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  1. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti, Scusatemi se rompo sempre ,ma mi fido solo di voi .
    Ho trovato un app. anni 56/60 mi piace ed ho mandato avanti la trattativa sembrava fatta però c'è un problema non ha l'agibilità/abitabilità mi è stato riferito dal propietario che non è stata mai richiesta .
    Vi chiedo posso io comprare e poi chiederla in un secondo momento?naturalmente ristrutturando l'app mettendo a norma gli imp.ecc. Con la costruzione così datata il comune può chiedere di adeguare l'imm.alle norme anti sismiche di adesso (non so se all'epoca si costruiva già con queste norme l'mm ha concessione /licenza edilizia)perchè se cosi fosse non conviene comprare .l'app.si trova in un palazzo di tre piani posso,eventualmente gli altri non volessero richiederla, farlo da solo ?
    sapete in provvincia di Roma quanto si spende per una pratica del genere ,escluso lavori naturalmente.Sapreste quantificarmi in termini di percentuale quanto perde un imm. in queste situazioni?
    Ringraziandovi cordialmente porgo distinti saluti
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non credo che il comune ti possa imporre niente, ma la domanda che mi farei è un'altra: perchè non c'è il certificato? Basta chiedere all'ufficio tecnico del comune...
     
  3. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Il certificato non c'è perchè all'epoca della costruzione non è stato chiesto o almeno in comune non c'è
    Se compro posso chiederlo exnovo ho ci sono problemi?
     
  4. aatercasa

    aatercasa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    con le nuove normative in materia il probleme ti sorge quando un domani lo vuoi rivendere perchè se l'acquirente lo chiede che fai? comunque l'appartamento fa parte di una palazzina ,perchè se cosi fosse lo puo richiedere l'amministratore per tutti gli appartamenti ed il costo sarebbe inferiore ,altrimenti rivolgiti ad un ingegnere e fatti spiegare i tempi ed i costi.spero di averti chiarito le idee a presto ciao..
     
  5. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie l'amministratore non c'è perchè sono solo 2 app. quindi dovrò farlo da me tramite un tecnico autorizato il problema è si può ?se si devo adeguare l'imm.anche alle norme anti sismiche di adesso ? Saluti
     
  6. eurokasa2000

    eurokasa2000 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    lo puoi chiedere ex-novo anche solo per il tuo appartamento ( cosidetto a stralcio) con un costo di circa 1000 euro , però attento che ti chiederanno : allaccio in fogna , certificati conformità impianti ed energetici, concessione edilizia.
    ciao
     
  7. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie tante per quello non c'è problema l'allaccio in fogna gia c'è ,e abitato ,per il resto dovendolo ristrutturare........
    Un'altra cosa per la certificazione energetica visto che ci sono i serramenti in alluminio anodizato basta isolare le pareti che danno sull'esterno ed il soffitto ?(l'app.è ultimo piano con sovrastante terrazzo)
     
  8. realessandro

    realessandro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Senza abitabilità il notaio non puo' fare l'atto . Mi permetto allegare un mio articolo pubblicato sul Giornale di Brescia che dovrebe chiarire la questione Cordialità
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    Compravendite immobiliari : Il certificato di agibilità è un documento essenziale che deve materialmente esistere all’atto della sottoscrizione del rogito notarile.

    Alla lentezza della procedura burocratica imputabile al Comune che ritarda a rilasciare il certificato di agibilità , deve seguire un comportamento diligente da parte del promettente venditore che deve farsi parte attiva esercitando ogni debita pressione per ottenerlo in tempi stretti . E ciò anche se oggettivamente trattasi di bene immobile di perfetta costruzione attestata dal venditore, dal progettista, dal notaio. L’assenza fisica del certificato di agibilità costituisce impedimento alla esecuzione del rogito notarile.

    Fino al 26 novembre 2009 il venditore interveniva a rogito, consegnava la ricevuta di presentazione all’ufficio tecnico degli elaborati necessari ad ottenere il certificato de quo, si assumeva in atto la responsabilità del buon fine del rilascio, rilasciava ogni altra garanzia possibile. In quelle condizioni e dopo aver analizzato la attendibilità della documentazione anche il Notaio più severo si prestava ad eseguire il rogito .

