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  1. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    arrivo su questo forum (che non conoscevo...) grazie a google; non so se quanto chiedo è il linea con lo spirito del forum... se ho sbagliato vi prego di scusarmi.

    ho preso contatto con un intermediario perchè interessato a un appartamento all'interno di una piccola palazzina.
    in prima battuta la soluzione che mi era stata proposta era alla mia portata. successivamente per vincoli di cubatura (credo) il progetto è stato rivisto e, con riferimento all'appartamento di mio interesse, migliorato: diciamo che è ora molto prossimo alla casa "ideale".
    il problema è che il prezzo è lievitato in modo rilevante.. finendo fuori portata; la cifra che ci viene richiesta è tale da costituire il classico passo più lungo della gamba.
    Quello che chiedo, sulla base della vostra esperienza, è quanto posso pensare di "tirare" sul prezzo richiesto.
    Tra il massimo che possiamo sborsare e quanto richiesto ci ballano più o meno 30.000 euro... poco meno del 7% del totale; la città è Verona (se serve posso precisare la zona).
    Grazie fin da ora a chi mi darà un consiglio.
     
  2. Civrani

    Civrani Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se fossi in te parlerei intanto con l'intermediario per capire quanta trattabilità c'è, se c'è. Un consiglio che ti do visto che sei molto cortese nei nostri confronti (ci hai già ringraziati per le risposte) è di non dimostrare mai neanche all'ntermediario l'entusiasmo che hai sicuramente di fronte all'appartamento. Se l'intermediario o il costruttore, insomma la persona con cui tratti, ti vede molto interessato, pensa che tu farai di tutto per acquistare l'immobile, quindi anche il passo più lungo della gamba. Tu prova a dire che ti sei fatto i conti e che più di una certa cifra non puoi offrire, tanto tu sai che eventualmente la puoi alzare, ma loro non devono saperlo. Di questi tempi dovrebbero accettare una proposta inferiore al prezzo richiesto.
    Come mai il progetto è stato rivisto? La palazzina è già pronta? Forse ti conviene rivolgerti a un geometra per capire se tutti i documenti relativi all'edificazione sono giusti.
     
  3. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    ciao, grazie ancora per la risposta.
    la palazzina, come dicevo, è ancora su carta.
    il primo progetto, come onestamente l'intermediario mi ha subito detto, era l'idea di base del costruttore, che ha poi presentato in comune.
    ora, confesso di non sapere bene quale sia la norma e le deroghe che sono applicabili. a quanto ne so la zona consente di edificare fino al secondo piano (o all'equivalente cubatura), il progetto prevedeva un tot mq di sottotetto, alla fine il costruttore ne ha ottenuti meno... e a rivisto i progetti in tal senso.

    per quanto riguarda la dissimulazione dell'interesse... ormai è tardi: non abbiamo fatto segreto di quanto l'appartamento ci piacesse.
    d'altra parte non è bluffato sul prezzo: i 25/30.000 su un totale di 438.000 richiesti (salvo incrementi per le piccole modifiche richieste) sono realmente davvero fuori portata.
    se ho una qualità, è che so farmi molto bene i conti in tasca.
    E' ben vero che potrei presentarmi dal vostro collega e dire "questa è la mia offerta" e in caso venisse rifiutata potrei rilanciare.
    ma considerato che non ho spazio di manovra, volevo evitare di perdere e far perdere tempo...
     
  4. Civrani

    Civrani Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Giusto. Prova, tanto non hai niente da perdere. Potrebbe essere un vantaggio anche per loro vendere subito e quindi avere liquidi per eventuali ulteriori investimenti. Che tu sappia le altre unità immobiliari le hanno già vendute o hanno trattative in corso?
    Però informati bene sul progetto della palazzina. Ti hanno parlato di tempi di consegna? Molte volte i tempi di consegna non vengono rispettati. Se devi impegnarti a tua volta per liberare l'immobile dove abiti ora aggiungi comunque almeno tre mesi a quello che ti dicono.
     
