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  1. rc1

    rc1 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Salve, vorrei la conferma della prescrizione in 5 anni degli aggiornamenti ISTAT automatici senza richiesta scritta e sui seguenti punti.
    • Se per esempio sono prescritte le rivalutazioni automatiche dovute per il 1/6/2007 e 1/6/2008 quella del 1/6/2009 parte dal canone iniziale mai rivalutato perche i precedenti anni sono prescritti ?
    • se la rivalutazione dice solo 'nella misura assoluta' si calcola il 100 o 75%
    • la rivalsa del proprietario per 50% imposta di registro si prescrive anche in 5 anni ?
    • gli interessi legali mai pagati su un deposito cauzionale fruttifero sono composti ? e si calcolano fino alla data di restituzione del deposito o da quando lasciato appartamento?
    ringrazio in anticipo tutti coloro che mi forniranno delle risposte documentate
    grazie
     
  2. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Considera quanto segue:

    1. Se il quesito si riferisce ad una locazione abitativa cosiddetta “a canone libero”, di cui all’art. 2, co. 1, legge n°431/1998, l’entità e le modalità di richiesta di aggiornamento del canone possono essere liberamente determinate dalle parti, sicché può ritenersi del tutto legittima una pattuizione contrattuale che preveda un aggiornamento automatico (cioè senza una specifica richiesta del locatore) del canone, in base all’indice ISTAT (nulla vieta, comunque, di scegliersi un diverso indice). Puoi eccepire la prescrizione quinquennale, a norma dell’art. 2948, n°3, cod. civ.,secondo cui “si prescrivono in cinque anni […] le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazione”. Ne deriva che non possono essere richiesti adeguamenti precedenti a cinque anni fa.

    2. In base a quanto riferisci, sembra data al locatore la possibilità di aggiornare il canone in misura piena (100%), senza detrazione del 25% della percentuale di variazione ISTAT, ma, per una risposta più precisa, sarebbe necessario esaminare la clausola nella sua interezza. Ad ogni modo, in genere quando si scrive di rivalutare una qualunque somma in base ad un indice prestabilito, in mancanza di dettagli chiari e inequivocabili, si intende sempre l’indice in misura piena.

    3. Riguardo all’imposta di registro, il termine di prescrizione è 5 anni (DPR n°131/1986, sezione VIII, Decadenza e prescrizione, art. 76, co. 1). Ove, invece, tu ti riferisca al termine di prescrizione del diritto al rimborso, pari alla metà, dell’imposta di registro da parte del locatore, tale questione non trova frequente trattazione in giurisprudenza, per cui direi che il diritto del locatore di vedersi rimborsato dal conduttore la quota da questi dovuta relativa all’imposta di registro, si prescrive nel termine breve quinquennale, rientrando tale somma nell’ambito del canone o, comunque, di un corrispettivo della locazione, previsto dall’articolo del codice civile sopra richiamato.

    4. Quanto ai tassi di interesse maturati sul deposito cauzionale non richiesti, in corso di rapporto, dal conduttore (soggetti anch’essi al termine prescrizionale breve quinquennale, poiché, a mente dell’art. 2948, n°4, cod. civ., si prescrivono in cinque anni “gli interessi da pagarsi periodicamente ad anno”), si precisa che trattasi di interessi semplici, e non composti: gli interessi legali vanno calcolati anno per anno, su base giornaliera, e non sono suscettibili di capitalizzazione nel rispetto del divieto del cosiddetto anatocismo. Riguardo al dies a quo di decorrenza del termine prescrizionale, la giurisprudenza di merito lo ha identificato con la data di scadenza della locazione.
     
  3. rc1

    rc1 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie mille per le risposte chiarissime. Solo un punto non mi è chiaro. Come si calcola la rivalutazione nell'esempio fornito al punto 1 ? Quando per esempio il 2007 e 2008 sono prescritti e devo rivalutare il canone dell'anno 2009 che faccio utilizzo l'indice ISTAT 2009 di 0,1 rivalutando il canone base mai rivalutato o quello che comunque tiene in conto delle rivalutazioni prescritte ?