    Dal giorno della pubblicazione della sentenza sotto riportata non è più così . Non rileva che l'immobile sia oggettivamente in regola con le norme urbanistiche, o che a consuntivo ma dopo la data fissata per il rogito il rilascio del certificato si sia avverato regolarmente e neppure rileva che il ritardo del rilascio fosse imputabile a lentezza burocratica del Comune

    Grava sempre sul venditore l'onere di attivarsi prima del rogito. ( n.d.A : in alternativa si potrebbe inserire una riserva nel preliminare per prorogare legittimamente la esecuzione del rogito fino ad una certa data sicura per la materializzazione del documento) . E’ questo il senso della sentenza n. 25040 emessa dalla Corte di Cassazione - Sezione II civile – in data 27 novembre 2009
    Gli Ermellini hanno così sentenziato analizzando una lite insorta fra il venditore-proprietario di un box auto ed il promissorio acquirente; questo ultimo , dopo aver assunto impegni in sede di contratto preliminare, si rifiutò di eseguire il rogito per mancanza del certificato suddetto . La Cassazione gli ha dato ragione seppure il venditore avesse dimostrato che il box era di nuova costruzione e non era a lui imputabile il ritardo dovuto al normale decorso dei tempi tecnico-burocratici ; fra l’altro nell’attesa non sarebbe derivato alcun impedimento all’effettivo godimento del bene. Il notaio incaricato della stipula, chiamato a testimoniare, confermò l’inesistenza di impedimenti oggettivi al rilascio. Ma tutto ciò non ha inciso sulla determinazione della Suprema Corte

    Secondo la Cassazione nelle vendite immobiliari «il certificato di agibilità è essenziale» dal momento che viene in rilievo l'interesse dell'acquirente a ottenere la proprietà di un immobile idoneo «ad assolvere una determinata funzione economico-sociale e quindi a soddisfare i concreti bisogni che inducono il compratore all'acquisto». Ne consegue, “ che la mancanza di quel documento al momento della diffida ad adempiere costituisce grave inadempimento del venditore che giustifica il rifiuto del compratore di procedere all'acquisto” . Né, secondo la Corte rileva la circostanza che nelle more della controversia il certificato sia stato regolarmente conseguito.
    Il promettente venditore avrebbe dovuto attivarsi, fare pressione, insistere, inviare intimazioni ad adempiere al Comune così da sollecitare ed ottenere tempestivamente il documento essenziale alla esecuzione della compravendita.

    Vale la pena nell’occasione osservare che la Cassazione non è organo di merito ossia non incide tanto sulla specifica controversia ma di legittimità e come tale è chiamata ad interpretare la legge e la sua applicazione nei gradi precedenti di giudizio, consapevole che le sue pronunce avranno una valenza più ampia rispetto al caso singolo . Insomma la Corte si pronuncia anche per indicare un orientamento generali da seguire. Pertanto le Sue pronunce hanno lo scopo di produrre effetto anche nei casi gravi (diversi da quello esaminato dove il venditore è serio ) in cui, p.es. il rilascio dell’agibilità fosse seriamente compromesso dall’operato di costruttori scorretti o disonesti. Insomma “mette un paletto” che varrà per questo e per i prossimi casi.

    (Vedi Art. 65 Ord.Giud. R.D. 30 gennaio 1941 n.12: La Corte Suprema di Cassazione assicura l'esatta osservanza e l'uniforme interpretazione della legge, l'unità del diritto oggettivo nazionale, il rispetto dei limiti delle diverse giurisdizioni; regola i conflitti di competenza e di attribuzioni ed adempie gli altri compiti ad essa conferiti dalla legge )
     
  9. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Grazie del prezioso contributo :applauso:
     
  10. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie Quindi se non ho capito male pur volendo non si può fare l'atto?
     
  11. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    l'atto di compravendita non può essere fatto, perchè il notaio non può. Comunque puoi richiedere l'agibilità parziale per il tuo appartamento, quindi stai tranquillo!

    se ti servissero maggiori informazioni non esitare a porre altre domande.

    saluti
     
  12. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Pur prendendo atto della sentenza della Cassazione (e ci mancherebbe!) sono convinto che la stessa Corte, o il Notariato, o magari Superpippo troveranno qualche escamotage!
    Ma avete idea della situazione del Comune di Roma e di quanto ci mettano a rilasciare un certificato di agibilità? Da 6 mesi a due anni! :shock: :shock: :shock: :shock:

    ;)
     
  13. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti l'ag.imm. che mi ha proposto l'affare mi ha detto che non succede niente senza agibilità perchè la magior parte degli imm. non c'è l'ha quindi bastava scriverlo nell'atto e tutto era risolto così come dite voi(e sono sicuro che sia così) le cose cambiano e pure parecchio
    Che mi consigliate di fare ? lascio perdere tutto e cerco un 'altro imm. Saluti
     

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