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  1. tempodaperdere

    tempodaperdere Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera a tutti, vedo che questo forum è vivo e frequentato da gente che ne capisce, dunque posto qui i miei quesiti.

    Dopo avere letto molto in tema di "certificato di agibilità" a Roma non ho ancora ben chiara la situazione perche' la materia mi pare fumosa e vaga anzicheno'.
    Ecco le mie domande.

    1) E' vero che a Roma quasi la metà delle case non ha il certificato di agibilità e difficilmente si può ottenere?

    2) Quanto di meno, in percentuale, vale commercialmente una casa senza agibilità, indicativamente? (molti agenti immobiliari insistono col dire che il valore non cala perche' a Roma l'agibilità è... una sorta di "optional")

    3) il concetto di "sanato ma non agibile" continua a sfuggirmi, scusate. Insomma, se io ho in mano una concessione in sanatoria che stabilisce l'uso "residenziale" dell'appartamento, devo ovviamente richiedere a parte l'agibilità: ma da profano, mi chiedo: che senso ha dare un "uso residenziale" a un appartamento se sulla carta non è ancora "abitabile/agibile"??? In altre parole, chi concede la sanatoria, a logica, non dovrebbe verificare contestualmente anche l'agibilità, diamine? Altrimenti: che me ne faccio di un immobile "sanato ma non agibile", scusate?

    E per finire: 4) E' del tutto sconsigliabile comprare a Roma una casa senza agibilità sapendo che difficilmente la si otterrà? Quanto sarà difficile rivenderla?

    grazie in anticipo a chi saprà sciogliere almeno qualche dubbio!
    sebastiano racca
     
  2. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ciao è vero a Roma molti imm.non hanno l'agibilità vuoi perchè molto vecchi vuoi perchè mai richiesta la verità è questa .
    Attenzione però vai a vedere in comune il motivo per cui non c'è
    Es.negli anni 80 si costruiva molto allegramente (abusivamente) specie nelle zone limitrofe alla capitale
    Se l'imm.che hai intenzione di comprare è uno di qusti allora rischi molto Non solo non avrai mai l'ag. ma rischi la demolizione se l'imm. si trova in centro storico la situazione e migliore conosco tante persone che hanno comprato e rivenduto senza grosse difficoltà.Per quanto riguarda la parte tecnica(sanato non ag. )aspetta l'aiuto di qualche professionista del forum.cordialmente Bubù
     
  3. stelo

    stelo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,
    anch'io ho il medesimo problema relativo alla non presenza del certificato di agibilità dell'immobile.
    L'agente immobiliare che sta trattando la vendita, mi ha detto che la non presenza del certificato è un dato costante soprattutto per alcuni quartieri della Capitale (giardinetti, torre maura ecc.) cresciuti con i condoni. Volevo sapere se questo può comportare dei rischi per l'acquirente (quali??) e se tale certificato può rappresentare un problema per accendere un mutuo (alcune banche convenzionate con l'agenzia si sono già offerte senza sollevare dubbi su tale proposito). Grazie a chi mi aiuterà a districarmi in questo guazzabuio....:applauso:
     
  4. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ciao Giardinetti torre maura e la casilina verso il raccordo anulare e una zona costruita recentemente quindi ti consiglio di fare un salto in comune (uff. tecnico ) e capire come mai non c'è l'ag./ ab. potrebe non essere mai stata rilasciata per abusi se così fosse cambia app. (fatti accompagnare da un tecnico)come ho gia detto in precedenza negl'anni 70/80 si costruiva molto allegramente adesso scoppiano i buboni
    Alcune banche concedono mutui anche senza qusto certificato specie se il mutuo te lo trova la stessa ag. loro (esperienza personale vedi post precedenti )riescono( con notai compiacenti)a vendere anche imm. totalmente abusivi.Quindi non ti fidare .Cordialmente bubù
     
  5. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Rettifico non tutte le ag.sono uguali anzi la magior parte e gente onesta che lavora con scrupolo e serietà comunque fidarsi e bene non fidarsi è meglio Ciao
     