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  5. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Metti na penale per la consegna
     
  6. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino

    eh... qui mi sa che il vostro collega un po' gioca sporco.
    a sentire lui ha già venduto tutto il secondo (ed ultimo) piano.
    ora, va bene che le pezzature e i prezzi erano inferiori, va bene che la zona è appetibile... però mi sembra un po' una sparata.
    senz'altro ha "sparato", facendogli notare che un appartamento così grande difficilmente l'avrebbe venduto subito, mi ha risposto che poteva anche dividerlo in due parti.
    a parte il fatto che, per come è fatto l'edificio, è praticamente impossibile aggiungere un'altra porta di accesso, vorrei proprio vedere chi si prendere un appartamento di 50mq con 80mq di giardino pensile :D

    va beh, battute a parte, i tempi non sono un grandissimo ostacolo... a meno che non si dilatino oltre i canonici 5/6 mesi di ritardo; l'unico vincolo che ho è il periodo di disdetta dell'appartamento in cui abito.
    l'unico vero problema sono i relativamente pochi "milaeuro" che mancano... :triste:

    ps.
    come si fa ad editare i messaggi? rileggendo il mio post precedente ho visto che mi è scappato un abominio ortografico :basito:
     
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ciao. Mi sento anche io di prestare attenzione al progetto alla concessione edilizia e magari un salto in comune lo farei giusto per vedere che l'appartamento individuato dalla piantina corrisponde al progetto depositato in comune. Io dico che 30.000 di ribasso possono essere tanti se magari dai un piccolo acconto ed il saldo al rogito. Oppure con un buon anticipo e altre trance magari ingolosisci il costruttore e può accettare.
     
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  8. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Meglio dare tanto e chieddere sconto vista l penuria di cash
     
  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Dare fino ad un certo punto. Avere sopratutto garanzie.
     
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  10. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Se ti piace e sei deciso, sei sicuro che non ci sono gabole o qualcosa che non quadra, fai l'offerta per la cifra inizialmente stabilita e non ti schiodare da lì. In particolare se hai i soldi in mano o quasi, prima di rifiutarla ci penseranno non due, ma duecento volte. Se dovessero rifiutare, beh, sta a loro poi doverla vendere a qualcuno....
    La Lombardia, ma credo più o meno tutta Italia, è piena di appartamenti nuovi che "piuttosto che abbassare il prezzo di 20k euro lo brucio...": dopo 4-5 anni, prezzo abbassato magari di 50k euro e box doppio in regalo. Ho visto a Milano, in zona di pregio, palazzina nuova, a fine 2012, classe B, 4 piani, 1 appartamento per piano di circa 150 + 70 di terrazzi e balconi: richiesta allora 990k più 60k di box quasi doppio e secondo l'agente era l'ultimo rimasto, gli altri tre erano andati come il pane. Adesso è in vendita a 700k compreso box (in realtà l'ho visto anche a 650k con box). E gli altri tre sono ancora invenduti....
    Non farti il minimo scrupolo a farti i tuoi interessi, come fanno il mediatore e il costruttore con i loro: piuttosto spara ancora più basso, a salire sei sempre in tempo. Adesso come adesso è chi si presenta a comprare con i soldi in mano che ha il coltello per il manico (ovvio, entro limiti ragionevoli di offerta...)
    Auguri di buona trattativa
     
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  11. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    avete giustamente posto il dito sui punti salienti.
    l'iniziativa è, ad oggi, in stato a dir poco embrionale; per intenderci nella zona cintata non è stato ancora appeso il cartello di cantiere, solo quello dell'intermediario.
    in una situazione del genere di norma avrei solo raccolto informazioni e salutato con un "ci risentiamo quando siamo arrivati fuori terra".
    tuttavia, il costruttore è noto (ha sempre lavorato nella zona), richiede un acconto di importo limitato e garantito da fidejussione bancaria.
    Situazioni quindi ben diversa dai molteplici cialtroni che, sulla base di uno progetto scarabocchiao su un foglio A4, hanno il coraggio di chiedere il 30% garantito dalle più improbabili confidi.
    in questo momento diciamo che non considero prioritaria la questione sicurezza; la valuterò nel momento in cui arriverò dovessi raggiungere un accordo sul prezzo.

