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  1. stelo

    stelo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,
    sempre in tema di frazionamento di un immobile, volevo avere un pò di consigli..............sto per acquistare una parte di immobile divisa dal proprietario (ho fatto una proposta di acquisto) . Il proprietario (tramite un geometra) per procedere alla divisione, ha chiesto la D.i.a. al Municipio di appartenenza per ristrutturazione edilizia (indicando come tipologia di lavoro il frazionamento da uno a due unità immobiliari residenziali). Volevo chiedervi se una procedura del genere è valida (ho sentito parlare di zone omogenee in cui il frazionamento non è possibile?) o se è necessario un' altra tipologia di atto????Ho letto in giro alcuni pareri difformi rispetto al frazionamento di unità immobiliari (mentre i geometri sono quasi tutti d'accordo sullo strumento della Dia per il frazionamento, gli avvocati sollevano molte perplessità sulla possibilità di frazionare senza uno specifico permesso es. vedi commento http://www.cecchinilaw.it/index2.ph...azie anticipato a chi vorrà rispondermi:clap:
     
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Frazionare con una DIA è ammissibile, senza ombra di dubbio.
     
  3. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Fra le opere consentite con la dia c'è:
    modifiche distributive all’interno delle singola unità immobiliari, con demolizione e ricostruzione di tramezzi interni, spostamento o costruzione degli stessi per la creazione di servizi, accorpamento di più unità immobiliari, anche con modifica del numero delle unità immobiliari ove consentito.

    Se il fabbricato rientra nelle zone dove è consentito il frazionamento la dia è sufficiente
     
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  4. stelo

    stelo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Come faccio a sapere le zone dove è consentito il frazionamento? Es. nella zona di Giardinetti VIII Municipio Roma :disappunto:
     
  5. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    dov'è il problema? Al rogito la parte venditrice dovrà fornire i documenti attestanti l'avvenuto frazionamento. Documenti rilasciati dall'uffico tecnico comunale e dal catasto. Quindi i problemi annessi e connessi lasciali alla parte venditrice.
     
  6. Elena

    Elena Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    "Volevo chiedervi se una procedura del genere è valida (ho sentito parlare di zone omogenee in cui il frazionamento non è possibile?) o se è necessario un' altra tipologia di atto???"
    .. e la prima volta che sento/ leggo di limitazioni nel frazionamento di una unità immobiliare residenziale in due o più unità immobiliari.. se di abitazione si tratta e il frazionamento prevede solo la divisione in due unità (sempre che ci siano i requisiti tecnici nel rispetto degli standard urbanistici) il problema non si pone ed è sufficiente una dia.. diverso è il caso di frazionamento e variazione di destinazione d'uso in cui entra in gioco anche la zona..

    "Ho letto in giro alcuni pareri difformi rispetto al frazionamento di unità immobiliari (mentre i geometri sono quasi tutti d'accordo sullo strumento della Dia per il frazionamento, gli avvocati sollevano molte perplessità sulla possibilità di frazionare senza uno specifico permesso es. vedi commento http://www.cecchinilaw.it/index2.ph...to informarti sulla fattibilità o meno.. Ciao
     
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  7. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    nei casi di ristruttirazione edilizia l'art. 10 lettera c del D.P.R. 380/01 parla di zone omogenee solamente in caso di cambio di destinazione d'uso nelle zone A. quindi la DIA è sufficiente salvo che il regolamento edilizio non disciplini diversamente la materia del frazionamento.
    saluti, federico
     
  8. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    quoto tutti, il frazionamento è possibile con una dia e la "tipologia" è giusta, ristrutturazione edilizia. Controlla che successivamente ai lavori sia richiesta l'agibilità per il locale che devi acquistare.

    saluti
     
  9. BMG

    BMG Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    io devo vendere un immobile che ho acquistato frazionato ora scopro che manca in Comune la dichiarazione di fine lavori e le certificazioni. Che fare?
     
  10. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    per BMG

    è una rognetta ma nulla di impossibile.

    prima di tutto devi verificare se non sono passati i 3 anni dall'inizio lavori (ne caso di DIA dal 30° giorno dalla presentazione).

    se sono passati potrai avvalerti dello DIA ai sensi dell'art. 36 del DPR 380/01 facendo riferimento sempre al titolo edilizio precedente, pagando la sanzione corrispondente e dichiarando nella stessa che i lavori sono già terminati.

    tutto questo perché il comma 2 dell'art. 23 disciplina che per la parte non ultimata di una DIA entro i tre anni è necessario presentare un'ulteriore DIA.

    per quanto riguarda le certificazioni degli impianti o vai a cercare le ditte che eseguirono i lavori oppure incarichi un tecnico (generalmente un ingegnere) che verifichi gli impianti attraverso dei collaudi.
     
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  11. BMG

    BMG Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Federico,

    Si, sono passati 4 anni:
    inizio lavori Aprile 2006
    fine lavori (non depositati in Comune) Ottobre 2006
    Abbiamo Acquistato la casa a Dicembre 2006
    Il problema è che il venditore ha dichiarato il falso in quanto non essendoci la fine lavori non c'è nemmeno l'agibilità, insomma la casa ia livello urbanistico non dovrebbe risultare neanche divisa mentre io ho acquistato un appartamento che è la metà dell'originale. Sbaglio qualcosa nel ragionamento?

    A questo punto posso io, nuovo proprietario, fare una DIA agganciandomi a quella vecchia non conclusa?
    I certificati li abbiamo trovati oggi presso il geometra che scusandosi ha detto che provvederà lui stesso ed a spese sue a sanare il tutto ma io non ho capito bene come??
    Insomma scusa se sono un pò confusionario e poco tecnico ma ci dovrò pensare io o il vecchio proprietario??

