house_hunter

Membro Junior
Privato Cittadino
Buonasera ragazzi,

Durante la ricerca dell'immobile che sto cercando di acquistare mi è capitato un immobile a Roma, attualmente di proprietà dell'ente Enasarco e dato ad un affittuario che ha il diritto di prelazione. L'agenzia immobiliare mi ha detto che la trattativa è tra me e l'affittuario.

Quali rischi ci sono per quest'operazione visto che dovrei acquistare un bene da una persona che attualmente non lo possiede (dovremmo essere nella casistica "vendita bene altrui"), mi conviene in ogni caso sentire prima l'ente? Dal punto di vista notarile cosa comporta l'operazione (dovrei pagare due atti?) e quali sono le tempistiche per fare tutto in maniera sicura? Infine un'ultima domanda: Generalmente le banche erogano mutui per questa tipologia di acquisti?

Qualcuno di voi ha avuto a che fare con problematiche simili?
Grazie
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Per quanto ne so io, non è possibile un acquisto diretto da parte tua, ma dovrà prima acquistare l'inquilino e poi tu da lui.

Ho appena visto una vendita da Enasarco a inquilino e gli unici possibili acquirenti sono

a) legittimi titolari di un contratto di locazione vigente al
momento dell'offerta di prelazione, in regola con la propria
posizione amministrativa,
b) coniuge, parenti e affini di legittimi conduttori ai sensi
della precedente lettera a), sino al quarto grado di parentela
o affinità, sempre che il coniuge parente o affine che eserciti
la prelazione costituisca un diritto di abitazione a
favore dell'attuale inquilino;
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Quali rischi ci sono per quest'operazione visto che dovrei acquistare un bene da una persona che attualmente non lo possiede
Il rischio è che non riesca a vedertelo, perché non riesce a comprarlo.
Dal punto di vista notarile cosa comporta l'operazione (dovrei pagare due atti?)
Direi di no, a meno che vi accordiate in tal senso.
Lui paga il suo acquisto, poi tu paghi il tuo.
e quali sono le tempistiche per fare tutto in maniera sicura?
Nessuna tempistica particolare; devi sapere se ci sono termini particolari per l'inquilino, cioè quando potrà comprare .
 

Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
L 'Enasarco due anni fa ha messo in vendita tutto o in parte gli immobili su Roma , e l offerta di vendita è prima indirizzata agli affittuari , i quali hanno due possibilita o l acquisto o la costituzione a titolo oneroso del diritto di abitazione il cui pagamento viene dilazionato a livelli del corrente affitto :

Premesso cio , oltre che da buon senso , tu devi tenere i rapporti col proprietario e non l affittuario.

La circostanza che l ai dica che tu debba vedertela col l affituario mi fa venire il sospetto che o si stiano illudendo di vendere il diritto di abitazione cosa non possibile in quanto l enasarco immediatamente fa decadere il diritto di abitazione con le conseguenze del caso , oppure l occupante col diritto di abitazione vuole sfilarsi e recuperare qualche soldino ed ora AI vuole impigliarti li dentro e poi ti ritroverai difronte l enasarco , magari impegnato a pagare la parte rimanente del diritto di abitazione e dovrai fare accordi economici che potrebbero non essere soddifascenti ( è una trattativa) per l acquisto.
Oppure terza circostanza se vero che sono in fase di vendita e quindi l affittuario è tale , vogliono solo sfilarti qualche soldo per non far esercitare il diritto di prelazione ,
certo che la creatività non ha limiti per solare la gente.... quindi ti consiglio non firmare nulla , prendi l annuncio e vai in enasarco .
 
