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  1. synstar

    synstar Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti,fin da ora vi ringrazio per i consigli che vorrete e saprete darmi.
    Ho un problema con un immobile,recentemente acquistato.
    ecco la situazione:

    Circa 6 mesi cercando in immobile sul portale Subito,ne trovo uno di mio interesse.
    Chiamo l'agenzia proponitrice e fisso un appuntamento per la visione.

    Visioniamo il tutto,vengo informato dal prezzo,al momento della visita l'immobile è così formato:

    pt:cucina,bagno,camera da letto
    1°p:camera,disimpegno,bagno
    box e cantina
    in casa di corte

    interessato all'immobile,prendo qualche gg per pensarci e naturalmente firmo la nota dell'agenzia per la presa visione.

    A distanza di qualche gg,confermo all'agenzia il mio interessamento e chiedo mi vengano fornite planimetrie e documenti riguardanti l'immobile.
    Questo per diversi giorni,poichè l'agenzia non ha in ufficio i relativi incarti ed ogni volta che "a detta loro" li richiedono al venditore...questi non li porta.

    Passano le settimane,alche essendo un paese piccolo in cui tutti ci si conosce,vado dai venditori direttamente a chiedere queste enedette carte,necessarie per valutare con la banca l'eventuale mutuo.

    Solo allora,scopro che non vi è nessun mandato firmato all'agenzia per la vendita dell'immobile e che nessuno ha mai chiesto loro documentazioni o varie.
    Mi vengono quindi fornite immediatamente le planimetrie ed il venditore mi propone l'acquisto.

    nel mentre,in successione scopro che:

    L'immobile non è vincolato alla vendita tramita agenzia (punto 1)
    L'immobile è in successione,il precedente proprietario è venuto a mancare,per cui la parte venditrice non è ancora proprietaria,indi dovrò attendere i 30 gg per l'acquisto,relativi agli atti di successione.(punto 2)
    L'immobile,presentatomi dall'agente,ha il bagno al pinao terra "abusivo" con scarichi non a norma e non dichiarato (dovrà sparire insomma all'atto d'acquisto". (punto 3)
    e per ultimo (punto 4) l'immobile non è abitabile!!!! in quanto privo di impianto di riscaldamento ed impianto elettrico.

    Preso atto di quanto (l'agenzia già qui,è scomparsa,non vi saranno mai più telefonate o contatti),ci sediamo a tavolino con i venditori ed "un loro tecnico" incaricato ufficialmente di svolgere l'attività di compravendita e limato il prezzo,decidiamo di continuare la vendita.8acquistando quindi non un abitazione ma un rudere da restaurare TOTALMENTE)

    ...tralasciando tutto quanto è capitato nel mentre,due mesi di agonia,di ricerche catastali,ricerche atti di compravendita e atti vari,non posseduti dalla parte venditrice,acquisto.

    settimana scorsa,il proprietario dell'agenzia nota i ponteggi passando per caso e mi contatta,chidendomi il pagamento delle commissioni.

    Al che,faccio notare che non vi è stato servizio da parte loro,se non portandomi una volta,che hanno tentato di vedere un immobile,di proprietà di nessuno (successione non avvenuta) e non abitabile.
    Nonostante questo,impugnando con forza l'atto che rende noto che ho visitato con loro l'immobile la prima volta,mi chiede i soldi o procederà ad intentare causa.

    Ora,visto che il forum è popolato sia da addetti alle vendite,che da proprietari di agenzie e da venditori normali,chiedo a voi,è lecito quanto richiesto??

    ha senso tutto cio???

    come dovrei comportarmi??

    grazie ancora
     
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Puoi non pagare provvigione solo se dimostri di aver concluso, seppur con lo stesso soggetto un affare diverso da quello che ti ha proposto l'agenzia.
    Altrimenti sportello conciliazione CCIAA che potrebbe, dato il caso esposto, darti anche ragione; inoltre anche in caso di ricorso al tribuinale risparmi un paio di udienze (quindi mesi) perché il giudice tiene conmto del parere.
    Evita i ltribunale e gli avvocati, almeno in prima istanza.
     