    a me il prezzo sembra altino (e lo sembra anche a un architetto che conosce la zona); l'intermediario mi ha già dato a intendere che non c'è più margine di trattavia, dopo aver spuntato una a suo modo di vedere "generosa" riduzione della ponderazione del giardino pensile dal 50% al 35%
    Però è anche vero che una proposta tipo "ti dò enne-kilo-euri", a fronte di questa e quella modifica ancora non l'ho fatta... manco a voce.
    per questo chiedevo, quanto spazio di manovra ci possa essere...

    ah, dimenticavo una cosa, credo relativamente importante.
    a fronte di fidejussione bancaria "scadenza al rogito e comunque non oltre", potrei arrivare a versare la metà della cifra finale prima del rogito.
    quanto può "valere" questa dispnibilità?
     
  12. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Vista la mancanza cronica di liquidità, direi parecchio...
    Significa che il costruttore si finanzia con te anzichè con qualcuno che gli chiede degli interessi. Sicuramente preferisce fare uno sconto ulteriore a te, ma incassare contanti in tempi certi e senza "commissioni".
    Prova, tanto quello è gratis. Ripeto, se non accetta, gli resta il problema di venderla a qualcun altro che potrebbe non avere le tue possibilità. Per carità, potrebbe anche trovare chi gliela paga tutta subito in contanti, ma sono abbastanza rari, ormai.
     
  13. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Concordo con Andrea b. Nessuno ti dirà mai come stanno veramente le cose, ma fidati, la situazione è grave ovunque, con le metropoli in situazione molto più critica di quanto non credano e dicano dei provinciali.
    Non solo 20-30k sono bruscolini e nessun agente te lo dirà MAI, ma come ovunque l'UNICO residenziale che si vende veramente è a quotazioni pressochè DIMEZZATE e sono veramente molti quelli che semplicemente finiscono all'asta. In questo panorama anche il costruttore più avido non può permettersi i margini di manovra che sperava di avere.
    Aggiungo che non c'è nulla di poco etico in questo comportamento. E' andata fin troppo bene prima, giacchè il tipico atteggiamento è stato approfittare dell'ingenuità di molti e creare un'asta al rialzo che non era comunque giusta. Tuttora i valori sono assolutamente sballati e tranne zone di assoluto pregio è pura fantasia chiedere determinati importi. Per capirsi all'equivalente di 700 k ancora nel 1996 si compravano dei sogni architettonici e oggi delle schifezze in semiperiferia.Le cause sono le più varie (bolla immobiliare, speculazione da parte delle banche sui mutui..etc) fatto sta che è scaduta l'offerta e aumentato in maniera esponenziale e ingiustificata la richiesta.L'invenduto è il minimo che poteva succedere, anche considerando che se elimini lo pseudo-charme che circonda determinate zone ti rendi concretamente conto dati alla mano che oggi la realtà è vermante capovolta rispetto solo a qualche anno fa.
     
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  14. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    ciao,
    nel frattempo sono reduce da un ulteriore incontro con l'intermediario e sono abbastanza incavolato.
    comincio a credere che davvero il costruttore pensi di essere l'unico furbo su una piazza di babbei.

    sul progetto originale era stata disegnata una sorta di anticamera lunga 3 metri, perfettamente inutile.
    fin da subito ho fatto presente che un ingresso di un metro, un metro e mezzo era anche gradevole... oltre non l'avrei voluta manco gratis.
    per tutta risposta... me l'ha prolungata di un altro metro e mezzo: mettendomi la porta di ingresso davanti alla scale... di fatto sta cercando di vendermi il ballatoio.
    per tagliare sui costi avevo chiesto il giardino pensile al grezzo e lui ci ha disegnato sopra un patio da 80 metri quadri.

    a questo punto ho quasi l'intenzione di proporgli di prenderla al grezzo, bagni esclusi... corro il rischio di risparmiarci dei bei quattrini!
     
