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  1. calcifer

    calcifer Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti voi, purtroppo credo di conoscere già la risposta alla mia domanda su un rustico che avrei avuto intenzione di acquistare, ma vorrei comunque qualche conferma...
    Parliamo di un rustico costruito nel 1948 in zona attualmente indicata come a "vincolo paesaggistico molto elevato" sul PGT comunale.
    Una baita in mezzo al bosco raggiungibile solamente a piedi tramite ca. 2km. di sentiero.
    Immobile molto "bello" e prezzo più che allettante.... ma per 20 anni è stato in gestione ad un'associazione alpina che ha provveduto alla realizzazione di alcune strutture senza richiedere le autorizzazioni di legge.
    In particolare si tratta della chiusura a veranda di una terrazza di ca. 20 mq. , un terrazzamento in legno di ca. 30 mq. un WC esterno ed una cisterna acqua in muratura. lavori eseguiti tra la fine anni '90 ed inizio 2000.
    La proprietà (non c'è intermediazione immobiliare) da questo punto di vista è stata "abbastanza" onesta, dichiarando fin da subito l'abuso riguardante la veranda.... anche se non ha menzionato terrazzamento, WC e cisterna, di cui ho poi verificato io l'assenza sul mappale.
    Ora.... considerato l'elevatissimo vincolo paesaggistico immagino che si tratti di abusi assolutamente insanabili.... sospetto confermato anche dalla proprietà che ha dicharato che la nuova giunta comunale ha respinto la richiesta di sanatoria da loro presentata.
    La parte venditrice si è rivolta ad un tecnico (geometra) per una stima economica dell'immobile, stima per la quale il tecnico si è basato solamente sulla metratura regolarmente registrata, ma.... è possibile che il tecnico di cui sopra non abbia parimenti informato la proprietà che un immobile del genere è praticamente invendibile ??
    Non mi intendevo di normativa in materia di abusi, ma essendomi informato mi par di capire che con abusi non sanabili di questo genere si vada nel penale, oltre che nel sanzionatorio civile.... quale pazzo incosciente si farebbe carico dell'acquisto di un immobile sapendo di andare incontro ad un tale rischio ??
    Mi è balzata la mezza idea di proporre l'adeguamento prima del rogito, oppure di chiedere una riduzione di prezzo corrispondente al successivo adeguamento, ma..... alla fine della fiera una baita senza uno straccio di WC diverrebbe molto difficilmente vivibile, quindi credo che lascerò perdere, anche se mi spiace molto....
    Qualche idea ? considerazione ?
     
    Ultima modifica: 4 Maggio 2015
  2. calcifer

    calcifer Membro Junior

    Privato Cittadino
    nessuno in grado di confermare le mie tesi....?? In sostanza vorrei trovare conferma sul fatto che l'immobile nelle condizioni attuali è di fatto invendibile, senza interventi di demolizione e ripristino che lo riportino alla situazione del mappale depositato...
     
  3. calcifer

    calcifer Membro Junior

    Privato Cittadino
    mi stupisce un po' la totale assenza di interventi da parte di voi che siete del settore... ma tant'è. Comunque, per dovere di cronaca, ieri sera sono tornato a parlare con la proprietà. Mi sono sembrati in buona fede.... ho riletto bene la perizia valutativa del tecnico (geometra) la quale non faceva assolutamente riferimento alla conformità urbanistica dell'immobile.... e la cosa mi lascia alquanto perplesso. Trovo inaccettabile che un tecnico qualificato non si degni di fare cenno agli elementi che rendono l'immobile ben lontano dalla conformità urbanistica, il che unitamente ai vincoli paesaggistici rendono di fatto invendibile l'immobile, facendo così solo perdere del gran tempo sia al venditore che agli eventuali compratori, come me.
    Avrei quasi una mezza intenzione di contattare il geometra per chiedergliene conto, ma credo che la cosa spetti più alla proprietà, che a me.
    Saluti.
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    A Parma e in Toscana, per la vendita di un immobile viene richiesto dal notaio un referto tecnico (o certificato di conformità urbanistica) dove un tecnico iscritto all'Albo (geom, arch, ing) certifica che lo stato di fatto sia conforme a catasto e progetto depositato in comune. Mi pare che nella tua situazione sia fondamentale...
    La situazione è molto semplice: esistendo abusi, come tu sostieni, vanno sanati ove possibili, viceversa ciò che è stato modificato (o aggiunto)va riportato allo stato originario (o eliminato). Se il geometra, forse un po miope :maligno:, non ha menzionato gli abusi credo sia in grave dolo, un confronto comunque lo farei
     
