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  1. calcifer

    calcifer Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti,
    mi trovo in una situazione piuttosto particolare, ed avrei necessità di consigli e/o opinioni in merito.
    Cercherò di spiegare nel dettaglio :
    sarebbe mia intenzione acquistare una baita montana che al momento è al 100% di proprietà del venditore (un privato) e non gravata da alcuna ipoteca.
    Ora, la cifra richiesta è di 80.000 eur ma a seguito di trattativa il venditore sarebbe disposto ad un compromesso di 60.000 eur.
    Il vero problema è che non possiedo sufficiente capitale per coprire l'acquisto e che in caso di mutuo la banca valuterebbe molto poco l'immobile, che si trova in una zona isolata e manca di allacci ai servizi pubblici.
    Sempre in sede di trattativa il venditore, che non ha ne' fretta di vendere ne' esigenza di monetizzare, si è dichiarato disponibile ad una rateizzazione della vendita, sia con formula di affitto a riscatto, sia con riserva di proprietà e pagamento tramite cambiali annuali.

    Ora, valutando bene la cosa, avrei pensato ad una soluzione :
    Proporre al venditore un compromesso per 75.000 eur (che sarebbe la cifra concordata più ca. gli interessi che andrei a pagare con un mutuo decennale su 60.000 eur).
    Per questa cifra sarebbe mia intenzione prima chiedere un affitto a riscatto di 3 anni, con rata di 450 eur/mese, trovandomi al termine dei 3 anni a dovere affrontare un importo residuo di 58.800 Eur tramite acquisto con riserva di proprietà.

    I primi 3 anni con affitto a riscatto mi potrebbero servire per capire se posso effettivamente affrontare una rata mensile di 450 eur , prima di impegnarmi in 10 anni di cambiali.

    A vs. parere potrebbe essere una scelta sensata ??
    grazie anticipatamente per qualsiasi parere.
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Chi affronta un affitto a riscatto già pensando alla possibilità di non rogitare, si mette solo nei guai...
     
    A Tobia e Rosa1968 piace questo messaggio.
  3. calcifer

    calcifer Membro Junior

    Privato Cittadino
    grazie per la risposta, ma...non capisco in che termini.... credo che mi metterei ancora più nei guai se affrontassi da subito un acquisto a riscatto, con conseguente probabilità di protesto delle cambiali... o no ?
     
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se non si sa se si potrà pagare, non si compra.
     
  5. calcifer

    calcifer Membro Junior

    Privato Cittadino
    credo che al giorno d'oggi siano ben pochi gli acquirenti che affrontano l'acquisto di un immobile con la certezza di poter fare fronte agli oneri derivanti negli anni a venire. Perdoni, ma ragionando in questi termini nessuno più acquisterebbe e vivremmo tutti in affitto perenne.
    Nel mio caso specifico fortunatamente non si tratta dell'acquisto di una prima casa, ma di una "commodity" che , per quanto desiderata ed agognata, resta pur sempre un bene non strettamente necessario. Ma pur sempre un acquisto che comporta oneri e sacrifici, per cui vorrei "tastare il terreno" prima di vincolarmi inderogabilmente, ferma restando comunque la volontà di rogitare dopo i 3 anni...
     
  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    stai facendo confusione, hai tolto dal prezzo l'importo totale, se è affitto con riscatto va distinta la quota di affitto con la quota da imputare ad acconto sul prezzo.
     
  7. calcifer

    calcifer Membro Junior

    Privato Cittadino
    capisco... mi informerò meglio, ma.... non le risulta che in caso di effettivo rogito al termine, tutti gli importi versati possano rientrare per intero come caparra ?
    Io l'avevo intesa così..
     
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Dipende dal contratto. Bisogna valutare tutto bene anche dal punto di vista della fiscalità. Se é l'affitto a riscatto comprende le due quote oltre al contratto di locazione collegato con l'opzione di acquisto. Il mio consiglio é quello di affidarti ad un professionista e valutare il contratto che meglio rispetta le tue esigenze e quello della proprietà.
     