  6. FabioRoma

    FabioRoma Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si...!!!...ti confermo che le banche sollevano non pochi problemi sulla non presenza del certificato di ag. , in particolare mi son trovato a richiedere il mutuo, ed al momento della perizia il perito della banca ha richiesto il certificato ma non avendolo (perchè mai richiesto a detta del venditore) ha dato esito negativo alla perizia, o meglio ha intimato al venditore di produrre la certificazione. Se trovi un Notaio scrupoloso ti dirà che recenti Sentenze della Corte di Cassazione stabiliscono che non si può rogitare un immobile "AD USO ABITATIVO" senza tale certificato. Gran parte delle Agenzie romane e non, appartengono ad una "rete" (AG-Notai-Banche) che "facilitano" il commercio di immobili è il loro lavoro daltronde ma se prendi il mutuo con la tua banca sappi che è molto probabile che ti chiedano l'Agibilità
     
  7. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ti posso solo dire che detta certificazione non è essenziale ai fini della stipula basta che le parti ne siano a conoscienza per quanto riguarda le banche è discrezionale come già detto molto dipende da chi consegna la pratica..............Ciao bubù
     
  8. stelo

    stelo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Dalla visione delle "scartoffie" risulta che la palazzina è ante 1967. L'agente immobiliare mi ha ribadito che tutte le case costruite prima del 1967 non necessitavano di certificazione di abitabilità ora agibilità. Sapete a quale ufficio tecnico del comune mi potrei rivolgere per info???grazie per i consigli:ok:
     
  9. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La questione dell'abitabilità/agibilità sta diventando in effetti a Roma un problema piuttosto complesso. Premetto che non appartengo a nessuna "rete Notaio/Agenzia/Banca", ma opero in maniera del tutto indipendente. Fra l'altro alla fine del 2008, per l'incompetenza del notaio (scelto ovviamente dalla parte acquirente), mi stava per saltare una vendita proprio per la questione del certificato di agibilità! :confuso:
    Cercherò di esporre i fatti con ordine. Vorrei innanzitutto specificare che quello che scrivo è frutto soltanto della mia esperienza e della mia preparazione: spero che i colleghi del forum e gli esperti possano completare ed eventualmente migliorare queste righe. :stretta_di_mano:

    1. Chi chiede il certificato di agibilità?
    Sempre più banche pretendono di averlo per istruire la pratica di mutuo. Fino a pochissimo tempo fa i notai non lo menzionavano proprio, ora cominciano a pretenderlo anche se:
    - non è un elemento essenziale nel contratto di compravendita
    - il Comune di Roma ci mette anni a rilasciarlo (l'USCE è intasato e commissariato)

    2. Quando c'è, e soprattutto, quando non c'è?
    C'è in tutte le nuove costruzioni, ed in quasi tutti gli edifici "vecchi" (intendo quelli del boom edilizio, quindi dal 1955 in poi). Fanno eccezione le dimore storiche (che mi sembra siano esentate) e gli edifici degli anni '40
    Non c'è, oltre che nei casi sopracitati, quando la casa è stata costruita abusivamente, poi sanata, e non è stato richiesto al Comune.

    3. Se non c'è il proprietario può riuscire ad ottenerlo prima del rogito?
    Prima bisogna vedere se può chiederlo!
    a) Se si tratta di una parte (ad es ex- lavatoi, sottoscala ecc.) di un edificio che possiede il certificato, sè è presente la concessione in sanatoria è altamente probabile che sia concessa anche l'agibilità, anche se in tempi lunghi! :triste:
    b) Se parliamo di un'abitazione indipendente si può sempre richiedere, ma diventa più complessa la documentazione da presentare (calcoli strutturali del cemento armato, allaccio in fogna ecc. ecc.) e di conseguenza diventa più onerosa la parcella del tecnico che OBBLIGATORIAMENTE lo deve richiedere.
    c) Se invece è tutto l'edificio che è sprovvisto del certificato non se ne esce, perchè bisognerebbe richiederlo tutti i proprietari insieme, ed ovviamente chi non deve vendere non ne ha assolutamente bisogno e non ci pensa proprio! :fico:
    I tempi per il rilascio, come detto, sono lunghi ed imprevedibili ! :shock::shock:

    4. Che fare, allora? A mio avviso bisognerebbe:
    i) accertarsi se ci troviamo nel caso a), b) o c)
    ii) chiedere se la banca pretende di avere il certificato per il mutuo
    iii) chiedere al Notaio se vuole il certificato da allegare al rogito o se si accontenta della domanda protocollata dal Municipio (di solito i Notai sono ragionevoli, e si accontentano della domanda! :sorrisone:)

    5. Si può rogitare lo stesso?
    Se il Notaio è d'accordo si, ma questo problema si ripresenterà al momento in cui si cercherà di vendere l'appartamento, senza contare che parecchi Municipi di Roma "pretendevano" il certificato fosse incluso nella documentazione per la DIA ... ma ora (forse) la DIA non serve più ..... insomma .....

