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  1. s_bear

    s_bear Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti,

    seguo il forum da un po' di giorni (da quando ho iniziato concretamente a pensare di fare la proposta d'acquisto per un appartamento).
    Premetto che cerco casa a Roma da 2 anni e mezzo ormai, e solo ieri mi sono deciso a fare una proposta di acquisto per una casa che finalmente soddisfa le mie esigenze, anche in termini monetari.

    Quello che mi ha lasciato un po' perplesso è stato il comportamento dell'agente tenuto fino a questo momento, ve lo descrivo qui in breve:

    Modalità di mediazione tra venditore e acquirente: casa in vendita a 250k da listino, l'agente è partito dicendo che "si sarebbe potuta provare un'offerta di 245mila euro, comprensive anche della provvigione".
    Bene dico io, utile per avere un quadro chiaro di quello che andrei a spendere... quindi mi sbilancio e dico ok per una cifra di circa 5k minore di quella proposta da lui (240).
    Al momento della proposta di acquisto riusciamo a trattare altri 5k (235), ma lui propone di fare l'offerta a 220 e tenere 15k di provvigione. Nel caso il venditore rifiuti, si aumenterebbe l'offerta a 225 con 10k di provvigione, in modo da rimanere sempre nei 235 di tetto massimo.

    Molto semplicemente vi chiedo: è eticamente corretto un comportamento del genere? Cioè decidere in prima battuta la grandezza della torta (comprensiva di provvigione) e poi giocare così per aggiudicarsi una fetta più o meno grande della stessa?

    Abbiamo accettato di firmare la proposta dopo estenuante trattativa di 2 ore (ma dovevamo poi farla con lui??), ma stamattina mi sono svegliato con questo tarlo che mi rode... e vorrei sentire cosa ne pensate.

    Grazie mille per il prezioso aiuto e un saluto a tutti
     
  2. Seya

    Seya Membro Attivo

    Altro Professionista
    Buongiorno bear , in passato avendo avuto esperienza con il mondo immobiliare e finanziario ti posso benissimo dire che è un comportamento alquanto anomalo, in quanto da che mondo e mondo quando un immobile ti interessa, chiedi il prezzo, chiedi se c'è trattabilità e poi anche la percentuale dell'agenzia (a bari si va dall'1 per cento al 4 + IVA). Poi in base a quello decidi quanto proporre al venditore in fase di trattativa.
    Ad ogni modo l'ìimportante è aver stilato una proposta congrua alle tue esigenze finanziare e non so devi fare mutuo? se è risposta affermativa spero ti abbia messo la clausola sospensiva per l'ottenimento del mutuo
     
    A Rosa1968 e s_bear piace questo messaggio.
  3. s_bear

    s_bear Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Seya e grazie per la risposta,

    sono d'accordo con te sul fatto che sia un comportamento anomalo, infatti inizialmente sembrava che la trattativa si sarebbe impostata in maniera normale (solo dopo l'agente ha voluto intraprendere la formula del "tutto incluso").

    La ragione per cui non ci siamo opposti è stata la netta sensazione che l'agente avrebbe impedito il raggiungimento di un accordo con il venditore, con l'offerta a 220 e provvigione "canonica" del 4% + IVA, spingendolo a un ulteriore rialzo.

    Per quanto riguarda il mutuo, mi è stato anche rifiutato l'inserimento della clausola sospensiva (giustificandola col fatto che il venditore deve a sua volta comprare casa e quindi deve avere un grado di certezza nella vendita).

    In ogni caso ho accettato anche questo perchè lo stiamo chiedendo per meno di un terzo del valore della casa, io ho un indeterminato e non dovrebbero esserci problemi. Nel caso peggiore, la somma necessaria in caso di mancata erogazione potrebbe essere coperta da un intervento diretto dei miei.
     
  4. s_bear

    s_bear Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    PS: c'era un'altra giustificazione alla sospensiva del mutuo - il fatto che loro usano un consulente per i finanziamenti, che in brevissimo tempo avrebbe fatto avere la predelibera...
     
  5. Seya

    Seya Membro Attivo

    Altro Professionista
    partiamo dal presupposto che gli agenti che lavorano cosi lasciano il tempo che trovano, nel senso che nella zona di bari c'è un agenzia molto rinomata che lavora cosi e che per colpa di queste "non"clausole scritte, i clienti hanno perso un botto di soldi (si parla anche di 20 mila euro) per mancata erogazione del mutuo. Ovviamente non è il tuo caso, ma consiglio sempre a tutti di verificare in banca la fattibilità del mutuo e poi iniziare a vedere gli appartamenti
     
    A Mil e s_bear piace questo messaggio.
  6. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Che dirti, la provvigione viene stabilita per contrattazione tra le parti. Ti saresti certamente potuto impuntare e pagarla a percentuale.
    Per quanto riguarda il mutuo consiglio sempre una predelibera reddituale ufficiale della banca prima di ogni offerta: effettivamente i proprietari in caso di mancata concessione del mutuo avrebbero perso tempo
     
    A PyerSilvio, Seya e s_bear piace questo elemento.
  7. s_bear

    s_bear Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Hai ragione, avremmo sicuramente potuto impuntarci.
    Non esagero quando dico che la negoziazione è durata praticamente 2 ore, l'agente è una persona molto sveglia e mi dà l'impressione che sia abituato ad avere il polso della trattativa lui piuttosto che il venditore/acquirente.
    L'impressione che abbiamo avuto è che in un modo o nell'altro saremmo comunque giunti alla somma di 235 inclusa provvigione, quindi abbiamo scelto di sottostare.

