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  1. toscanopisa

    toscanopisa Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno
    sto acquistando una casa proveniente da un fallimento immobiliare dal Curatore Fallimentare.
    L immobile era di nuova costruzione al momento del fallimento (7 anni fa)
    Volevo sapere se vada pagata l'IVA e se sul valore castastle o sul valore dell'immobile.
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    IVA sul valore dell'immobile
     
  3. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Concordo sul valore della vendita reale ma penso solo se superiore al valore catastale
     
  4. enzo6

    enzo6 Ospite

    Sicuro che sia IVA e non imposta di registro visto che presumo sia un'Asta Fallimentare?
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Fallimento immobiliare lo interpreto come fallimento di un'impresa edile quindi in linea di massima è IVA.
    sull'avviso di vendita deve comunque essere indicato se si tratta di IVA
     
  6. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    Se l'espropriazione colpisce una società (o in generale una persona giuridica) al trasferimento si applica l'I.V.A. secondo la funzione dell'immobile in seno all'oggetto sociale.
    In caso contrario si applica l'imposta di registro (al 10% o al 3% se si tratta di acquisto di prima casa ).
    Nel caso, invece, d'acquisto di alberghi o simili, alcuni Uffici delle entrate sembrano essersi orientati per l'applicazione dell'imposta di registro qualificando il trasferimento alla stregua di una cessione di azienda o di ramo d'azienda.
    E' comunque opportuno verificare preventivamente tramite l'Ufficio competente.
    Ciao
    Kurt
     
    A studiopci e Umberto Granducato piace questo messaggio.
  7. enzo6

    enzo6 Ospite

    Certo teoricamente sarebbe cosi' ma ti garantisco per esperienza personale che ho visto applicare IR per vendite all'asta di tale natura nonostante l'interesse dell'acquirente in tal senso.
    Infatti la fattura dovrebbe essere emessa ma spesso nessuno rischia di farlo.

    Spesso non lo sanno neppura in cancelleria e ti ripondono: "dovrebbe esserci IVA", salvo poi scoprire che è IR. Nè è certo che sull'avviso di vendita venga specificatamente indicata la vendita con IVA.
     
  8. toscanopisa

    toscanopisa Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    NOn è un asta.
    Si compra dal curatore direttamente perchè il fallimento è successivo alla proposta d'acquisto e prima del rogito.
    L IVA quindi si calcola sul valore che il tribunale ha stimato?
     
  9. enzo6

    enzo6 Ospite

    Se è IVA è calcolata sul valore di vendita.
     
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    in tutti gli avvisi di vendita riguardanti immobili soggetti ad IVA a Parma è indicato
     
  11. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Allora è una vendita giudiziaria dei beni per soddisfacimento debitori...
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  12. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ma nel caso di asta con vendita ad un prezzo inferiore al valore catastale l'IR è da fare riferimento al valore catastale o al prezzo di vendita?
     
  13. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    Purtroppo, per non fare trattati tributari si è costretti a fornire risposte sintetiche e il più possibile generiche, cioè applicando la casistica che si ripete maggiormente.

    Quando una società è soggetta a fallimento gli obblighi IVA gravano sul curatore fallimentare (art. 74 bis comma 1 DPR 633/72) perché l'effetto del fallimento è quello d’impedire al fallito di disporre dei beni aziendali, obbligo che ricade sul curatore che deve cercare d’alienare al meglio tali cespiti. Nessuna norma esenta queste transazioni dalle regole tributarie generali quali IVA/Redditi ecc. e relative dichiarazioni.

    Dopo l’emanazione del decreto legge 83/2012 (cosiddetto decreto crescita) l’impresa costruttrice o di ristrutturazioni che vende immobili non strumentali dopo 5 anni dall’acquisto ha facoltà d’esercitare opzione per assoggettare a IVA la cessione. Visto il meccanismo di compensazione possibile per chi esercità attività d’impresa generalmente le imprese hanno optato per l’applicazione dell’IVA (in caso contrario hanno IVA a credito per acquisti e non incassano IVA sulle vendite). Se l'opzione non è stata esercitata allora la cessione è soggetta a imposta di registro. Mi sembra strano che un curatore fallimentare non abbia esercitato l’opzione se non fortemente motivato dai numeri in quanto il mancato incasso di IVA potrebbe costituire danno alla massa dei creditori.