  3. synstar

    synstar Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La ringrazio per la gentilissima risposta,solo che mi sorge un dubbio.
    Al momento della visita nessuna agenzi rilascia un modulo con la descrizione dell'immobile,pertanto è improponibile "dimostrare" che,quanto da me acquisito non è in realtà quanto proposto.
    AI potrabbe tranquillamente ribattere dicendo che ero informato dei fatti.
    Sul mio atto notarile,sicuramente vi è un prezzo differente da quello esposto in agenzia.
    Si denota la mancanza della classe energetica
    Potrei allegare la relazione del tecnico incaricato delle rilevazioni della banca,che mi informa della NON abitabilità in quanto immobile sprovvisto di impiantia a regola.
    ...e forse l'atto di successione,posteriore alla data di prima visita...
    ma altro non ho in mano.

    è la prima volta che mi capita tutto ciò,non ho mai avuto problemi a vendere ed acquistare case (ultimo immobile ceduto il 27 giugno 2010 ndr)ed ho sempre versato quanto pattuito con le agenzie,in quanto ho realmente usufruito di un servizio,ma in questo caso è a dir poco scabroso
     
  4. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Concordo con Roberto e considerato che hai buoni rapporti con la proprietà vedi se riesci a farti rilasciare una scrittura nella quale tu hai comprato direttamente dalla proprietà senza l'ausilio di alcun mediatore e che neppure la proprietà si è avvalsa di un mediatore.
    Allo Sportello di Conciliazione della CCIAA ti definiscono il tutto in 30-40 giorni con pochi euri.
     
  5. synstar

    synstar Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    la NON presenza di alcun mediatore è descritta nell'atto di rogito.
    Parliamo di quella?
     
  6. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    .......riscontro antonello che lo sportello di conciliazione ti piace molto e sempre più, agiungo che a mio avviso saresti sia preparato che predisposto per diventare un ottimo giudice di conciliazione ci hai mai pensato???.....:ok:
     
  7. synstar

    synstar Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ma,permettete una seconda domanda.
    Quando ho firmato il modulo di presa visione (foglietto con un disegno della cartina data della visita e firma)
    non vi erano diciture riguardo provvigioni o spese da sostenere,come faccio ora a sapere quanto dovrei oltretutto pagare?
    Che razza di "contratto" mi può legare in questa maniera ad un AI??
    Essendo la prima volta che visionavamo,non abbiamo parlato delle spese
     
  8. Oris

    Oris Ospite

    Il conciliatore non è un giudice e la procedura di conciliazione prevede che esso rimanga equidistante e che possa intervenire sulle parti solo separatamente. Devo poi dire che al contrario di come la espongono i colleghi e di quanto ascoltando il racconto questo possa dispiacere io vedo oltre al pericolo di dover pagare la mediazione secondo gli usi anche quello di dichiarazione mendace in atto, con il pericolo di dover rifondere allo stato la differenza di imposta ecc... Da prender con le molle, in soldoni, la via giusta non è mai escludere il mediatore in questo modo ma richiamarlo ai suoi doveri per iscritto e solo in caso questi si renda inadempiente al punto di poter danneggiare le parti o l'affare eventuLmente chiedergoiene conto... Farsi giustizia da se porta problemi...
     
    A enrikon piace questo elemento.
  9. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    ....scusamtemi se ho utilizzato il termine giudice..........volevo riferirmi a conciliatore professionista...............la storia raccontata da synstar è un pò "ingarbugliata" ma non si può negare che la messa in relazione da parte dell'A.I non ci sia stata e comunque tenterei un accordo con Agenti Immobiliari, quoto oris ...........:shock::shock::shock::shock::shock:
     
  10. synstar

    synstar Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie ancora,ma il rifondere lo stato della differenza di imposta a che pro?ho correttamente versato il 4% (in questo caso prima casa) al fisco...