  15. Civrani

    Civrani Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Mi sembra che il costruttore cambi troppo spesso le carte in tavola. Secondo me oltre che comprare al grezzo ti conviene chiarire bene il progetto. Rivolgiti a un geometra, come ti ho già scritto perché ci sono delle norme da rispettare della progettazione di una casa che un comune mortale non può conoscere.
     
  16. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    ribadisco che non sono competente.
    però, considerato lo stato assai iniziale, variazioni del genere non mi sembrano così improbabili.
    Il progetto non non è ancora stato approvato e, a dire il vero, ho visto varianti ben più consistenti successiva all'approvazione (parlo ovviamente di varianti autorizzate).
    Oltretutto, la maggior parte delle modifiche sono in termini di finiture.
    ammetto che sono particolarmente spaccap@lle io e che vorrei che nel compromesso venisse definito anche il numero di mattoni usati.
    Date le premesse ho come la sensazione di non sbagliarmi: mi sembra infatti che tutto quello che non sia esplicitamente previsto sarà fatto a vantaggio del costruttore e non dell'acquirente.
    senz'altro è "la norma"; non per questo preferisco evitare, se posso.

    forse la domanda che davvero devo farmi è quanto stia dalla mia parte l'intermediario.
    è ben vero che la provvigione gliela paga il costruttore (sulla carta, almeno...) ma è anche vero che se la casa non me la vende, la provvigione non se la prende....
     
  17. d1ego

    d1ego Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Magari il mio avviso è superato dalle problematiche di cui ho letto ma se conti su un mutuo prima di firmare una proposta fai anche qualche giro in banca per verificarne la fattibilità.
     
  18. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    In teoria l'"intermediario" dovrebbe essere imparziale, non fare esplicitamente gli interessi di uno solo dei due. Sul fatto che tutto ciò che non è previsto per iscritto, e controfirmato anche dal papa, non sarà a tuo vantaggio, è una cosa più certa della morte. Secondo me questi credono di essere nel 2006. La prossima volta che ci parli, portagli in regalo un calendario aggiornato e raccontagli che nei 6-8 anni che si sono persi per strada la situazione del mercato immobiliare ha avuto dei piccolissimi, quasi impercettibili, cambiamenti e che tu, in compagnia del tuo fido portafogli con Xmila euro dentro, hai deciso di giocare con le nuove regole di questo gioco, quelle vecchie ormai non sono più usate da nessuno. Se non gli va bene, torna fra un anno e comprati la casa a 100.000 Euro in meno.
     
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  19. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    sempre se possono vendertelo. Per darti il ballatoio ci devono essere i volumi residui per poterlo includere nei volumi dell'appartamento, non si allarga un appartamento tirando una linea sul disegno mi spiego?
    Per quanto riguarda il prezzo, in parte hanno ragione i colleghi, ma tutto ha una storia, per esempio se il costruttore ha acquistato l'area cara, difficilmente può abbassare i prezzi, comunque fai la tua trattativa ad alzare, se proprio ti interessa l'immobile, fai sempre in tempo. Io farei un salto in comune comunque, come ti ho consigliato dall'inizio, e verifica cosa può venderti ora, ovvero come è stato approvato il progetto, qualsiasi variante che ti propone, mettila nel preliminare, così lui si obbliga a vendere quell'appartamento con quelle varianti, se così non avviene, allora entra nell'inadempienza.
     
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  20. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    questo è un non problema... nel senso che ho già chiesto alla mia banca in tal senso.
    nell'ipotesi che non ci siano pregiudizievoli e altri impegni (e non ce ne sono) so già quale cifra sono disposti ad erogarmi ai tassi attuali.
    per questo so con buona approssimazione quale cifra posso spendere.
     
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