    Per le cessioni soggette a IVA quello che interessa è sempre il corrispettivo (art. 21 DPR 633/72) effettivamente concordato e pagato. Fa fede il decreto di trasferimento del bene emanato dal Tribunale competente.

    In ogni caso, come descritto in altri interventi nel decreto con il quale si predispone l'asta giudiziaria dovrebbero esserci le informazioni tributarie necessarie a comprendere se il bene è soggetto a IVA, in ipotesi contraria un contatto con il curatore fallimentare dirime la questione (è lui che è responsabile per la parte tributaria)
    Kurt
     
    A enzo6 e topcasa piace questo messaggio.
  14. enzo6

    enzo6 Ospite

    Non capisco che attinenza abbia l'emissione fattura con IVA il suo incasso ed il relativo danno alla massa dei creditori.
     
  15. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    Prova a pensare a una società con un rilevante credito IVA e che deve attendere il pagamento dallo Stato. Sino a quando non viene incassato il credito la procedura rimane aperta con i conseguenti costi. I costi, in genere, dotati di privilegio sottraggono denaro alla massa dei creditori.
    Per questa ragione, se non è ben supportato dai numeri, ritengo difficile che non abbia optato in più, visto il ruolo del comitato dei creditori, se non ci pensa lui qualcuno lo fa di sicuro
    Kurt
     
  16. enzo6

    enzo6 Ospite

    Immaginavo una risposta analoga poichè solo un credito IVA potrebbe giustificarla, tuttavia:
    1)Le aziende con un credito IVA che falliscono hanno solitamente provveduto a smobilizzarlo o conpensarlo precedentemente.
    2)Solitamente un fallimento dura diversi anni, tempo necessario per incassare tale credito IVA se non compensato.
     
  17. enzo6

    enzo6 Ospite

    Quello che volevo dire in precedente posto è che tale casistica è rarissima mentre credo molto maggiore credo sia quella che per non sapere ne leggere e ne scrivere venga applicata IR dalla cancelleria del tribunale.
     
  18. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    sarà, ma a me è capitato molto raramente di vedere crediti IVA pagati in tempi ragionevoli inoltre il tuo punto 2) è una conferma del danno a carico della massa. "dura diversi anni, tempo necessario per incasssare..." nel frattempo le spese corrono e i soldi escono dalla massa fallimentare. Ho conoscenza di procedure pendenti solo per questi aspetti e ci sono professionisti che si sono arricchiti con fallimenti con la "polpa".

    D'altro canto considera che basta una cartella esattoriale per una multa non pagata per bloccare tutti i pagamenti della PA a un'impresa perché, com'è noto, lo Stato non applica il principio d'equivalenza quando è debitore.
    Per fare un esempio: se un'impresa ha un credito di 1 milione di euro e riceve una cartella di 1.000 euro per la quale magari ha presentato ricorso, lo Stato non paga comunque, neanche se viene presentata fideiussione per la somma contestata o se viene chiesto un pagamento parziale.

    In più non esiste controparte che sia disposta a smobilizzare il credito IVA di un'impresa se quest'ultima non è solida e non fornisce una serie di garanzie. Queste imprese sono quelle che difficilmente falliscono.

    Per quanto riguarda le compensazioni ci sono i noti limiti, quindi, se hai un credito te lo tieni in bilancio sino alle calende greche.

    Nel passato per risolvere la situazione è stato possibile, grazie a una legge apposita, chiedere titoli di Stato a pagamento dei crediti tributari. Oggi non è possibile sia perchè non vi è la possibilità legislativa sia perchè tale emissione aumenterebbe lo stock di debito pubblico quindi il defcit.

    Kurt
     

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