    Per il mutuo non abbiamo ricevuto una predelibera ufficiale (ma la fanno senza proposta in mano?), comunque siamo andati in un paio di banche a farci fare un preventivo con esito positivo... almeno a parole.
     
  8. Seya

    Seya Membro Attivo

    Altro Professionista
    la predelibera reddituale la dice la parola stessa: in base al tuo reddito o al reddito di eventuali garanti la banca è disposta a rilasciarti un tot massimo di somma capitale, hai 6 mesi di tempo per sceglierti l'immobile che vuoi in base a quella somma, poi c'è la seconda parte da inviare alla banca e cioè la proposta accettata dellì'immobile che si intende acquistare, la banca valuta i documenti di tale immobile per stabilire se è il caso di metterlo in propria garanzia, di seguito manda il perito di competenza per stilare appunto una perizia. Infine se è tutto ok, la banca da lì'ok per l'erogazione del mutuo
     
    A Sim e s_bear piace questo messaggio.
  9. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Secondo me no.

    Si

    Questo è comprensibile, tanto più che nella tua situazione non ve ne era reale necessità.
     
    A Rosa1968, Sim e s_bear piace questo elemento.
  10. s_bear

    s_bear Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie mille della precisazione.

    Oltre a questo, come giudicate il fatto che usino un consulente "loro amico" per la richiesta del mutuo veloce presso le banche? Posso incappare in qualche fregatura?

    Lunedì abbiamo un appuntamento per valutare i tassi che ci propongono...
     
  11. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    No, piuttosto puoi stare tranquilla che il mutuo lo avrai
     
    A s_bear e Seya piace questo messaggio.
  12. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se le condizioni erano buone e non ti è stato imposto, non vedo problemi.

    Anche se in genere la presenza di un consulente è una argomentazione per metterla la sospensiva, non per levarla.
     
    A Rosa1968 e s_bear piace questo messaggio.
  13. Seya

    Seya Membro Attivo

    Altro Professionista
    più che fregature, ti può facilitare, pensa che lui deve avere un buon esito della compravendita altrimenti non "mangia", è cosa nota che gli AI si avvalgono di mediatori creditizi e questo è solo un bene :)
     
    A s_bear piace questo elemento.
  14. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Per mia esperienza il consulente è colui che apre le porte giuste (ovviamente se è quel tipo di consulente che ha le chiavi delle porte)
     
    A s_bear piace questo elemento.
  15. s_bear

    s_bear Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie mille a tutti, mi avete levato un bel dubbio :)
     
  16. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    chiedi di avere una copia della perizia (se non te la da il perito, fattela dare dalla banca).
    il mutuo fa a coprire quale % del prezzo di acquisto?
     
    A s_bear piace questo elemento.
  17. s_bear

    s_bear Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Copre circa il 35% del prezzo di acquisto.
    Per la copia della perizia ok, per quale scopo esattamente? Per un controllo aggiuntivo su ciò che viene riscontrato?
    Grazie
     
  18. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    da come hai descritto la storia, ho l'impressione che l'intermediario sapesse bene che il prezzo di 250.000 fosse limabile ben oltre i 5/10.000 euro; da questo la sua proposta di "prendere come commissione tutto quello tra 235.000 euro e il prezzo di acquisto".
    se questa proposta nasce dal fatto che lui è convinto di ottenere un'extra provvigione perchè è bravo a trattare con la proprietà o perchè questa è alla canna, (ma la casa vale davvero 225.000 euro) è una cosa.
    ma se è l'extra nasce dal fatto che la casa vale meno e il prezzo richiesto era gonfiato, è un'altra.

    soprattutto se, come è il tuo caso, vai a chiedere una % piccola alla banca e pertanto anche una valutazione bassa (bassa ma veritiera) dell'immobile non va a mettere a rischio l'erogazione del mutuo.
     
    A s_bear piace questo elemento.
  19. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se si deve affidare alla perizia per sapere il valore di mercato dell'immobile sta fresco...
     
    A Bagudi, Sim, ingelman e ad altre 3 persone piace questo elemento.
  20. s_bear

    s_bear Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Eldic, grazie dell'intervento.
    Il dubbio è legittimo come dici tu, potrebbe essere una tattica dell'agente o la consapevolezza che l'immobile valga meno di quanto lo stia andando a pagare.

    Ho fatto qualche ricerca online e richiesto una stima telefonica da un sito che le fa gratuitamente, il prezzo sembrerebbe essere allineato con quello di mercato.
    Tuttavia ciò non esclude la presenza di eventuali problematiche riscontrabili solo tramite la perizia tecnica.

    Considera che il compromesso lo faremo tra circa un mese (hanno appena accettato la proposta), quindi è possibile che la perizia della banca arrivi dopo, in base a quando facciamo la richiesta del mutuo.
    Nel caso in cui la perizia riscontrasse problemi non bloccanti, ma che comunque abbassano il prezzo dell'abitazione, posso ancora sperare di contrattare un prezzo minore al rogito?

    Pensi sia meglio rivolgersi a un privato per farsi fare una perizia prima del compromesso in ogni caso?

    Grazie ancora e un saluto
     

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