ander

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buonasera,
torno a rivolgermi alla vostra esperienza prima di presentare una nuova proposta d'acquisto. L'immobile che vorrei acquistare è locato da febbraio di quest anno con un contratto di locazione abitativa agevolata 3+2. L'agente immobiliare dice che non ci saranno problemi in caso di compravendita, che il proprietario manderà la disdetta ai conduttori 3 mesi prima del rogito e che verrà accettata e che l'agenzia stessa sta curando la ricerca di una nuova sistemazione agli inquilini. Ho letto il contratto di locazione e questi 3 mesi di disdetta anticipata non sono menzionati da nessuna parte, anzi vi è scritto: "La vendita dell'unità immobiliare locata, in relazione alla quale non viene concessa la prelazione al conduttore, non costituisce motivo di risoluzione del contratto". Vi è poi scritto, come solito, che "alla prima scadenza, il locatore ha facoltà di vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui all'art 3 della 431/98."
Quindi, stanti così le cose, come posso tutelarmi nella proposta? Inserire la condizione che l'appartamento sia libero da persone o cose al rogito, come condizione essenziale e perentoria, è sufficiente?

Vi ringrazio per la gentilezza
 

Ponz

Membro sognante
Agente Immobiliare
Di solito queste cose avvengono per accordo tra proprietario e inquilini.
Il proprietario non ha alcun mezzo per farli andare via se vogliono restare (non sto ad elencarti i casi nei quali il proprietario può mandare disdetta perchè non ti interessano nel caso.)

Che l'appartamento deve essere libero da persone e cose ce lo devi scrivere di sicuro, direi almeno 10 giorni prima del rogito notarile, così che tu possa anche ispezionare il tutto.

Quanto dai di confirmatoria?
 

ander

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie della risposta!
Potrei inserire quindi anche questa condizione: 10 giorni prima del rogito dovrà essere data prova dell’effettiva liberazione dell’immobile da cose e persone tramite sopralluogo e verifica documentale della risoluzione del contratto di locazione.

Di confirmatoria 5.000 € alla proposta (che si perfezionerà in preliminare) e sono ancora indeciso se mettere i 30.000 del pagamento intermedio prima del rogito come caparra o come acconto. Lei cosa mi consiglia?
 

Ponz

Membro sognante
Agente Immobiliare
mmmm
se devi versare 30k dalli subito come confirmatoria. (l'acconto te lo devono solo restituire, la caparra te la devono "ripetere" inoltri paghi meno di imposte).

Hai un tecnico che ti assiste?

Se no, prendilo.

Io ti consiglio: 5k a penale fino a quando il tuo tecnico ti dice che è tutto ok. (prendi 30 giorni come termine)

Appena il tecnico dice ok, versi la caparra confirmatoria di 30k (e ti riprendi i 5k lasciati come copertura della penale, in deposito).

Fai il preliminare e lo registri, se la persona proprietario ha ditte ed è fallibile, valuta di trascriverlo.

Il tecnico ti aiuterà anche nella formulazione delle clausole a tua tutela, la clausola del "libero da persone e cose" dovrà esser ben formulata, inserendo che adesso l'immobile è locato, a chi, e che tu lo acquisterai solo se la locazione verra disdettata e la disdetta andrà a a buon fine come garantito dal proprietario entro il termine ultimo e perentorio del...
Prevedi anche una exit strategy.

PS.
Prima che qualcuno ti inquini la mente: Il notaio non garantisce una beata cippa sull'immobile, quindi tecnico di parte.
 
Ultima modifica:

ander

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie del consiglio. Con la condizione dell'immobile libero e della verifica pre-rogito comunque sarei tutelato nel caso in cui l'inquilino non se ne sia andato giusto? E in tal caso il venditore sarebbe inadempiente e dovrebbe versarmi il doppio della caparra.
 

Ponz

Membro sognante
Agente Immobiliare
Grazie del consiglio. Con la condizione dell'immobile libero e della verifica pre-rogito comunque sarei tutelato nel caso in cui l'inquilino non se ne sia andato giusto? E in tal caso il venditore sarebbe inadempiente e dovrebbe versarmi il doppio della caparra.
HO integrato sopra.

Nel caso di caparra confirmatoria, ove sia inadempiente il venditore, questi dovrà restituire la caparra e ripeterla, cioè versare alla parte adempiente (colui che voleva comprare) un ulteriore somma dello stesso importo.

inoltre la caparra è tassata allo 0,50% contro il 3% degli acconti.

Versando acconti grossi rischi di pagare più tasse di quanto alla fine dovresti pagare con l'opzione prezzo valore (te la spiega il notaio o il tecnico, quando lo prendi)
 
S

smoker

Ospite
L'immobile che vorrei acquistare è locato da febbraio di quest anno con un contratto di locazione abitativa agevolata 3+2. L'agente immobiliare dice che non ci saranno problemi in caso di compravendita

in materia civile si può fare di tutto quando le parti sono d' accordo, però questo mediatore pare sin troppo ottimista..... poi, ma non c' entra con il quesito, rimango perplesso dall' atteggiamento del venditore, nel senso: affitti a febbraio l' appartamento e adesso vuoi venderlo libero?!?

Smoker
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
in materia civile si può fare di tutto quando le parti sono d' accordo, però questo mediatore pare sin troppo ottimista..... poi, ma non c' entra con il quesito, rimango perplesso dall' atteggiamento del venditore, nel senso: affitti a febbraio l' appartamento e adesso vuoi venderlo libero?!?

Smoker


Si, mi sembra molto ottimista e soprattutto poco informato degli articoli di legge.

Posso dire che non credo che l'inquilino vada via nemmeno se lo vedo ?
 

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
Se l'acquisto è finalizzato al godimento diretto del bene, questi sono affari da non prendere in considerazione a mio modesto parere.
L'acquirente non può avere / pretendere alcuna garanzia circa la libertà del bene.
 

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