Ultima modifica:

Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
Perché, l’affittuario non può comprare grazie alla prelazione ( e probabilmente a prezzo conveniente), e poi vendere ?
premesso che non è una prelazione ma per accordo enasarco associazioni inquilini la casa viene prima riservata agli affittuari con le due opzioni acquisto o diritto di abitazione rateizzato, e qualora non esercitino nessuna delle due l immobile viene messo in vendita sul mercato,
in teoria si , non so se potrebbe esservi pero qualche limitazione , ma cui prodest comprare per vendere con gli oneri conseguenti , e sempre in assenza di limitazioni, e comunque prima acquista e poi vende , se non fare un profitto ma in tal caso dato che acquisterebbe coi soldi del successivo acquirente , il successivo acquirente mica è scemo ferma tutto e aspetta che l affittuario non eserciti opzioni in quanto non ha i soldi...pertanto meglio prima andare in enasarco e capire come stiano le cose ..... , e non credo che sia lineare che l affittuario incarichi per la vendita un ai per il bene non di sua proprieta e per il quale non intende esercitare opzioni di riscatto, dato che l enasarco a sua volta stabiisce il prezzo ed incarica chi ritenga opportuno per mettere il bene sul mercato se fossi enasarco avrei qualcosa da dire...convienei che non è lineare come è stato esposto ...
 
Ultima modifica:

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
ma cui prodest comprare per vendere con gli oneri conseguenti , e sempre in assenza di limitazioni, e comunque prima acquista e poi vende , se non fare un profitto ma in tal caso dato che acquisterebbe coi soldi del successivo acquirente , il successivo acquirente mica è scemo ferma tutto e aspetta che l affittuario non eserciti opzioni in quanto non ha i soldi...
Quindi, non conosciamo la situazione ma è possibile.
L’inquilino compra, ovviamente ai prezzi diimmobile occupato (- 30%, da sito enasarco: altro 10% in meno se gli inquilini dello stabile comprano almeno il 70% degli immobili), poi rivende .
Se ha soldi suoi lo può fare senza problemi, se chiede un mutuo anche.
Se compra come prima casa e ci vive, ha agevolazioni su imposte,e non paga plusvalenze; se ricompra entro un anno, è a posto, altrimenti dovrà rendere le agevolazioni.
Tecnicamente possibile e conveniente.
 

Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
Quindi, non conosciamo la situazione ma è possibile.
L’inquilino compra, ovviamente ai prezzi diimmobile occupato (- 30%, da sito enasarco: altro 10% in meno se gli inquilini dello stabile comprano almeno il 70% degli immobili), poi rivende .
Se ha soldi suoi lo può fare senza problemi, se chiede un mutuo anche.
Se compra come prima casa e ci vive, ha agevolazioni su imposte,e non paga plusvalenze; se ricompra entro un anno, è a posto, altrimenti dovrà rendere le agevolazioni.
Tecnicamente possibile e conveniente.
Sempre se non vi sia un limite temporale circa la rivendita , non lo so ma non rimarrei sorpreso che vi sia e credo probabie che vi sia essendo accordi con associaziooni a prezzi agevolati . Ad ogni modo da come le cose sono state dette qualcosa è sottaciuto in quanto non è lineare o l affittuario sta cercando di fare qualcosa che non puo o l ai non gli sta dicendo ....la situazione pulita è che enasarco vende ....
 
Ultima modifica:

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Qui a Bologna, anche io credevo ci fossero limiti temporali di rivendita e invece no.

L'acquisto per l'inquilino è molto vantaggioso.

Quello che sto seguendo io ha acquistato a 109.000 e rivende a 170.000...
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Ad ogni modo da come le cose sono state dette qualcosa è sottaciuto in quanto non è lineare o l affittuario sta cercando di fare qualcosa che non puo o l ai non gli sta dicendo
A me pare lineare, e non sottaciuto.
la situazione pulita è che enasarco vende ...
Mi pare che l'agenzia non lo abbia nascosto, quindi mi pare limpido anche proporlo in vendita con queste modalità.
 

Gratis per sempre!

  • > Crea Discussioni e poni quesiti
  • > Trova Consigli e Suggerimenti
  • > Elimina la Pubblicità!
  • > Informarti sulle ultime Novità
Alto