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  5. calcifer

    calcifer Membro Junior

    Privato Cittadino
    grazie intanto per la risposta, Umberto. Si, negli ultimi giorni mi sono parecchio informato sia qui sul forum che altrove circa la normativa, ed ho visto che sia in Toscana che a Parma sia consuetudine dei notai richiedere la certificazione di conformità urbanistica.
    Tuttavia l'immobile in questione si trova a Bergamo, e qui non è richiesta.
    Ti assicuro che le strutture abusive sono talmente numerose, e la posizione tanto disagiata (2 km. di sentiero) che riportare l'immobile alla conformità ne ridurrebbe il valore praticamente a zero.
    Quindi tu suggeriresti comunque di fare un colpo di telefono al geometra che ha redatto la stima, per chiedergliene conto...?
     
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    questo non significa che tu non la possa fare o far fare...

    mah... se ci sono tanti abusi che ha non ha citato io gli chiederei il perchè, magari ha fatto altre considerazioni o ritiene di poter sanare, non so. Da qui è difficile dirlo :occhi_al_cielo:
    Potresti anche muoverti con un tuo tecnico, magari butti 300euro, però ti togli i dubbi
     
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  7. calcifer

    calcifer Membro Junior

    Privato Cittadino
    uhm..... sai che hai ragione.
    In fin dei conti anch'io c'ho perso un bel po' di tempo, tra andare a visionare l'immobile (2 volte), andare a parlare con la proprietà ed informarmi in merito.... farò un colpo di telefono al geometra per vedere se gli riesce di spiegarmi come mai ha taciuto su quegli abusi (tra l'altro è consigliere comunale del comune di riferimento dell'immobile...).

    Sulla possibilità di richiedere una perizia ad un mio tecnico... purtroppo temo che se il geometra di cui sopra non sarà in grado di stravolgere tutti gli elementi che ho raccolto finora... sarebbero davvero solo 300 eur da aggiugere a tutto il tempo che ho "perso" finora.
     
    A ingelman e Umberto Granducato piace questo messaggio.
  8. calcifer

    calcifer Membro Junior

    Privato Cittadino
    sentito la geometra......
    parola d'ordine "MINIMIZZARE" :occhi_al_cielo:
    "si, è vero, non è conforme.... ma la non conformità grave riguarda solo la veranda ed il bagno...... ma si potrebbe ripristinare allo stato di fatto.....ma io nella perizia ho valutato solo la parte conforme... ma magari con la prossima variante al PGT si riesce a far passare la deroga.... ma... ma.... ma...."

    Giuro, una telefonata DELIRANTE. :shock:
    La parte migliore è stata quando alla mia domanda "mi scusi, ma dato che per la vendita serve la conformità urbanistica, sia io che il venditore dovremmo dichiarare il falso davanti al notaio"..?? La sua risposta è stata... "ma no, si dichiara la vendita della sola parte conforme..... poi gli abusi potrebbero anche essere stati realizzati successivamente alla vendita"...:ok:
    Una perfetta venditrice di fumo.
    Sono amareggiato ed allibito al tempo stesso, che ancora possano esistere "professionisti" che si definiscono tali, di questo genere. :disappunto:
     
  9. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ah, se è per quello di "professionisti" così ce ne sono un sacco...
     
  10. calcifer

    calcifer Membro Junior

    Privato Cittadino
    eh... me ne sono reso conto, purtroppo....!
    Comunque ringrazio ancora Umberto per il suggerimento di chiamare ; ero pronto a sentirmi dire "mah... sa... non ho visto l'immobile, ed ho basato la stima su mappale e foto" ; comportamento comunque poco professionale ma accettabile.
    Invece questa l'immobile l'ha visto, con tutti gli abusi connessi, e nonostante ciò l'ha messa giù facile ai proprietari, due ingenui vecchietti 75enni.
    Questi rischiano di trovare un disonesto che firma il compromesso, e poi gli chiede annullamento e doppio della caparra il giorno prima del rogito....
    Per quale motivo abbia agito così, poi, lo ignoro, dato che non è un intermediatore immobiliare, ma un semplice tecnico.
    mah...
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Non è molto carino da parte tua pensare che un agente immobiliare sia portato a "minimizzare" gli abusi, mentre un tecnico no...

