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  1. giado

    giado Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve,
    mi trovo in una situazione un pò curiosa. Dopo due anni di ricerca ho finalmente trovato la casa dei miei sogni e ad un ottimo prezzo ma... è intestata a 25 eredi una delle quali incapace di intendere e di volere (per cui ci sarà bisogno anche dell'intervento del giudice tutelare). La casa è disabitata, completamente vuota. La richiesta è quella di una proposta dettagliata e una caparra con assegno circolare, divisa in 25 assegni. Che rischi corro? La casa sembra a posto, mi è stata inviata anche la sucessione di un'altra che nel frattempo è morta. Ho parlato con uno degli eredi che gestisce l'affare per conto della madre (ma lui non risulta tra gli eredi) e mi ha detto che è semplicemente morta questa zia anziana e ora stanno vendendo i suoi immobili. Fa ridere perchè ad esempio, ad alcuni degli eredi spetteranno di caparra 38 euro... non so, la casa è quella per me ma tutto questo casino mi sta facendo passare la voglia di comprare. Ah, c'è un agente immobiliare di mezzo che non prende nulla dal venditore (in cambio venderà anche altre loro cose) e, per quanto un pò inutile, pretende da me una parcella che copre anche la loro spesa. Ne vale la pena?
    Vi ringrazio anticipatamente.
     
  2. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ne vale la pena se ti tutela.

    Mi capito' pure a me una pratica simile.
    All'epoca si acquistava in contanti ed in sede di atto, preparammo x ciascuno dei 18 aventi titolo, la busta con al proprio interno, il rispettivo fascio di banconote.

    Nello strumento di acquisto che formulerai "congela" l'incasso delle caparre.

    Lasciando il titolo di credito unico, all'intermediario a titolo di deposito cauzionale.
    Se vuole i quattrini da te dovra' farlo digerire ai venditori.

    Cio' perche' se l'intervento del tribunale, a decidere sull'interdetto, dovesse subire lungaggini, o peggio non sortire esito positivo, andare a recuperare i tuoi quattrini
    "Spezzettati" tra i vari titolari sara' impresa difficile.

    Occorre precisare che l'esito positivo dal tribunale, di procedere a vendere, non e' scontato.

    Inoltre per via dell'esigua entita' di alcuni importi, vi e' il rischio che uno dei titolari si tiri indietro, oppure si renda irreperibile, oppure ancora che frattanto muoia pure lui.

    Facendo aumentare ancora il numero degli eredi.

    I quali potrebbero mettersi di "traverso" rispetto alla vendita, impedendola, oppure essere minori o interdetti a loro volta, ad "allungare il brodo".

    Quando la pratica sara' in via di completo espletamento,solo allora spezzetterai i vari importi, con assegni circolari, nella sede dell'atto definitivo.
     
    Ultima modifica: 20 Gennaio 2016
    A sarda81 e Bagudi piace questo messaggio.
  3. giado

    giado Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie mille per la risposta. Io all'inizio, sotto richiesta dell'agente, avevo formulato una proposta unica con un unico assegno. L'avvocato di alcuni eredi ha risposto con una lettera che considerava la proposta non idonea e richiedeva invece 25 nuove proposte con 25 assegni. Io mi sono opposta alle 25 proposte e siamo giunti a farne una ma con 25 caparre (lo stesso importo della precedente caparra ma spezzettato). Avrei voluto fare degli assegni dal carnet ma ho il conto alla posta e non ne consegnano più di 20 per cui dovrei informarmi proprio per farne 25 circolari e poter formulare così, appunto, una nuova proposta. Stanno vendendo più immobili per cui la richiesta al giudice tutelare devono farla ogni volta ma credo non ci siano troppi problemi. Intanto tengo in considerazione la questione "congelamento".
    Grazie ancora!
     
  4. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La circostanza che nella pratica, necessiti la presenza di un avvocato, determina che tra i venditori non corra buon sangue.

    Attenzione quindi, ad eventuali "rappresaglie" intestine, che possano verificarsi all'interno della compagine venditrice.

    Chi incassa mille restera' piu' esposto ed obbligato, rispetto a chi ne incassa trentotto.

    Che loro debbano vendere o non vendere altri beni, saranno fatti loro e di chi si porra' acquirente.

    Cio' che importa e' che vendano questa.

    Intestare a ciascun avente titolo e' senza dubbio la prassi piu' corretta.

    Non occorre emettere circolari nelle fasi preliminari di acquisto.
    Quindi evita i circolari.

    Piuttosto emetti dei bancari tratti su diversi conti correnti.

    Cio' non esula la facolta' di sospendere l'incasso da rendere efficace all'atto definitivo.
     