    Grazie ancora
     
  12. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    c'è una commistione di responsabilità: il venditore non avendo completato la pratica edilizia ha fatto una dichiarazione non veritiere; tu, in buona fede, hai accettato senza pretendere l'agibilità; il notaio si è "accontentato" della semplice DIA senza richiedere al venditore gli ulteriori adempimenti edilizi previsti.

    in teoria è il vecchio proprietario che dovrebbe provvedere (almeno facendosi carico delle spese), ma oggi il proprietario sei tu (oggi lui non ha + titolo)

    se vuoi una soluzione rapida dovrai pensarci tu.

    comunque se il geometra si è offerto di provvedere e i certificati degli impianti sono stati reperiti state già ad un ottimo punto
     
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  13. BMG

    BMG Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Speriamo bene! L'unica cosa che non mi è ancora chiara è come possa essere valida una compravendita di una frazione di immobile se in realtà al comune non è divisa. è divisa al catasto, la mappa catstale è ok ma in realtà non essendoci la fie lavori non è divisa in Comune. e poi immagino che dovremo coinvolgere anche i proprietari dell'altro immobile frazionato per intendersi dell'appartamento originario ne hanno ricavati 2 e venduti entrambi nello stesso mese.
    Vi terrò informati.
    Ultima domanda secondo te quanto tempo occorre per sistemare tutto?
    Grazie
     
  14. stelo

    stelo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    posso porvi un quesito......che significa pretendere l'agibilità dell'immobile frazionato???????Sbaglio o l'agibilità (nel caso in cui un palazzo ne era precedentemente sprovvisto) non può essere richiesta soltanto con riferimento ad un unica porzione immobiliare
     
  15. BMG

    BMG Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    il palazzo ha l'agibilità e l'aveva anche l'abitazione da 100mq che poi è stata frazionata in due unità abitative.
    dopo il frazionamento non è stata fatta la fine lavori e quindi non è stata richiesta l'agibilità dei due immobili
     
  16. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    quì di seguito riporto l'art. 24 del DPR 380/01:

    Art. 24 (L) - Certificato di agibilità
    (R.D. 27 luglio 1934, n. 1265, artt. 220; 221, comma 2; D.Lgs. 18 agosto 2000, n. 267, articoli 107 e 109; legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 52, comma 1)

    1. Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

    2. Il certificato di agibilità viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con riferimento ai seguenti interventi:

    a) nuove costruzioni;
    b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
    c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.

    3. Con riferimento agli interventi di cui al comma 2, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità. La mancata presentazione della domanda comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro.

    4. Alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegata copia della dichiarazione presentata per la iscrizione in catasto, redatta in conformità alle disposizioni dell'articolo 6 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652 e successive modificazioni e integrazioni.

    in base a quanto recita il comma 2 lettera b) se in un qualsiasi intervento si va a modificare, per esempio, l'impianto elettrico (nel caso di frazionamento è evidente) il titolare della DIA è tenuto a presentare richiesta di certificato di agibilità. stesso dicasi, per esempio, per le ristrutturazioni interne in quanto il tecnico dovrà dichiarare l'avvenuta prosciugatura dei muri e qundi il ripristino delle condizioni di salubrità.

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    purtroppo i tempi sono molto soggettivi; dipende sia dal tecnico che dall'Ufficio Tecnico.

    da noi se si presenta tutta la documentazione ed il tecnico sollecita l'Ufficio Tecnico (scusate la ripetizione) in 30 - 45 giorni si ottiene tutto
     
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  17. BMG

    BMG Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Federico per il tuo aiuto.
    Ho , spero, un ultima domanda: ripeto quanto già scritto in precedenza cercando una tua opinione in merito dato che i due Geometri (il mio e quello che fece la DIA) sono in disaccordo.
    E' possibile che l'abitazione che abbiamo comprato non sia in realtà neanche una vera abitazione. Mi spiego meglio:

    Non essendo stata presentata la dichiarazione di fine lavori l'appartamento originario di 100mq non è stato diviso?
    ed ancora, cosa ho acquistato a questo punto? Un mezzo della casa?

    Il mio Geometra dice che si dovrebbe annullare l'atto di compravendita fare la divisione e rifare l'atto anche se logico mi sembra esagerato, e poi come è possibile che sia accatastato senza la fine lavori?

    Per una cavolata è uscito fuori un ginepraio e per giunta abbiamo già accordi per la vendita e l'acquisto di un'altra casa e se non riusciamo a rispattare perderemo un sacco di soldi!! :shock:
     
  18. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    annullare l'atto di compravendita mi pare esagerato, anzi fuori luogo visto che la questione è risolvibile facilmente.

    secondo me dovresti, anzi sei obbligato, coinvolgere la proprietà dell'altro appartamento originato dal frazionamento (visto che lui si trova nella tua medesima posizione) e presentare congiuntamente una DIA tardiva (art. 36) che risolve il tutto

    chiaramente il tecnico che redigerà la relazione asseverata allegata alla DIA dovrà illustrare dettagliatamente tutta la storia precedente che ha portato alla situazione attuale.
     
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  19. BMG

    BMG Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Come immaginavo!! Grazie ancora sei stato veloce e puntale nelle risposte.
    Per ora è tutto se avessi bisogno ti ri-rompo le scatole.
    Un Saluto
     
  20. stelo

    stelo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusa Federico,
    se ripeto la domanda:disappunto:, ma l'agibilità, in seguito a una Dia per frazionamento, come posso pretenderla dal proprietario (studio tecnico) se già precedentemente alla Dia, l'intero palazzo ne era sprovvisto. Oh la legge impone per lo studio tecnico che segue l'intervento edilizio sul singolo appartamento di doversi far carico di chiedere l'agibilità sull'intero edificio????Grazie
     

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