora che sai come stanno le cose, tu solamente puoi decidere il da farsi".
    E te lo ripeto.
    Se l'acquisto della casa è per te subordinato alla proprietà esclusiva del giardino, a malincuore, ti consiglio di cercarne un'altra.
     
  12. iaco61

    iaco61 Membro Junior

    Altro Professionista
    Grazie Silvana, e' proprio quello che domattina faro'. Grazie a tutti e vi aggiorno domani sugli sviluppi.

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    No Antonello, non e' subordinato alla proprieta' esclusiva del giardino, ma almeno all'uso esclusivo....
     
  13. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare

    mostra il primo rogito al proprietario,
    spiega la situazione (è uso e non proprietà) e quindi soggetto a revoca,
    mostrati trasecolato per l'errore commesso dal 2° notaio (manco a ricopiare i vecchi rogiti sono capaci.. :disappunto::disappunto: )

    ed alla fine
    tratta il prezzo..
    :sorrisone::sorrisone::sorrisone::sorrisone:
     
    A bssdnl piace questo elemento.
  14. rosy11

    rosy11 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ma quanto la fanno difficile :risata:
    Io, da privata cittadina, voglio invece rasserenarti.....essendo anch'io "proprietaria" in uso esclusivo di un giardino di 350 mq da ben 23 anni.
    Nel rogito era indicato chiaramente "giardino ad uso esclusivo".....così come sono ad uso esclusivo anche i balconi dei 2 appartamenti che stanno sopra di me che, guarda caso però, possono essere usati solo dai proprietari degli appartamenti.
    Io per 23 anni l'ho usato e curato come se fosse davvero mio, ho messo le siepi alte, ho piantato 2 meli e due pini che crescono maestosi, fiori e erbe aromatiche a non finire; ho tavolo, sedie e il dondolo, nonchè piscina (plastica) nei mesi estivi. Tutte le spese per la manutenzione sono a carico mio. Ci posso fare tutto, nel RISPETTO di chi mi abita intorno o del regolamento condominiale, che mi vincola all'altezza delle piante (che non devono entrare al primo piano) o allo stendino della biancheria in mezzo al prato, cosa che odio anch'io.
    Penso però che le stesse limitazioni ci siano anche nei giardini di proprietà se gli stessi fanno parte di un condominio regolamentato. Di sicuro, anche se fosse tuo, non potresti costruirci o tenerlo in disordine.
    Qualcuno mi spiega perchè il condominio potrebbe richiederlo indietro....se lo stesso appartiene, anche se in uso esclusivo, a chi ha acquistato quell'appartamento?
    Forse in caso di mancato rispetto del regolamento....perchè se uno fa il barbecue tutti i giorni, (affumicando il quartiere) o ci tiene lo sporco del cane o lo usa per altri scopi...allora posso capirlo, ma per il resto...che motivo avrebbero?
     
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  15. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    fare il barbeque condominiale?? :sorrisone::sorrisone::sorrisone::sorrisone:


    a parte gli scherzi,
    gli suggerisco di trattare il prezzo a prescindere perché difforme da quanto prospettato.
     
    A iaco61 piace questo elemento.
  16. iaco61

    iaco61 Membro Junior

    Altro Professionista

    Seguiro' SICURAMENTE il tuo consiglio di trattare il prezzo,(mi sembra il minimo) pero' con che coraggio mi impegno con un mutuo per vent'anni non sapendo se con una delibera i condomini mi possono togliere il giardino?????
     
  17. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    dopo una Googlata aggiungo altre note:
    • è possibile deliberare il passaggio dall'uso esclusivo all'uso promiscuo (sempre che tale uso sia, nel singolo caso, possibile)
    • è possibile deliberare il cambio di destinazione dell'area (ad esempio da giardino a parcheggio o sede di attrezzature indispensabili al condominio in mancanza di altre sedi .. come il bombolone del gas).
    • è possibile modificare o sostituire il manto di copertura (da giardino a lastricato)



    allego alcuni link:
    http://vetrina.ilsole24ore.com/consulenteimmobiliare/archivio/832/CI832-349-353.pdf
    Uso esclusivo giardino
    Giardino ad uso esclusivo...come tutelarsi?


    Tutto ciò non è per dissuaderti dall'acquisto ma semplicemente per metterti nelle condizioni di poter legittimamente sostenere con il venditore la differenza tra uso e proprietà.
     
  18. iaco61

    iaco61 Membro Junior

    Altro Professionista
    Ecco le ultime notizie;
    secondo l'avvocato del geometra, l'uso esclusivo si precrive al momento del cambio di proprieta' dell'immobile, e quindi quando il proprietario di adesso lo ha acquistato 6 anni fa', gia' non era piu' in essere, figuriamoci se lo avesse dichiarato nel compromesso. Il notaio che ha rogitato ha commesso un errore colossale, trascrivendo il docmento evidenziando una proprieta' che non esiste, e quindi dichiarando cose non vere. Quando ho messo al corrente il proprietario di questa realta', e' trasecolato.....mi ha ringraziato per non averlo messo nei guai, (visto che avrei potuto portarlo al compromesso e poi chiedergli i danni), e si e' preso la briga di contattare l'amministratore del condominio per verificare lo stato dei fatti sul giardino. Morale........lui si e' salvato il.........mentre io sono rimasto a piedi....senza casa. Che ne pensate ?
     
  19. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    A mio parere quando si trasferisce una proprietà si trasferisce (tranne gli stralci ovviamente) tutto quello riportato nell'atto notarile, ivi compreso l'uso esclusivo del giardino.
    L'errore è stato del notaio che lo ha reso di proprietà.
    Di potrebbe rettificare l'atto precedente e trasmettere il bene come era all'origine.
    Probabilmente sto prendendo una cantonata, ma sai saputo che un usco esclusivo si prescrive con un passaggio di proprietà.
     
  20. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    la rettifica si può fare perchè non c'è stato nessun danno dall'errato rogito,
    qualora ci fosse stato un compromesso tra iaco61 ed il proprietario allora si configura la possibilità di richiesta danni al notaio, ovvero:

    iaco61 fa causa al proprietario chiedendo il doppio della caparra,
    il proprietario fa causa al notaio per l'errore da lui commesso e gli chiede un risarcimento per i danni dovuti a iaco61

    NB
    se non erro la prescrizione per gli atti notarili è fissata in 10 anni (quindi sareste in tempo..)


    ecco fatto,
    ora non hai più problemi con il mutuo
    :D:D:D:D
     

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