    Essendo la richiesta di aumenti arretrati intervenuta a seguito della restituzione dell'appartamento vorrei anche far notare che rivedendo il d. lg.s 14 marzo 2011 n. 23, entrato in vigore il 7 aprile 2011, comma 8, c) recita ....Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.«X. la disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove la registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto».
    La ratio della norma sembra quella di imporre l'inesigibilità da parte del locatore, del canone pattuito in caso di registrazione del contratto recante un importo minore di quello effettivamente convenuto.
    Se questo fosse lo spirito della norma non inibirebbe la pretesa del locatore che ha registrato il contratto sempre con lo stesso importo non rivalutato, tra l'altro anche quando ha adottato la cedolare secca (Mod 69) impegnandosi a non aumentare l'importo ?

    grazie ancora in anticipo a tutti coloro che mi forniranno delle risposte
     
  4. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    La risposta va ricercata nel contratto. La situazione è piuttosto confusa e non mi è possibile dare una risposta precisa senza un attento esame della documentazione in tuo possesso. Andrebbe, infatti, chiarito bene il tipo di contratto, la sua decorrenza e, in particolare, l’assoggettamento a cedolare secca (non mi è chiaro da quando è stata esercitata l’opzione). Sulla base degli elementi forniti, mi pare comunque di capire che il contratto sia stato regolarmente registrato nei termini e non sia indicato in esso un canone inferiore a quello effettivo. In tale ipotesi, mi limito a dire che le disposizioni richiamate dai commi 8, 9 e 10 dell’art. 3 del D.Lgs. n°23/2011 non si applicano al contratto in esame (il problema dell’interazione delle nuove sanzioni civilistiche con il mancato adeguamento ISTAT non si pone).

    In prima battuta, con tutte le cautele del caso, mi sembra di poter dire che, se il tuo contratto è un contratto ad uso abitativo a canone “libero”, in cui il locatore, in forza di una specifica clausola pattizia, può automaticamente indicizzare il canone senza espressa richiesta (scritta o verbale), dovresti calcolare dal primo anno di locazione il canone che il locatore avrebbe richiesto con l’aggiornamento ISTAT, arrivando fino alla data della richiesta retroattiva, con l’avvertenza che il locatore può richiedere le differenze (aggiornamenti ISTAT + arretrati) solo a partire da 5 anni fa. Cosa significa ciò? Significa che se il locatore richiedesse gli arretrati oggi, al più (salvo esame della fattispecie in concreto) potrebbe arrivare fino a settembre 2008. Pertanto, computa l’intera variazione dell’indice ISTAT verificatasi per tutto il periodo considerato (quantificando la differenza tra corrisposto e calcolato) partendo da settembre 2008. Questa è la variazione ISTAT non corrisposta, a patto, però, che il contratto risulti oggi in regime ordinario IRPEF.

    Qualora il contratto – come parrebbe di capire – sia stato, in corso di rapporto, assoggettato al regime sostitutivo della cedolare secca (che comporta la rinuncia del locatore alla facoltà di modificare, per il residuo periodo contrattuale, la misura del canone contrattualmente pattuito), dovresti, invece, computare (riprendendo l’esempio proposto) le differenze settembre 2008 – giugno 2012 (se l’opzione, ad esempio, è stata esercitata dall’annualità 01/06/2012-31/05/2013 in avanti). In ogni caso, per un riscontro più puntuale, ti consiglio di richiedere una consulenza legale presso una organizzazione di categoria.

     
  5. rc1

    rc1 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    grazie per le risposte. La saga continua....

