imported_bubù

Membro Ordinario
Buongiorno a tutti, Scusatemi se rompo sempre ,ma mi fido solo di voi .
Ho trovato un app. anni 56/60 mi piace ed ho mandato avanti la trattativa sembrava fatta però c'è un problema non ha l'agibilità/abitabilità mi è stato riferito dal propietario che non è stata mai richiesta .
Vi chiedo posso io comprare e poi chiederla in un secondo momento?naturalmente ristrutturando l'app mettendo a norma gli imp.ecc. Con la costruzione così datata il comune può chiedere di adeguare l'imm.alle norme anti sismiche di adesso (non so se all'epoca si costruiva già con queste norme l'mm ha concessione /licenza edilizia)perchè se cosi fosse non conviene comprare .l'app.si trova in un palazzo di tre piani posso,eventualmente gli altri non volessero richiederla, farlo da solo ?
sapete in provvincia di Roma quanto si spende per una pratica del genere ,escluso lavori naturalmente.Sapreste quantificarmi in termini di percentuale quanto perde un imm. in queste situazioni?
Ringraziandovi cordialmente porgo distinti saluti
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Non credo che il comune ti possa imporre niente, ma la domanda che mi farei è un'altra: perchè non c'è il certificato? Basta chiedere all'ufficio tecnico del comune...
 

aatercasa

Membro Attivo
Agente Immobiliare
con le nuove normative in materia il probleme ti sorge quando un domani lo vuoi rivendere perchè se l'acquirente lo chiede che fai? comunque l'appartamento fa parte di una palazzina ,perchè se cosi fosse lo puo richiedere l'amministratore per tutti gli appartamenti ed il costo sarebbe inferiore ,altrimenti rivolgiti ad un ingegnere e fatti spiegare i tempi ed i costi.spero di averti chiarito le idee a presto ciao..
 

imported_bubù

Membro Ordinario
Grazie l'amministratore non c'è perchè sono solo 2 app. quindi dovrò farlo da me tramite un tecnico autorizato il problema è si può ?se si devo adeguare l'imm.anche alle norme anti sismiche di adesso ? Saluti
 

eurokasa2000

Membro Attivo
Agente Immobiliare
lo puoi chiedere ex-novo anche solo per il tuo appartamento ( cosidetto a stralcio) con un costo di circa 1000 euro , però attento che ti chiederanno : allaccio in fogna , certificati conformità impianti ed energetici, concessione edilizia.
ciao
 

imported_bubù

Membro Ordinario
Grazie tante per quello non c'è problema l'allaccio in fogna gia c'è ,e abitato ,per il resto dovendolo ristrutturare........
Un'altra cosa per la certificazione energetica visto che ci sono i serramenti in alluminio anodizato basta isolare le pareti che danno sull'esterno ed il soffitto ?(l'app.è ultimo piano con sovrastante terrazzo)
 

realessandro

Nuovo Iscritto
Senza abitabilità il notaio non puo' fare l'atto . Mi permetto allegare un mio articolo pubblicato sul Giornale di Brescia che dovrebe chiarire la questione Cordialità
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Compravendite immobiliari : Il certificato di agibilità è un documento essenziale che deve materialmente esistere all’atto della sottoscrizione del rogito notarile.

Alla lentezza della procedura burocratica imputabile al Comune che ritarda a rilasciare il certificato di agibilità , deve seguire un comportamento diligente da parte del promettente venditore che deve farsi parte attiva esercitando ogni debita pressione per ottenerlo in tempi stretti . E ciò anche se oggettivamente trattasi di bene immobile di perfetta costruzione attestata dal venditore, dal progettista, dal notaio. L’assenza fisica del certificato di agibilità costituisce impedimento alla esecuzione del rogito notarile.