    BUONA FORTUNA!! ​


    (puff .... puff...... pant .... pant..... :risata::risata:)

    ;)
     
    A stelo e Marco Giovannelli piace questo messaggio.
  10. Nicola Ferraro

    Nicola Ferraro Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Salve a tutti sono colamais Geometra ed agente immobiliare - Da quando ho iniziato a fare l'agente immobiliare mi trovo incasinato perchè ho scoperto che il 60% dei fabbricati non hanno l'agibilità, ne la possono richiedere in quanto non sono state realizzate a norma di legge - Se il fabbricato è stato realizzato prima del 1967 il comune può concedere l'agibilità con una semplice domanda del proprietario, sempre se l'amministrazione comunale l'ha previsto nel suo piano di fabbricazione, se non è stato previsto bisogna andare a spulciare il primo condono edilizio del 1982- Per i fabbricati realizzati dopo del 1967 è necessario il certificato di agibilità altrimenti il notaio, per legge, non può effettuare il rogito, ma alcuni notai non hanno letto la legge oppure soprassiedono - Per ottenere il certifcato di agibilità è necessario che venga effettuato il collaudo statico da un Geometra se si tratta di fabbricati in muratura di pietra o di mattoni pieni, da un Ingegniere se si tratta di fabbricati con struttura in ferro o Cemento Armato - Alcuni fabbricati sono stati realizzati in c.a. senza fare la prova alla pressione statica per cui per fare il collaudo statico della struttura in c.a. è necessario effettuare il carotaggio del c.a. - Molti Ingegnieri non voglio prendersi la responsabilità sulla buona manifattura del materiale per cui non avendo il collaudo statico il comune no può dare l'agibilità - Se non si può avere l'agibilità l'immobile non oggetto di compravendita ed oggi anche per l'affitto - Infatti per gli immobili commerciali non si può ottenere l'autorizzazione all'esercizio se non si ha l'agibilità dei locali come previsto dai piani comunali e dalla legge nazionale - Oggi vale pure per la vendita e l'affitto degli immobili residenziali - Cosa bisogna fare? Alcuni proprietari per incentivare l'affitto o l'acquisto la fanno in nero con un documento privato che l'inquilino lo va subito a registrare e dopo vent'anni richiede l'usucapione- Cose accomodanti ma che non sono regole di transizione - Quindi la persona che compra o che affitta deve rivolgersi sempre ad uno studio accreditato altrimenti va a finire che prende sempre delle gaffe irrisolvibili , anche perchè di giorno in giorno le leggi cambiano e sempre in restrizione - L'abbusivismo è finito , anche se ci sarà un prossimo condono che dicono sarà tombale ma non si risolveranno i problemi dell'abbusivismo già effettuato, in quanto non ci sarà mai un tecnico serio che si assumerà delle responsabilità personali per conto degli altri - Grazie del permesso che mi avete concesso e rivolgetevi pure io sono sempre a vostra disposizione per risolvere i vostri problemi sempre nella legalità .- Colamais
     
  11. annettae

    annettae Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, mi introduco in questo argomento in quanto avendo firmato un preliminare a suo tempo per l'acquisto di un villino a schiera anno di costruzione 1990, mi sono trovata anche io con lo stesso problema della mancanza agibilità. Sia la banca che il notaio mi hanno fatto presente che comunque costituisce requisito importante, soprattutto per una eventuale rivendita.
    Appreso questo ho fatto presente delle cosa i proprietari che hanno sottovalutato il problema, volendo io recedere dall'acquisto non hanno voluto restituirmi la caparra versata alla firma del preliminare. Morale mi rivolgo ad un avvocato che prima con delle lettere poi con degli incontri con la controparte tenta un accordo. Inizia quindi un contenzioso a giugno con prima udienza a marzo. Nel frattempo a gennaio comunicano di aver ottenuto l'agibilità tramite silenzio-assenso con semplice domanda del proprietario.
    Domanda, rispetto a quanto detto sopra rispetto alla presentazione della domanda del proprietario al Comune per fabbricati ante 1967 è possibile anche per quelli successivi? E soprattutto cosa può comportare una agibilità ottenuta in questo modo?
    Grazie per l'attenzione
    Anna
     