    A) mi è arrivato l'avviso di liquidazione dell'imposta + sanzioni per 2009 omesso versamento annualità imposta registro da parte del proprietario (contratto registrato anni precedenti).
    So che sono responsabile in solido con il proprietario e dovro' pagare la mia parte ma mi chiedo mi puo' chiedere adesso l'aumento automatico del 2009 quando non ha nemmeno versato l'annualità dell'imposta di registro ? posso usarla come motivo per oppormi all'aumento richiesto ?

    B) Ultima richiesta per fugare ogni dubbio ! Vorrei una conferma definitiva sul calcolo eventuale dell'aggiornamento canone. Esempio Canone 1000 euro dal 1/9/2006. Primo aggiornamento del 1/9/2007 (ISTAT 1,6) e successivo del 1/9/2008 ( ISTAT 3,7) li ritengo prescritti considerando che la richiesta di aggiornamento è del 5/9/2013.

    Assumendo il diritto del proprietario all'aumento previsto per il 1/9/2009 e l'indici ISTAT dello 0,1 devo effettuare questa rivalutazione partendo dal canone esemplificativo di 1000 euro o dal canone di 1053 che tiene conto dell'ISTAT 1,6+3,7=5,3 degli anni precedenti ?

    grazie ancora in anticipo per la gentilezza !
     
  6. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    A) A mio modesto e opinabile parere il mancato pagamento dell’imposta di registro è irrilevante, trattandosi di una disposizione di rilievo esclusivamente tributario: in buona sostanza, non può essere “motivo per oppormi all’aumento richiesto”, non potendo farsi discendere dal mancato pagamento di un tributo la perdita dell’esercizio del diritto del locatore di percepire quanto pattuito. Ciò che davvero conta, in definitiva, è che il tributo, prima o poi, venga versato attraverso il ravvedimento dei contraenti del contratto.

    B) Il credito, soggetto alla prescrizione quinquennale, decorre dalla data della richiesta del locatore (5 settembre 2013). Pertanto, ai fini del calcolo, ad avviso di chi scrive, richiedibili sono anche gli aggiornamenti 2008-2009. Richiedibili, in quanto non prescritte, sono tutte le differenze non pagate al mese post settembre 2008 (5 anni fa) fino all’assoggettamento dei canoni a cedolare.

     
  7. rc1

    rc1 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie per le risposte. La mia domanda deriva dalla previsione della Legge 23/2011 (quella che introduce la cedolare secca) prevede che se il contratto non è registrato il conduttore può registralo lui, pagando l'intero importo dovuto per gli anni dal quale decorre il contratto, più le penali e gli interessi dovuti, e chiedere di pagare, per la durata contrattuale di ani 4+4, un canone pari a tre volte la rendita catastale dell'alloggio.
    Questo vale per la mancata registrazione del contratto o in caso di violazione del contratto o della Legge 431/98, niente dicendo la legge 23/2011 sul mancato pagamento della quota annuale del 2% del canone (ma non è anche questa considerata una 'registrazione annuale ?) dovuta in solido dal locatore e conduttore. Pero' dato che nel contratto è specificato l'onere della registrazione a carico del locatore, la contestazione potrebbe essere valida pagando l'intero importo dell'imposta di registro dovuta e chiedendo l'applicazione dell'art. 8 della citata Legge 23/2011 ??
     
  8. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    La risposta è negativa. Il comma 8 del D.Lgs. n°23/2011 (“Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati, entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina[…]”) è estremamente chiaro nel confermare che è sanzionata con la nullità l’omessa registrazione di un contratto di locazione abitativa, non anche l’omesso versamento dell’imposta di registro in occasione di annualità successive alla prima, che, oltre il 365° giorno di ritardo, può essere sanato pagando la sanzione intera del 30% + interessi (oltre l’anno non si può più fare ricorso all’istituto del ravvedimento operoso).

    Non solo. L’espresso richiamo del comma 9 del D.Lgs. in discorso all’art. 1, comma 346 della legge n°311/2004 (I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati) non lascia dubbi in proposito.

     

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