Fino al 26 novembre 2009 il venditore interveniva a rogito, consegnava la ricevuta di presentazione all’ufficio tecnico degli elaborati necessari ad ottenere il certificato de quo, si assumeva in atto la responsabilità del buon fine del rilascio, rilasciava ogni altra garanzia possibile. In quelle condizioni e dopo aver analizzato la attendibilità della documentazione anche il Notaio più severo si prestava ad eseguire il rogito .

Dal giorno della pubblicazione della sentenza sotto riportata non è più così . Non rileva che l'immobile sia oggettivamente in regola con le norme urbanistiche, o che a consuntivo ma dopo la data fissata per il rogito il rilascio del certificato si sia avverato regolarmente e neppure rileva che il ritardo del rilascio fosse imputabile a lentezza burocratica del Comune

Grava sempre sul venditore l'onere di attivarsi prima del rogito. ( n.d.A : in alternativa si potrebbe inserire una riserva nel preliminare per prorogare legittimamente la esecuzione del rogito fino ad una certa data sicura per la materializzazione del documento) . E’ questo il senso della sentenza n. 25040 emessa dalla Corte di Cassazione - Sezione II civile – in data 27 novembre 2009
Gli Ermellini hanno così sentenziato analizzando una lite insorta fra il venditore-proprietario di un box auto ed il promissorio acquirente; questo ultimo , dopo aver assunto impegni in sede di contratto preliminare, si rifiutò di eseguire il rogito per mancanza del certificato suddetto . La Cassazione gli ha dato ragione seppure il venditore avesse dimostrato che il box era di nuova costruzione e non era a lui imputabile il ritardo dovuto al normale decorso dei tempi tecnico-burocratici ; fra l’altro nell’attesa non sarebbe derivato alcun impedimento all’effettivo godimento del bene. Il notaio incaricato della stipula, chiamato a testimoniare, confermò l’inesistenza di impedimenti oggettivi al rilascio. Ma tutto ciò non ha inciso sulla determinazione della Suprema Corte

Secondo la Cassazione nelle vendite immobiliari «il certificato di agibilità è essenziale» dal momento che viene in rilievo l'interesse dell'acquirente a ottenere la proprietà di un immobile idoneo «ad assolvere una determinata funzione economico-sociale e quindi a soddisfare i concreti bisogni che inducono il compratore all'acquisto». Ne consegue, “ che la mancanza di quel documento al momento della diffida ad adempiere costituisce grave inadempimento del venditore che giustifica il rifiuto del compratore di procedere all'acquisto” . Né, secondo la Corte rileva la circostanza che nelle more della controversia il certificato sia stato regolarmente conseguito.
Il promettente venditore avrebbe dovuto attivarsi, fare pressione, insistere, inviare intimazioni ad adempiere al Comune così da sollecitare ed ottenere tempestivamente il documento essenziale alla esecuzione della compravendita.

Vale la pena nell’occasione osservare che la Cassazione non è organo di merito ossia non incide tanto sulla specifica controversia ma di legittimità e come tale è chiamata ad interpretare la legge e la sua applicazione nei gradi precedenti di giudizio, consapevole che le sue pronunce avranno una valenza più ampia rispetto al caso singolo . Insomma la Corte si pronuncia anche per indicare un orientamento generali da seguire. Pertanto le Sue pronunce hanno lo scopo di produrre effetto anche nei casi gravi (diversi da quello esaminato dove il venditore è serio ) in cui, p.es. il rilascio dell’agibilità fosse seriamente compromesso dall’operato di costruttori scorretti o disonesti. Insomma “mette un paletto” che varrà per questo e per i prossimi casi.

(Vedi Art. 65 Ord.Giud. R.D. 30 gennaio 1941 n.12: La Corte Suprema di Cassazione assicura l'esatta osservanza e l'uniforme interpretazione della legge, l'unità del diritto oggettivo nazionale, il rispetto dei limiti delle diverse giurisdizioni; regola i conflitti di competenza e di attribuzioni ed adempie gli altri compiti ad essa conferiti dalla legge )
 

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