  9. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    affitto con riscatto + riserva di proprietà
    o è zuppa o è panbagnato .. l'eterna confusione di una materia ancora per tutti sconosciuta.
    L'affitto con riscatto è una cosa ... riserva di proprietà è un'altra (patto di riservato dominio disciplinato dall'art 1523 del codice civile) .... tu hai aggiunto un ulteriore variante le cambiali
    hai fatto un mix di tre metodiche d'acquisto in una

    Sono forme contrattuali che apparentemente sembrano semplici ma in realtà nascondono molte insidie (solitamente i rischi maggiori li corre chi vende o chi cede l'immobile aspettandosi che le obbligazioni economiche della controparte vengano onorate) ...

    Se pur vero che nel patto di riservato dominio il trasferimento della proprietà avviene solo quando l'intero prezzo è stato quietanzato quindi il venditore sembrerebbe garantito in quanto in ogni vendita dove il prezzo non è stato saldato il conservatore iscrive ipoteca legale se non espressamente esonerato (stesso dicasi per un'altra forma di garanzia cambiali che a mio dire avrebbero un senso qualora le stesse siano ipotecarie e garantite da atro bene immobile e non quello oggetto della vendita).

    Il venditore in caso di inadempienza dell'acquirente se pur di diritto può rientrare in possesso del bene lo potra fare con un azione giudiziale
    L'impostazione della metodica e del tipo di contratto è importantissima anche ai fini del risvolto economico e fiscale oltre che interpretativo riferito al codice civile.

    Quoto al 1000x1000
    sono formule di compravendita che aiutano a superare il momento di crisi e le difficoltà di vendere come aiutano l'acquirente a sopperire alla difficoltà di accesso al credito vista la poca disponibilità che le banche hanno dimostrato, formule ancora non pienamente testate perche da poco utilizzate dove mancano i risultati statistici riferiti alla loro "bontà" buon fine dell'operazione, quindi da utilizzare con molta prudenza.
     
    Ultima modifica: 13 Ottobre 2014
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  10. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Non mi pare molto sensata...se i primi 3 anni ti servono a capire se puoi pagare la rata, vuol dire che già adesso sei al limite e tu stesso nutri dei dubbi per la fattibilità... direi che non sei in grado di acquistare...comunque, nell'affitto a riscatto si versa una caparra confirmatoria come in una normale compravendita e il residuo del prezzo si divide parte in rate mensili e parte in maxi-rata. Le mensilità possono essere imputate in toto a canone d'affitto oppure parte affitto e parte acconto prezzo. In caso di mancato acquisto per tua inadempienza, la caparra e le somme versate per affitto vengono perse, si recuperano invece gli acconti prezzo. Legarci, a seguire, pure il riservato dominio vuol dire ingarbugliare ancora di più la situazione.
     
  11. calcifer

    calcifer Membro Junior

    Privato Cittadino
    Rosa, Ingelman, Alessandro, grazie per le risposte.
    Provo a chiarire.... sono abbastanza sicuro di potere fare fronte all'impegno economico che tale acquisto comporterebbe. Il condizionale è d'obbligo, di questi tempi.
    Tuttavia, torno a ripetere, si tratta dell'acquisto di una commodity, e nello specifico di una baita raggiungibile solo per mezzo di 4x4, non collegata alla rete elettrica ed idrica. Una completa novità per chi è abituato a "vivere in modo civilizzato".
    Anche per questo motivo i primi 3 anni con formula di affitto a riscatto potrebbero tornarmi utili per potere capire se posso "sfruttare" la baita così come nelle mie intenzioni, prima di procedere all'acquisto vero e proprio.
     
  12. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Allora l'accordo dovrebbe essere impostato sul l'opzione d'acquisto e non sull'obbligo ma il proprietario sarebbe d'accordo? In tal caso è probabile che le mensilità siano imputate per intero all'affitto e dovresti sempre una caparra perdendo il tutto nel caso non acquistassi.
     
