Acquisto di un immobile parzialmente abusivo. che fare?

[rosa]

Salve sono una nuova utente e avrei qualche problemuccio.
Quasi 2 anni fa ho comprato un immobile con sovrastante terrazza (frazionata con atto notarile prima dell'acquisto), facente parte di una villa più grande costruito prima del 1/09/67. Abbiamo deciso di ristrutturarlo e ci siamo accorti che il frazionamento dell'immobile è stato effettuato solo al catasto e non al comune, facendo un abuso urbanistico. Inoltre il terrazzo non risulta avere licenza edilizia, o meglio tale licenza non è mai stata ritirata, pertanto considerata nulla.
Non risulta nessuna abitabiltà.
Al comune mi hanno detto che è sanabile secondo il D.P.R. 380/2001
Ma mi chiedo: Potevano i due notai (uno per la compravendita dell'immobile e uno per il frazionamento del terrazzo) stipulare l'atto di compravendita?
Chi deve sanare l'abuso, noi nuovi proprietari o chi ha eseguito l'abuso?
Può essere annullato un tale atto di compravendita? chi o deve fare? Come mi devo comportare?
Grazie :?

 

[roberto.spalti]

Rosa già ti è andata bene che l'abuso è sanabile, ritieniti fortunata.
Il notaio non ha l'obbligo di effettuare le verifiche urbanistiche e con la dichiarazione sostitutiva che fa sottoscrivere al proprietario, relativamente alla conformità urbanistica, si fa sollevare da ogni responsabilità riguardo a dichiarazioni mendaci.
Cosa fare dipende molto dalla solvibilità del tuo venditore in quanto l'atto è NULLO e quindi hai diritto a richiedere indietro tutte le somme versate.
Se il tuo venditore è solvibile puoi convocarlo e chiedere che sani la situazione assumendosi tutti gli oneri derivanti precisando che in caso contrario gli farai causa per ottenere la restituzione delle somme (spero tu abbia dichiarato l'intero valore) oltre ai danni.
Se è parzialmente solvibile puoi comunque chiederli di adempiere.
Se non è solvibile ti tocca pagare.
Vai da un buon avvocato e spiega la situazione, raccomandata e aspetti; per conoscenza mandala anche al notaio che ha stipulato.

 

[noelferra]

Concordo con Alessandro. Se gli oneri non sono molti per egolarizzare il tutto, circa 2000 euri, ti conviene i8ngoiare il rospo e chiudere la partita, se il venditore nicchia, o come detto puo' essere insolvibile.
Cordialmente
Noel
Cordialmete

 

[rosa]

Grazie per i vari consigli. Nel frattempo sono andata al Comune di appartenenza che mi ha fatto incontrare con il tecnico che aveva catastato l'immobile. Così dopo un'accurata ricerca di documenti ci siamo accorti che l'immobile era già nato come due unità immobiliari e che l'abitabilità non è necessaria in quanto realizzato prima del '67.
Ciò mi ha sollevato parecchio, così penso di poter portare avanti l'idea di ristrutturazione.
Visto che posso contare su di voi, Vi pongo un altro quesito.
Quando ho comprato questo immobile era ed è presente una canna fumaria in eternit in un angolo della terrazza a livello, oltre a un lucernaio. In un primo momento quanto si è fatto il compromesso si era in buoni rapporti con gli ex proprietari poi... lasciamo perdere. Così non ho mai potuto più richiedere di risolvere il caso: di mettere a norma il lucernaio e di spostare la canna fumaria , adeguandola a norma, facendola uscire da fuori il terrazzo. Giro fra avvocati, tecnici ed altro che hanno pareri contrastanti: alcuni tecnici dicono che siccome i due elementi non sono citati nell'atto di compravendita io posso obbligarlo a rimuoverli, nel caso lui con le buone non volesse farlo. L'avvocato dice che anche se non sono citati nell'atto noi abbiamo acquistato l'immobile nello stato di fatto in cui si trova pertanto si può solo chiedere di adeguarli entrambi a norma ma non di toglierli. Ho parlato anche con l'asl che mi dice che l'amianto presente in immobili privati si possono tenere e che non provocano nessun danno alla salute e solo su richiesta del proprietario e a sue spese può essere rimosso. Sapete come stanno le cose? grazie anticipatamente. :?