    Comunque,ho spulciato abbastanza accanitamente il forum.notando un certo "accanimento" verso la classe AI e molti degli stessi,probabilmente nel giusto,se la prendono per questo.
    Se mi posso permettere un OT,come dicevo prima,ho venduto ed acquisito diversi immobili negli ultimi 4 anni,la mia esperienza?la riassumo così
    acquisto nel 2004 trilocale zona bg - mediatore Gabetti - hanno seguito la compravendita in modo esemplare,pagato quasi 10k di parcella,ringraziando e stringendo la mano. (10+)
    2005 acquisto immobile provincia di mi - mediatore tecnocasa - non sono stato seguito come desideravo,ma mi è stato comunque riconosciuto un forte sconto (7 +)
    2006 acquisto immobile uso commerciale mi - ancora gabetti - nulla da dichiarare,tutto perfetto ed in + buono sconto - pagati 8k (8+)
    2008 cessione quadrilocale Mi - professione casa - quasi nessun problema...ma a fronte di quasi 12k di parcella (tutte si intendono + IVA)
    2010...quello che vi ho raccontato fin ora
    pessimo servizio
    totale assenza
    omissione di informazioni indispensabili
    danno e beffa

    la percentuale di coloro che lavorano male è molto bassa...siamo al 20%....ma se quel 20% mi costa 5000 euro quasi 10.000 di lire....cioè almeno 4 mesi di duro lavoro,logico poi prendersela con la "casta"

    quando prendete un verbale,perchè superate di 5 km orari il limite di velocità,ve la prendete con "Luigi Sala"...o inveite col corpo dei vigili urbani di cui quest'ultimo fà parte????


    scusate l'OT

    Aggiunto dopo 5 minuti :

    sicuramente tenterò un accordo,ma vorrei sottolineare come stia per pagare un NON servizio.
    Mi avesse portato a visionare 'immobile in Limousine,avrei forse capito il corrispettivo in denaro.

    "non si può negare che la messa in relazione da parte dell'A.I " mi permetto una battuta

    Un uomo si affida ad una clinica privata per la rimozione di un nodulo esofageo,il medico mostra la struttura,le camere e la sala operatoria...dopodichè fà accomodare il paziente su una sedia per ripresentarsi dopo tre mesi...quando quest'ultimo è morto....

    presenterà la fattura alla famiglia??bè direi di si...alla fin fine..lui in clinica ve l'ha portato
     
  11. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ha ragione Oris.............il conciliatore non è un giudice.......cerca di avvicinare le parti in dissidio e propone per l'appunto una........... conciliazione.
    Ci avevo pensato ma.................troppi fastidi e poco......argiant (si capisce?).
    Il conciliatore altro non è che un esperto della materia per la quale è stata richiesta la conciliazione.
    Se verte sul legale la CCIAA lo propone da un elenco a disposizione.
    Si tratta di gente preparata, seria, pragmatica e conciliante.
    Ho assistito decine di volte a delle conciliazioni, qualcuna mi interessava in prima persona ed altre per dei clienti.
    Sono rimasto contento dei risultati.
    Pensate che in media l'80% delle richieste viene evasa con successo.
    Non sono invece contento della prassi da seguire con il codice di procedura civile.
    E' stancante, utile solo agli avvocati che si arrichiscono con parcelle da capogiro sconosciute al fisco, senza alcun rschio da parte loro......e quando vinci............ti chiamano per comunicarti che "abbiamo vinto"......se perdi (dopo tutte le loro promesse di vittoria)....ti comunicano che "hai perso...tu e solamente tu" e che comunque dovrai pagare anche l'insuccesso del tuo avvocato.
     
  12. synstar

    synstar Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    io probabilmente proporrò di liquidare la situazione col 30% di quanto "credo" mi possa chiedere...insomma...un migliao di euro per chiuderla qui,visto che comunque sono costretto a pagare.
    Mi sembra una formula abbastanza conveniente no?
    oltre,ne parlerà col mio legale...qualora dovessi perdere...per il saldo se ne discute tra un 3 o 4 anni

    Aggiunto dopo 38 minuti :

    continuo a capire sempre meno...leggo nel forum e trovo questo:

    indi....che c'entra pagare per la visione se la sentenza parla chiaramente di stipula di accordo tra le parti???
     