    Forse la spiegazione sta in questa sua peculiarità... se di abusi lì ce ne sono tanti e non sanati...il comune chiude evidentemente non solo un occhio ma entrambi...:sorrisone:
     
    A ab.qualcosa piace questo elemento.
  12. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Eh no, accettabile una cippa!
    Guarda che riguardo a tutto il tuo romanzetto sui poveri vecchietti 75enni che firmano una caparra e poi finiscono nei guai mica il risultato sarebbe diverso!
    Mi sbaglierò, ma ho come l'impressione che al di là degli abusi tu volessi prendere in castagna questa geometra...
     
  13. calcifer

    calcifer Membro Junior

    Privato Cittadino
    Perdona, Bagudi, ma mi sembra tu voglia leggere malizia dove non ve ne è. Siamo tutti grandi e vaccinati, e credo sappiamo bene che la dove ci sono interessi economici in ballo le persone possano tendere ad assumere atteggiamenti "strani". La mia era solo una considerazione su quali potessero essere i motivi che hanno spinto una figura teoricamente esterna alla cosa a minimizzare problemi invece molto gravi.



    Può essere.... tanto è vero che una richiesta di sanatoria è stata presentata e respinta in sede di consiglio comunale... quindi non si può proprio dire che i tecnici comunali e le figure istituzionali coinvolte siano allo scuro di quei particolari abusi. Ciò non toglie comunque che il giorno in cui qualcuno dovesse sporgere denuncia per illecito edilizio, lassù succederebbe un cataclisma.
     
  14. calcifer

    calcifer Membro Junior

    Privato Cittadino
    beh, sei perspicace, ssimone... certo che la volevo prendere in castagna !
    Permetti che, come ho già detto, ho dedicato parecchie ore del mio tempo a :
    - visitare l'immobile (20 km. in auto e 30 min. a piedi, tutto x 2 volte).
    - incontrare e discutere con i proprietari (anche qui 2 volte)
    - incontrare il funzionario della mia banca per discutere della possibilità di prestito fiduciario
    - discutere con mia moglie per arrivare alla decisone di acquistare l'immobile in oggetto.
    - documentarmi sulla questione degli abusi edilizi, con relative sanzioni penali e civili (materia prima d'ora del tutto estranea per me)

    Il tutto per arrivare alla conclusione che quell'immobile è invendibile, o meglio, inacquistabile da chi non abbia perso il senno !

    certo che volevo prenderla in castagna ! O almeno, riuscire a capire il perchè di una stima in cui la questione di assoluta e grave assenza di conformità edilizia non veniva minimamente accennata !

    E che caspita, perdona se mi sono sentito quell'attimino preso per i fondelli, in qualità di potenziale acquirente..!

    Poi se mi spieghi la storia del "romanzetto"....
     
  15. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ti do' una notizia.
    Se nel cercare casa non metti in conto di "perdere" del tempo lascia stare.
    Di magagne e poca professionalità ne trovi a tutti i livelli, notai compresi.
    Per il romanzetto hai capito benissimo.
    Ciao
     
  16. calcifer

    calcifer Membro Junior

    Privato Cittadino
    te ne do una anch'io, di notizia.... perdere del tempo è un conto, ed è previsto.
    Buttarlo letteralmente nel cesso, perchè un'abitazione proposta come vendibile in effetti non lo è, un altro. E permetti che la cosa mi faccia un pochettino girare i cabasisi.
    Ribadisco che il riferimento al romanzetto non l'ho capito, ma se non hai voglia di rendermi partecipe, non importa.
    saluti
     
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  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Probabilmente nel prezzo era previsto anche lo sconto per abusi... fermo restando che faccio fatica a capire come per un immobile che richieda 30 minuti a piedi per raggiungerlo possa NON avere un prezzo allettante....(è un problema mio, eh !;))
     