 

[noelferra]

Per quanto concerne l'eternit, confermo quanto detto dalla tua ASL, non e' pericoloso se mantenuto bene, non si cambia sino a che non vi e' richietsa da parte del privato, o una richiesta alla ASL, per verificarne lo stato di conservazione, che soprattutto per le canne fumarie difficilmente decade.
Per quanto concerne il lucernaio se questo c'era al momento dell'acquisto, soprattutto se risulta poi in progetto , difficilmente potrai fare qualkosa.
Comunque inizia con una verifica sempre al comune del progetto, se esiste del fabbricato.
Sperando che poi non trovi qualke manchevoiezza progettuale che riguarda anche il tuo immobile.
Cer4ca di trovare un dialogfo con i vicini se puoi, so che e' difficile, ma almeno proviamoci, da persone civili.
Se tu li perdoni, potrebbero anche riavvicinarsi e quando si e' veri vicini, si puo' anche trovare la soluzione in modo piu' semplice.
Se ti serve un mediatore, siamo qui.
Cordialmente
Noel

 

[rosa]

Ci tenterò ad avere un rapporto cordiale. Sò quanto è importante per la convivenza civile.... Ma prima vorrei sapere come muovermi. Nei progetti non sono presenti nè canna fumaria nè lucernaio dell'immobile sottostante o meglio garage (ho trovato al comune una richiesta del proprietario di cambio di destinazione d'uso da.... a civile abitazione, che non gli daranno mai in quanto situato al semi interrato), pertanto abusivi entrambi.

Non ho capito bene, cosa decadee?

 

[noelferra]

Le canne fumarie difficilmente, si rovinano , restano integre per tantisimi anni, se non vengono colpite da fulmini o lavori che le intaccano. Muoverti chiedendo ai vicini di provvedere al fatto esistente.
Che le canne fumarie debbono superare il colmo dei tetti, e che il lucernaio e' abusivo, troviamo insieme una soluzione?
Grazie.
Altrimenti chiami l'uuffficio tecnico del comune al quale affidi la questine lucernaio, e la asl di competenza per quanto concerne la canna fumaria, non tanto per l'eternit( ma anche) ma per il fatto che non supèera l'altezza del fabbricato.
Comunque il proverei a vedere se si riesce a dialogare con i vicini.
Ora si ha piu' bisogno di stare insieme.
Se ti muovi senza minacce , ma con cortesia, potrebbero cercare con te una soluzione.
Cordialmente
Noel

 

[rosa]

Ci proverò!!!
Speravo che ci fosse qualche legge o altro che mi aiutava ad eliminare gli elementi di 'dissidio'. A quanto pare posso solo confidare nella buona fede del proprietario dell'immobile sottostante.. ( )

 

[Noel]

In bocca al lupo, puoi trovare anche qualke norma a te favorevole, come il fatto che nel progetto non esista il lucernaio e forse non e' stata redatta una DIA per realizzarlo, e che per quanto riguarda il sottostante locale , e' stata richiesta un cambio di destinazione d'uso non ottenibile, per cui puoi anche pèroceder per quanto sopra detto , matieni presente i tempi della giustizia italiana, per una causa civile in tal senso almeno tre 4 anni se tutto va bene con costi abbastanza elevati.
Comunque esiste una procedura per la nomina di un ctu preventivo accertamento tecnico per evitare liti future, questa rocedura sembra funzioni , mka sempre con un costo tra tecnico ed avvocato di circa 4000 eurio. I tempi sarebbero di max novanta giorni, ma seguito a dire se c'e' una soluzione bonaria tra le parti e' sempre meglio e piu' convenoiiente sia per la salute che per la borsa.
Cordialmente
Noel

 

[rosa]

Se mi faccio un attimo di conti (4000 euro), credo sia meglio abbattere abusivamente il tutto io... Viva la giustizia,,, che sicuramente non ti aiuta. Ecco perchè i problemi non si risolvono. Si guardano le possibilità legislative (nessune o quasiii), quelle economiche (costa di più essere a norma di legge che fare un abuso.... e litigare con gli altri)....
Appena ci sarà la possibilità parlerò con il proprietario di sotto, anche se sò che non gli interessa e che non vuole spendere nemmeno una lira per qualche cosa della quale non ricava nulla (adesso invece ricava qualche cosa dall'affittuaria che non le dà grattacapi, anche se non vive in una civile abitazione)
Grazie