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  1. Daniele80

    Daniele80 Membro Junior

    Altro Professionista
    Sono in trattativa con un costruttore per l'acquisto di un appartamento con formula affitto con riscatto.

    Nel preliminare di compravendita che andremmo a firmare oltre alla caparra confirmatoria di euro 5.000,00 ci saranno ovviamente le rate da pagare mensilmente. Il problema è che se tali rate le facciamo figurare come acconti prezzo dovrei pagare l'IVA direttamente al pagamento di ogni acconto e sempre in tale ipotesi se una delle parti dovesse recedere dal contratto gli acconti dovrebbero essermi restituiti (ovviamente sarebbe una garanzia in più per me).

    Se le facciamo figurare come dilazioni di caparra confirmatoria invece sarebbe fattibile per la legge? e fiscalmente può comportare problemi per le parti?

    Ringrazio, buona giornata a tutti
     
  2. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ho fatto recentemente un preliminare di vendita con regolare registrazione e trascrizione.
    Non si tratta propriamente di un affitto ma di una vendita finalizzata ad un tempo massimo di tre anni, la durata della trascrizione.
    Ogni mese chi acquista versa una cifra considerata caparra confirmatoria e alla fine dei tre anni versa la rimanenza.
    Per maggior sicurezza ne parlerei con un notaio.
     
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  3. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Problemi per la parte venditrice che in caso di ritiro si ritrova con il doppio della caparra da restituire no?
     
  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Que
    Questo è un problema del venditore ... ma proprio perchè riceve degli acconti Concordati mi sembra giusto considerarli caparra. Se dopo due anni il mercato lievitasse, l'acquirente rischierebbe di trovarsi col cerino in mano.
     
  5. Daniele80

    Daniele80 Membro Junior

    Altro Professionista
    Grazie per le risposte. Quindi mi sembra di capire che dovrei necessariamente far trascrivere il preliminare da un notaio perché sia valido a tutti gli effetti legge..credevo che potesse bastare la semplice registrazione in agenzia delle entrate..
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Questa della trascrizione apre una domanda diversa. Come si pone il problema della pubblicità immob. Con l'affitto a riscatto? Quali garanzie ha il conduttore quasi acquirente, in caso di vendita a terzi nel durante?
     
  7. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ti sembra giusto perché sei il conduttore acquirente, pensa se fossi un locatore venditore, che restituisci il doppio delle rate per 3 anni.....senza l'affitto.
     
  8. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    L'acquirente non si ritrova con il cerino in mano, riceve il doppio di quello che ha versato, ed è dentro casa senza pagare l'affitto.
    Mi domando che cosa potrebbe offrire di garanzie un conduttore per convincere un acquirente a cedergli l'immobile in questo modo?
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Forse mi sfugge qualcosa. Il raddoppio della caparra spetta all'inadempiente. Nel caso da te ipotizzato sarebbe il venditore che cambia idea. E allora? Se invece lo fosse l'affittuario perde la caparra, qualunque essa sia, dopo aver pagato un canone normalmente superiore a quello di mercato. Quindi non capisco la tua obiezione. Cosa mi sfugge?[DOUBLEPOST=1411481536,1411481475][/DOUBLEPOST]
    Questa richiede Freud...
     
  10. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Non occorre Freud, fai i conti.
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino

    Mi riferivo a questa frase. Mi pare tu abbia scambiato venditore con acquirente. Già non siamo sintonizzati, se poi ci metti pure dei refusi ....:^^:
     