  5. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    A Giado dovrebbero dare un premio per la tenacia e la pazienza nel voler sbrogliare questa intricata matassa. :stretta_di_mano:

    Una procedura di vendita cosi complessa dovrebbe essere considerata "un caso di scuola" e riportata su tutti i manuale di preparazione per i futuri agenti immobiliari...:)

    Chi è capace di gestire una vendita immobiliare così problematica e articolata è preparato ad affrontare le sfide più avverse che il destino gli riserverà....:ok:
     
    Ultima modifica: 21 Gennaio 2016
    A KappaPi piace questo elemento.
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    In via del tutto teorica questa sarebbe però una situazione dove tutti gli eredi avrebbero interesse a vendere, come dice spesso Piersilvio (o comprare).
     
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Purtroppo la probabilità che spunti il Sebastian contrario c'è sempre per questo va gestita benissimo già dall'incarico nel quale vengono definite le condizioni sottoscritte da tutti. La storia delle 25 proposte me la deve scrivere .......
     
    A Bastimento e PyerSilvio piace questo messaggio.
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    :ok:
     
  9. Stefano86

    Stefano86 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Secondo me tu spendi di piu per emissione di assegni circolari che per comprare casa..
     
  10. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    mmmmh c' è il serio rischio di farsi del sangue marcio già per i motivi che ti hanno spiegato sopra, però è la casa dei sogni...magari arriverete al rogito il giorno stabilito. Tutti presenti in proprio o per delega, tranne pinco pallo che manda certificato medico.....

    Smoker
     
  11. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Porcodue che gufata!
     
  12. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Hi hi...

    Macelafai...??!!

    Me ne sono accorto solo ora...

    Bastian contrario.

    Ma chi e' sebastian..?
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  13. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il cugino!!!!
    Ma lo sai che scrivo in velocita con il cellulare ... Ho scritto male. Che stress che sei
     
    A PyerSilvio piace questo elemento.
  14. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Procura a stipulare compromesso e rogito a tot euro, incassare la caparra ed il saldo.

    23 procure "usa e getta" da 100€ ad un solo erede + un amministratore di sostegno

    Così se hanno problemi tra loro lo scopri subito..

    Fatto diverse volte con anche 30 eredi in più parti del mondo..
     
  15. Stefano86

    Stefano86 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    100 euro a procura? Un notaio? Buona fortuna!!!! Io ne avevo disperato bisogno e mi hanno chiesto 160€+IVA!!! Alla fine ci sono andato, mezzo zoppo pur di non darli....
     
  16. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io dico sempre:

    Signori,
    Per vendere questa casa bisogna che ciascuno di voi vada da un notaio della vostra città a fare una procura come questa allegata.
    Con le procure potete ricevere i soldi a casa, non sobbarcarvi trasferte più onerose della procura stessa ed essere sicuri che non ci siano intoppi ritardi o stress nella vendita.
    Altrimenti come pensate di vendere (anche in futuro) questa casa?
    Dai su altrimenti il rogito lo facciamo in pizzeria con tutti i parenti, compresa zia Fedora in carrozzina e respiratore..
    E se poi manca il cugino Flavio si rimanda tutto alla prossima successione..

    Mai avuto un problema..
    Chi vuol venire viene, altrimenti procura!
     
    A Bastimento e Stefano86 piace questo messaggio.
  17. Stefano86

    Stefano86 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Su questo siamo d'accordo....altrimenti bisogna affittarsi il palazzo dei congressi per fare il rogito, pensa te se chiedono 25 copie autenticate...il notaio si sta leccando i baffi!!
     
  18. Stefano86

    Stefano86 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    :risata::risata::risata::sorrisone::D
     
  19. giado

    giado Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti delle risposte. Allora, il succo è che l'agente non ha un incarico dai venditori, o comunque non verrà pagato. Quello che ho capito è che lui venderà molti loro beni e in cambio non chiede dunque nulla. Anche per questo voleva da me una commissione esagerata. La questione della procura sembra essere fuori discussione a quanto dice l'avvocato della famiglia. Peraltro una erede vive abbastanza lontano da prendere un aereo, non capisco proprio se vogliono vendere perchè non fare le cose in una maniera più semplice. Che vuol dire il notaio si sta leccando i baffi? Io ho mandato un pò di richieste di preventivi a un pò di notai. Mi devo aspettare situazioni diverse dal preventivo?
    Thanks
     
  20. giado

    giado Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ah dimenticavo. Non potrei comunque fare gli assegni per la caparra (il sistema postale ne rilascia solo 20 io ne ho 19 ergo non posso chiedere un altro blocchetto) per cui potrei al massimo fare dei vaglia per le persone mancanti!
     

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