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  1. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La società Rossi SRL vende a privato un magazzino censito C2 (passati i 5 anni dalla fine lavori)
    Quale sarà la tassazione? IVA o imposta di registro?

    In caso il C2 possa rientrare come pertinenza del privato quale sarà la tassazione?
    Per essere considerata pertinenza a quale distanza deve essere dall'abitazione principale?
     
  2. Abakab

    Abakab Ospite

    Bella domanda Umberto ... roba da mandare a casa potenziali aspiranti agenti immobiliari in sede di esame!
    Ti dò la mia interpretazione: dipende se l'immobile può essere considerato pertinenziale o meno, nel primo caso passati i 5 anni si attua l'imposta di registro (3% o 10%)
    nel secondo caso comunque l'immobile è soggetto IVA.
    Sulla distanza .. non ho notizie precise, vengono presi altri fattori per ritenere valida la pertinenza.

    il concetto di "pertinenza" è configurabile allorquando sussistono congiuntamente:
    • l'elemento oggettivo, consistente nel rapporto funzionale corrente tra il bene principale (nella specie, abitazione costituente "prima casa") e le relative pertinenze;
    • l'elemento soggettivo, consistente nella volontà effettiva, da parte del proprietario dell'unità immobiliare principale o di chi abbia sulla stessa un diritto reale, di porre in modo durevole la pertinenza in rapporto di complementarità o strumentalità funzionale con l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale.
    Ti giro quanto trovato
    http://www.assind.lu.it/Assobusiness/ailu/ab_webri.nsf/0/F71590673320BC92C12575BB004D2811/$FILE/IVA nelle cessioni e locazioni immobiliari .pdf
    .. attendo altri pareri!
     
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  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    da quello che leggo oltre all'IVA per i fabbricati strumentali c'è anche il 4% di imposta (3+1 di ipotecaria/catastale)
     
  4. Abakab

    Abakab Ospite

    . .già ... una bella mazzata!
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L' imponibile per l'imposta al 4% è la rendita rivalutata? :occhi_al_cielo:
     
  6. Abakab

    Abakab Ospite

    Il documento non cita la base imponibile ma credo sia la rendita rivalutata.
    Mi informo per certezza.
     
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  7. alessandrotour

    alessandrotour Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Il 4% si applica solo nel caso NON sia messo come pertinenza, sia essa prima o seconda è indifferente.
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    fosse pertinenza non ci sarebbe IVA. Ma l'imponibile di qst 4% qual è?
     
  9. alessandrotour

    alessandrotour Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Se acquisti da costruttore con IVA, puoi mettere il bene come pertinenza di un immobile e pagare IVA al 4% (prima pertinenza), o al 10%(seconda e altre), se invece non rendi il bene pertinenziale la tassazione è IVA al 10%+4%.
    Tutti gli imponibili sono sul valore dichiarato in atto, prezzo d'acquisto.
    Parliamo di beni C2 o C6.
     
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non sono d'accordo e ti spiego il perchè:
    - qui siamo fuori dai 5 anni quindi se fosse pertinenza ci sarebbe imposta di registro e non IVA-


    Il commercialista, appena interpellato, dice che applica IVA al 21% :shock:
    Io ho grossi dubbi...
     
  11. alessandrotour

    alessandrotour Membro Ordinario

    Agente Immobiliare

    Infatti io parlo di acquisto soggetto ad IVA, prima dei 5 anni.

    Per il tuo caso, sto interpellando una persona.
     
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  12. Abakab

    Abakab Ospite

    Risposta del notaio: Bene strumentale venduto dopo ì 5 anni a privato si paga 3% imposta ipotecaria, 1% imposta catastale, tassa fissa € 168,00 di imposta di registro.
    Le percentuali vanno calcolate sulla cifra dichiarata in atto.
    Per quanto riguarda l'IVA (21%) è un'opzione che il venditore può far valere o meno.
    .. ho la vaga impressione che tra notai e commercialisti .. non è che abbiano una linea comune :shock:.
     
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L IVA e' al 21%, secondo la legge sulle licenze edilizie (legge del 1973) se nella licenza e' indicato che il bene e' oggetto di ristrutturazione o risanamento conservativo (quindi non nuova costruzione) puoi applicare IVA al 10. L unica cosa che nn mi quadra e' l'imponibile del 4%. Nn sono convinto che sia il prezzo in atto
     
  14. Il notaio dovrebbe esserre il più affidabile rispetto al commercialista.
     
  15. Incuriosito dalla diversità di pareri, ho effettuato una rilettura accurata (almeno credo) dei due documenti di riferimento :

    -decreto Bersani (2006) convertito in legge con modifiche
    -legge Prodi prezzo-valore (2005) nel caso di "pertinenze"

    I beni strumentali venduti al privato da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 4 anni (nel decreto 5 anni poi modificato a 4 nella conversione in legge) hanno la seguente tassazione :

    IVA : esente
    Imposta di registro : 168 euro
    Imposta catastale : 3%
    Imposta ipotecaria : 1%


    La base imponibile, in base alla legge prezzo-valore, è quella catastale rivalutata per le pertinenze, il prezzo vero in atto se non è pertinenza.
    Bisogna adempiere ad una serie di regole nella stipula :
    -esprimere la volontà di usufruire delle due leggi citate
    -indicare in atto il prezzo pagato (caso pertinenza)
    Ed altri adempimenti tecnici notarili.
    La pertinenzialità è un criterio autonomo dei Comuni, indicato nei Regolamenti comunali e delibere sindacali e comunali, basato su estensione e distanza del bene in relazione all'immobile cui è pertinente (N.B. varia da comune a comune).
    Pertinenza prima casa : registro 3% su valore catastale aggiornato + 168 eu + 168 eu
    Pertinenza 2 casa : registro 7% su valore catastale aggiornato + 2% + 1%.
    L'intreccio delle due leggi citate comporta un calcolo di convenienza.
    Però ai fini IMU ed IRPEF si potrebbe avere vantaggio a trasformarli, dopo l'acquisto, in pertinenza prima casa se ammissibile.

    In attesa di approfondimenti e controlli, miei e di tutti i volenterosi.

    Continuerò a fare verifiche
     

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