  13. calcifer

    calcifer Membro Junior

    Privato Cittadino
    esatto, Alessandro.
    Sono ben conscio di poterci rimettere un bel po' di soldi nel caso in cui non dovessi procedere poi all'acquisto... io pensavo ad una caparra sui 3000 eur e poi una rata mensile di 450 eur (300 affitto + 150 caparra).
    Credo che nel giro di 1 anno potrei già sufficientemente chiarirmi le idee sul da farsi... quindi ci perderei 6.600 eur..... ma sempre meglio che impegnarsi definitivamente nell'acquisto di un bene che non verrebbe poi sfruttato...
    Da questo punto di vista il proprietario nell'ultimo incontro si è dichiarato disponibile a qualsiasi proposta di dilazione. Come ho già detto non ha ne' fretta di vendere, ne' esigenze di monetizzare, ma vuole più che altro che la baita (da lui non sfruttata) passi a qualcuno in grado di prendersene cura.

    Tornando sul discorso cambiali... vi chiedo : quali sono le forme di pagamento contemplate nel caso di patto di riservato dominio ??
    Bastano dei semplici bonifici ??
     
  14. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Senza entrare nel merito delle cifre, i 150 dovrebbero essere acconto prezzo e non caparra, altrimenti perdi pure quelli.....
     
  15. calcifer

    calcifer Membro Junior

    Privato Cittadino
    grazie per la precisazione.
    si, ho utilizzato un termine non corretto..
     
  16. AndreaRusso

    AndreaRusso Oggi è il mio Compleanno!

    Agente Immobiliare
    Per questo tipo di compravendita vedo appropriato un contratto di locazione con opzione di acquisto, regolamentato dall'art. 23 del decreto "Sblocca Italia" che ne permette la trascrizione con durata fino a 10 anni. Il venditore, se gli versi 450 Euro mensili, ha una rendita del 6% sul valore del bene (75.000 Euro), tra 10 anni riscatti interamente gli affitti (54.000 Euro) e ti resta un saldo prezzo di 21.000 Euro. Il venditore tutto sommato non rischia nulla e può benissimo accettare. Lascia assolutamente perdere le cambiali, non vorrai mica vivere con una "spada di damocle" sulla tua testa, correndo il rischio che se ti ammali vai anche protestato...
     
    A Avv Luigi Polidoro e calcifer piace questo messaggio.
  17. calcifer

    calcifer Membro Junior

    Privato Cittadino
    bingo !!!
    questo è il consiglio che stavo aspettando !!
    Non sapevo che il decreto avesse elevato la possibile durata fino ad un massimo di 10 anni !!
    Ed in questo caso si adatta perfettamente alla mia soluzione !
    Ti ringrazio moltissimo !
    Si, le cambiali le avrei evitate come la peste.... ma comunque informandomi meglio ho visto che anche sul patto di riservato dominio non è indispensabile il pagamento tramite cambiali.

    P.s. : mi spieghi meglio la questione della rendita del 6% ?? porta pazienza.. io e la finanza siamo due cose molto distanti...
     
  18. AndreaRusso

    AndreaRusso Oggi è il mio Compleanno!

    Agente Immobiliare
    Scusa, mi sono sbagliato. 450 x 12 mesi = 5.400
    75.000 x 7% = 5.250, quindi la rendita è pari ad un po' di più del 7%.
    Mi sembra un accordo decisamente Win-Win.
     
  19. calcifer

    calcifer Membro Junior

    Privato Cittadino
    esatto. ;)
    Inoltre, come dicevo il compromesso per acquisto immediato è giunto alla cifra di 60.000
    Nel calcolare i 75.000 della cifra finale mi sono basato su quelli che avrebbero potuto essere gli interessi per un mutuo a tasso fisso di 13 anni (la durata della mia prima ipotesi, rent to buy + riserva) su un importo finanziato di 60.000 eur.
    Ora con la tua nuova ipotesi di rent to buy a 10 anni potrei anche ri-calcolare gli interessi a 10 anni, che sarebbero ca. 11.000 eur.
    E quindi proporre 70.000, anzichè 75.000
    Ed anche questo mi pare un buon compromesso, ovvero 10.000 eur di interessi in 10 anni, per chi non ha immediata esigenza di monetizzare...
     
  20. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    sottoscrivo in pieno
     

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