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  1. UGHINA

    UGHINA Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti!
    Ho bisogno di un aiuto per capire cosa fare. Sono l'amministratore di una cooperativa che gestisce una scuola materna privata a Catania. La scuola era già esistente e la proprietaria ci ha venduto l'attività e affittato i locali (con un contratto ad uso commerciale 6+6). Dopo poco abbiamo scoperto che i locali affittati non hanno la destinazione d'uso necessaria all'esercizio dell'attività (scuola in questo caso), ma rientrano nella categoria A2, cioè abitazione. Abbiamo chiesto alla proprietaria di effettuare il cambio, ma non ne vuole proprio sapere! Pur ammettendo la nostra ingenuità nel non aver controllato la categoria dell'immobile prima di sottoscrivere il contratto, la proprietaria non sta commettendo un abuso edilizio? E se è così come bisogna procedere?:occhi_al_cielo:
     
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    che data ha il contratto[DOUBLEPOST=1375809093,1375809024][/DOUBLEPOST]hai la possibilità di postare il contratto?
     
  3. UGHINA

    UGHINA Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La decorrenza del contratto è dal 1/05/2010 al 30/04/2016 data in cui verrà tacitamente rinnovato per altri 6 anni. Ho problemi con lo scanner, ma se riesco posto l'intero contratto!
     
  4. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io direi di iniziare con il mettere in mora il proprietario per la la debita variazione d'uso poi magari valutare altre opzioni quali pagare voi la variazione anche se ritengo sia esclusivamente di sua compenza. Vedi di leggere il contratto e se specifica la destinazione d'uso.
     
  5. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    scusa domanda stupida
    a parte la categoria catastale dell'immobile che sembra palesemente diversa rispetto l'uso a cui attualmente adibita
    ma l'attivitrà che vi ha ceduto (venduto) dispone di tutte le autorizzazioni ASL e comunali necessarie??????
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  6. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Privato Cittadino
    La categoria catastale non dovrebbe avere influenza sul contratto, che resta valido. Il conduttore non dovrebbe avere alcun problema, a condizione che la presenza dell'asilo sia coerente con le norme del piano regolatore comunale, che i locali risultino adatti dal punto di vista tecnico e con il regolamento del condominio (dato che la scuola era preesistente, si dovrebbe supporre che le cose stiano così). Eventualmente la categoria catastale idonea potrebbe essere necessaria al conduttore al fine di ottenere determinate autorizzazioni.
    Ad essere in difetto dovrebbe essere unicamente il proprietario dell'immobile, poichè per correttezza fiscale avrebbe dovuto effettuare la variazione catastale coerentemente alla destinazione d'uso urbanistica dell'immobile da quando la preesistente abitazione venne impiegata come asilo.
    Il Comune, avendo accertato la violazione, potrà richiedere al proprietario la variazione catastale con recupero dei tributi pregressi ICI - IMU sino a cinque anni. Casi simili sono frequentissimi, anche perchè non tutti i comuni attuano le richieste di variazione. Un ministro, la signora Idem, impiegava da tempo un immobile per attività di palestra con fini di lucro. L'immobile, sia pure idoneo tecnicamente, era ancora censito come abitazione...e il ministro alla fine si è dimesso a causa dell'errore commesso.
     
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    A me sembra che si stia ragionano al contrario. Il fulcro di ogni autorizzazione ad esercitare sta nel locale quindi nella categoria idonea da li parte tutto. Magari non era necessario mi viene da pensare per il numero di bimbi al momento dell'apertura la butto li ed in seguito le cose sono andate bene oppure hanno usufruito di qualche norma. Il mio consiglio é di fare le giuste verifiche e procedere cambiamenti necessari ognuno a proprie spese.
     
  8. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sbaglio o occorre autorizzazione ASL
     
  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Certo che occorre non solo detta pure le regole rampe di accesso per carrozzine .... Handicap ..... Io ho seguito per una scuola di informatica la proprietà ha dovuto pure autorizzare lavori sulla sua proprietà.
     
  10. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    E quindi la destinazione d'uso viene valutata per dare autorizzazione
     
  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se non disponi di un immobile per quella destinazione o lo regolarizzi o diversamente niente autorizzazione
     
  12. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non capisco come esistesse allora su quel locale la stessa attività
     
  13. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Può essere che abbia usufruito di qualche norma .... É chi ha venduto l'attività che deve dare spiegazioni sul rilascio autorizzativi in queste condizioni. Leggevo di questi asili famiglia qualche anno fa infatti venivano aperti negli appartamenti e se ne vedevano molti. Dovrebbe approfondire e regolarizzare se necessario visto che ha speso dei soldini.
     
  14. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Appunto bisogna leggere il contratto
     
  15. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non il contratto ma le autorizzazioni in quell'immobile.
     
  16. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Le autorizzazioni penso siano insite anche nel contratto di vendita. Penso abbiano 2 contratti uno di affitto e uno di cessione azienda.
     
  17. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Lasciamo rispondere lei così magari chiarisce i punti.:)
     
  18. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Infatti noi possiamo sollevare le questioni e lei dovrebbe aggiornarci
     

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