  18. calcifer

    calcifer Membro Junior

    Privato Cittadino
    beh... circa i 30 min. a piedi, credimi... per alcune tipologie di acquirenti (a cui io appartengo) possono anche essere apprezzabili, se quello che si cerca è un luogo lontano dalla società in cui riposare corpo e mente.:ok:

    Riguardo il prezzo.... come ho detto, la stima è stata basata sulle sole strutture conformi.
    Da questo punto di vista potrebbe comunque essere una cifra congrua, se non addirittura un buon affare.
    Ma il buon affare connesso al rischio di contestazione di abusi con conseguenze penali e civili (e relative sanzioni), senza contare il successivo obbligo di ripristinare lo stato di fatto a carico del nuovo proprietario, si trasformerebbe in un incubo immobiliare vero e proprio.

    In conclusione, dopo aver appurato le condizioni normative in cui versa l'immobile, non lo nemmeno alla metà del prezzo che viene richiesto (per la cronaca... 60.000 eur).
     
  19. joshuatri

    joshuatri Membro Attivo

    Certificatore energetico
    salve,
    1) se hanno presentato una sanatoria ed è stata respinta, perchè conseguentemente non è stata presentata una richiesta di demolizione da parte dell'amministrazione comunale? mi pare il minimo, se io mi "autodenuncio" e se a seguito di questa mia azione l'oggetto della denuncia non viene sanato, mi sembra il minimo che scatti l'ordinanza di demolizione del bene in questione! e meno male che siamo al "nord" se no fossimo stati al sud, si sarebbe detto che c'è connivenza... va beh..
    2) l'immobile originario ha un qualsivoglia permesso? io ne dubito, però essendo stato realizzato ante 67 di per sè non avrebbe problemi dal punto di vista strettamente urbanistico.
    Purtroppo non c'è molto da fare, se non cambiano le regole... certo che questa nazione continua a farmi sempre più orrore da nord a sud e da est ad ovest... non ci sono remore e si fa sempre quello che più ci aggrada...
     
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  20. calcifer

    calcifer Membro Junior

    Privato Cittadino
    ciao Joshuatri,
    guarda.... nemmeno io so più cosa pensare.
    1)Anche io mi sono convinto del fatto che in comune ci sia chi abbia deciso di "chiudere tutti e due gli occhi".
    E c'è di più. Mi è stato detto che qualche anno addietro si era praticamente giunti ad un accordo con la giunta comunale affinchè le strutture venissero sanate nonostante il vincolo. In che modo, poi, non lo so.... visto che essendoci di mezzo il parere della sopraintendenza ai beni paesaggistici, dubito che sarebbe bastato qualche "amico" facente parte della giunta.
    Poi invece la giunta è cambiata e la richiesta respinta.
    Quanto ci sia di vero in tutto ciò, non lo so, e non mi interessa nemmeno più. Fatto sta che la situazione che ne emerge è abbastanza "squallida" anche senza voler approfondire.

    2) l'immobile, costruito nel '48, è stato accatastato a fine anni '80 nella sua situazione originaria, ovvero senza abusi, i quali sono stati realizzati successivamente. Quindi di fatto l'immobile sarebbe perfettamente conforme SE non fossero presenti tutte le strutture abusive.
    Concordo con te.... non c'è nulla da fare nella situazione attuale. Chi volesse decidere di acquistare potrebbe farlo, ma :
    -dichiarando il falso al rogito (conformità urbanistica)
    -accollandosi il rischio di dover rispondere in sede civile e penale di tutti gli abusi, con conseguente esborso non solo di sanzioni e spese legali, ma anche di ripristino allo stato di fatto.
    -accollandosi un immobile che, a meno di (improbabili) stravolgimenti nel PGT, resterà difficilissimamente rivendibile

    Sono anch'io amareggiato.... nemmeno io pensavo potessero esistere simili situazioni nel "profondo nord", ma a quanto pare, mi sbagliavo.

    Ma lo sai cos'è che più di tutto mi fa imbestalire ?? Che conoscendo la superficilità della gente, credo che riusciranno a venderla ugualmente, quella baita. magari ci vorrà un po' di tempo, ma riusciranno a trovare l'allocco con i soldi pronti, che comprerà.
     
    Ultima modifica: 11 Maggio 2015

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