  12. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Non ho scambiato le parti, Daniele ha chiesto se c'erano problemi per le parti.
    E per me, con le caparre confirmatorie, invece che con gli acconti, i problemi ce li ha il venditore.
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Scusa se insisto. Lasciamo perdere la frase riuscita incomprensibile. La caparra confirmatoria diventa un problema se chi la riceve cambia idea. Ma questo è fatto apposta perché non cambi più idea, o no!
    Quando molti anni fa ho comprato casa, in quel momento i costruttori avevano la fila delle richieste fuori ufficio. Avevo chiesto modifiche al preliminare che conteneva patti leonini: mi ha risposto che il testo era standard per tuttie non poteva cambiarlo, non sapendo chi si trovasse di fronte (nel nostro caso ci si conosceva benissimo). Allora ho specificato che tutto il primo acconto, circa il 50%, acquistavo quasi sulla carta , era da considerarsi caparra confirmatoria. Ha fatto le tue medesime considerazioni: ho risposto che anch'io non potevo sapere chi mi sarei trovato di fronte. Ha firmato!
     
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  14. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Allora le mie considerazioni non sono poi così incomprensibili se il tuo costruttore dici che ha fatto le mie medesimi considerazioni, ma la tua e' un'altra storia.
    Tu hai lasciato ben il 50% del costo dell' immobile sulla carta! Non mi fare questo paragone!
    Qui si parla di soli € 5.000 date dall'acquirente come caparra iniziale su una casa che mi sembra di aver capito è già stata costruita e ci può già andare ad abitare pagando degli acconti mensili che male che vada, se il venditore cambia idea, gli vengono restituiti tutti o in parte non lo so come si sono accordati godendo anche la casa, oltre la possibilità di rivalersi sul costruttore che ha un bene, la casa in cui abita .
    E Il venditore secondo te dovrebbe accettare le rate come caparra confirmatoria?
    Mentre, che garanzie ha il venditore se l'acquirente smette di pagare le rate dopo un anno tò.
    Su chi si rifà e in che modo?
    Dimmelo cosi ci vado anch'io da quel venditore.
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  15. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare

    allora non è contratto di affitto con riscatto.[DOUBLEPOST=1411491000,1411490892][/DOUBLEPOST]
    tu da agente immobiliare, vedi che un contratto simile abbia senso? Parlo della cronistoria che hai fatto.
     
  16. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Nel caso in cui i'acquirente non abbia più la possibilità di pagare, il venditore deve attenersi alla regola dello sfratto per morosità o avete previsto qualcos'altro per evitare le lungaggini della giustizia in presenza, ad esempio, di minori o anziani?
    Ho già considerato che essendo le somme versate a titolo di caparra, queste vengono incamerate dalla proprietà.
     
    A La Capanna e Bastimento piace questo messaggio.
  17. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Antonello non ci sono altre possibilità che non lo sfratto per morosità.
    Tornando all'argomento proprio questi giorni hanno normato l'affitto con riscatto e questi contratti atipici mettendo dei paletti proprio per evitare clausole costruite in casa e che vanno contro il consumatore. Ho letto un bell'articolo sul sole 24 ore.
     
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  18. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' vero che lo hanno normato, ma, a mio modestissimo avviso, nasce monco o quantomeno non completo di tutte le informazioni che necessitano.
    Per esempio: le somme incamerate a titolo di affitto con previsione di riscatto pagano le imposte in dichiarazione dei redditi?
    E' prevista una sospensiva per l'imposta sulla quota affitto?
    Sospensiva intesa nel senso che se il contratto si conclude il venditore non paga alcuna imposta ( come in pratica non avrebbe pagato con la vendita immediata) oppure paga negli anni ma poi recupera nella dichiarazione successiva alla vendita o può optare per la cedolare secca?
     
    A Bastimento e dormiente piace questo messaggio.
  19. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Piccola parentesi
    Ma nel "salva" Italia di pochi giorni fa non era stata eliminata l 'IVA sugli acconti al costruttore?

    Ovvero negli acconti niente IVA, al rogito, con il saldo, fattura con tutta l'IVA dovuta

    Devo rileggerlo meglio[DOUBLEPOST=1411542140,1411542057][/DOUBLEPOST]
    :ok:
     
  20. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    per le locazioni con la clausola di trasferimento della proprietà vincolante, quindi senza opzione d'acquisto, i.v.a. si applica sugli acconti. Così ho capito.
     
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