  13. Oris

    Oris Ospite

    le sentenze vanno lette bene ... In quel caso ci sono vari elementi e per una sentenza del genere ce neceono 100 che dicono che il mediatore, per avere diritto, non deve seguire tutta la trattativa ma poter dimostrare il nesso tra la sua opera e l'affare. Con il rischio di esser poco tranquillizzante io consiglio di calcolare bene il rschio, specie quello legato alla dichiarazione sostitutiva. Se anche il giudice dovesse ridurre l'impiego provvisionale a vostro carico poi dovete fare i cinti con un reato più grave: avete mentito allo stato, che è penale. Se ho ragione una soccombenza anche parziale potrebbe far scattare i rimborsi quindi ai costi legali, provvigionali ecc. Dovrete aggiungere la differenza d'imposta ( avete quasi sicuramente pagato in regime di prima casa calcolando l'imponibile sul valore automatico catastale) e sono mazzate perchè verra ricalcolati l'imponibile sul prezzo reale aumentato del 35% oltre a interessi e altre noie fiscali, il penale verrà probabilmente fatto cadere nel nulla... Quindi per risparmiare x euro ne spendete 2x...

    Aggiunto dopo 5 minuti :

    Io se fossi il conciliatore in separata sede direi alle parti di accontentassi del 75% degli usi per l'impiego provvigionale... Così ad occhio
    Ps. Sono iscritto nell'ekenmco dei conciliatori abilitati ma " non pratico" :)
     
  14. Marina Langella

    Marina Langella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    E comunque il diritto alla provvigione matura quando l'affare si conclude per mezzo di un intermediatore anche quando ha solo fatto visionare l'immobile in quanto ne sei venuta a conoscenza grazie al suo intervento, Quello che poi è stato il comportamento dell'agente in questione è solo una questione di etica, ma questo non gli toglie il diritto alla provvigione.
     
  15. Umb

    Umb Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Scusate se intervengo,

    Ma Synstar ad un certo punto scrive:

    "ci sediamo a tavolino con i venditori ed "un loro tecnico" incaricato ufficialmente di svolgere l'attività di compravendita e limato il prezzo"

    ma questo "tecnico" era un mediatore ? è stato pagato in qualche modo ?

    altra piccola osservazione:
    attenzione alle dichiarazioni mendaci in sede di rogito, l'immobile non conforme genera un'atto nullo, stesso discorso per un eventuale mutuo di cui si parla;

    saluti
    Umb.
     
  16. synstar

    synstar Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il tecnico in questione (di cui non conosco ruole,valore o altro) è stato pagato dalla parte venditrice per concordare e stipulare la proposta d'acquisto tra privati,lo stesso era presente in sede di atto di rogito.

    Non vi è stata nessuna omissione in fase di stipula notarile,l'immobile è stato acquistato allo stato di fatto,privo di classe energetica e quant'altro,
    Stesso discorso vale per l'atto di mutuo,in quanto tecnico,procuratore e direttore di banca hanno visionato tre volte l'immobile alla luce della documentazione catastale e di tutti gli incartamenti relativi ed hanno accettato la formula di mutuo (per delineare ho sottoscritto un prodotto mutuo + ristrutturazione)

    Per nota di cronaca,ieri naturalmente mi sono presentato a colloquio con l'AI ed abbiamo concordato un valore equo per il suo lavoro.
    Ora però mi chiedo,avendo denunciato in fasee di rogito la NON presenza di alcun mediatore e per non incorrere in falsa dichiarazione,la cosa migliore da fare (anche se non lecita) sarebbe versare quanto pattuito all'AI in "nero" (p.s. adesso non facciamo partire falsi moralismi sul corretto o sbagliato in quanto nella mia vita non ho mai trovato nessuno che emettesse il fattura sul 100% del valore di provvigione).
    Mi chiedo dunque,come dovrei tutelarmi?
    Sarebbe giusto far firmare all'AI una lettera di "nulla a pretendere" verso la mia persona e quelle conivolte nella mia transazione? (mia...perchè per inteso,io sono stato corretto ed ho pattuito una parcella,il venditore,sebbene esista da quanto ho letto sul forum un mandato "verbale" valente quanto uno scritto,ha rifiutato ogni pagamento all'agenzia,la quale ha comunque deciso di non intendere causa - parole dell'AI)
     
  17. Oris

    Oris Ospite

    Credo che non hai altra scelta, oltre a sperare che nessun gdf che legge queste pagine voglia approfondire ;)
     
  18. synstar

    synstar Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
  19. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    .......che la gdf abbia anche il tempo di guardare questo forum...........?
     
  20. Oris

    Oris Ospite

    Ti stupiresti delle fonti considerate attendibili in fase di indagine :) cmq è improbabile
     

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