  12. Nicola Ferraro

    Nicola Ferraro Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Salve
    sono colamais e rispondo a quanto da voi lamentato - Se la costruzione viene dichiarato realizzata prima del 1967 il comune può dare l'agibilità a suo discridito , se invece l'immobile è stato realizzato dopo del 1967 ci vuole la licenza edilizia, fine lavori e collaudo statico se si tratta di c.a , oppure condono edilizio che attualmente non è possibile avere perchè sono scaduti i termini, forse li riapriranno vista la crisi attuale si cercherà di recuperare soldi da qualsiasi parte. Inoltre dal giugno 2009 è entrato in vigore la certificazione per il risparmio energetico per la vendita e dal 30/06/2010 ci vorrà pure per l'affitto - La certificazione energetica è necessaria e ci sono dei tecnici abilitati che fanno tutto -
     
  13. Nicola Ferraro

    Nicola Ferraro Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Per quanto riguarda la vostra situazione siete entrato nella bolca degli avvocati per cui conviene , a volte , perdere i soldi della caparra che andare dietro di loro - Voglio sempre soldi e fanno rinviare i processi per chiedervi sempre soldi - Io mi comporto diversamente, preferisco perdere il cliente che metterlo nella sua situazione - A presto
     
  14. annettae

    annettae Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Intanto grazie per la risposta.
    A questo punto quanto può valere in sede di giudizio una agibilità che loro ritengono di avere?
    Dal progetto edilizio approvato non risulta accatastato il box e non è stata fatto un cambio di destinazione d'uso per il seminterrato che loro volevano vendermi come Taverna con bagno e cucina, in realtà risulta una cantina?
    Loro mi hanno proposto di restituirmi la metà dei soldi, io non voglio il doppio della caparra ma solo quanto ho speso fino ad ora. Che ne pensate?
    Grazie ancora
     
  15. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ciao da quanto si riesce a caapire dalla tua illustrazione dei fatti non solo devi pretendere la restituzione dei soldi ma anche l'eventuale danno causoto o doppio della caparra ma questa è materia di avv. l'inconveniente in questi casi sono i tempi l'unghi della giustizia mettiti l'anima in pace passeranno dai 2 ai 5 anni a meno di un accordo straggiudiziale (che mi sembra da quanto dici improbabile)

    Cordialmente bubù
     
  16. Nicola Ferraro

    Nicola Ferraro Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    se sono d'accordo ti conviene prendere il doppio della caparra che andare dietro agli avvocati - ci guadagni di più e ti metti l'anima in pace che è la migliore cosa . colamais
     
  17. annettae

    annettae Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si me ne sto accorgendo, soltanto che la controparte ritiene di essere in piena regola e non vuole cedere nulla, se non un 40% tanto per chiudere la faccenda. Parole testuali del loro avvocato. Credo che dovrò proseguire in giudizio visto che loro hanno in mano una somma consistente.
    Grazie ed a presto.
     
  18. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ciao colamais ma se era possibile un accordo tu pensi che si sarebbe cominciato un procedimento in tribunale?
    e vero che gli avv. hanno tutto l'interesse di portare avanti un procedimento ma questi ,a quanto si è capito ,non vogliono ridargli neppure i soldi spesi quindi che può fare se non una causa! Non mollare vai avanti

    auguri bubù
     
  19. annettae

    annettae Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sicuro..............Grazie
     
  20. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il certificato di agibilità E' un requisito importante, ma NON essenziale. La non essenzialità significa, a termini di legge, che la sua assenza non pregiudica la stipula del contratto definitivo di compravendita che con il preliminare (che, ricordiamo, è un contratto ad effetti obbligatori) le parti si sono impegnate a stipulare. Nel caso specifico, quindi, a mio avviso la parte inadempiente è Annettae, ed i venditori hanno a buon diritto trattenuto la caparra! :confuso:
    Riguardo al silenzio assenso consiglierei ad Annettae di informarsi se tale modalità è prevista nel Comune ove si trova l'unità immobiliare e, qualora lo fosse, di pretendere copia della richiesta protocollata per ricevuta! :occhi_al_cielo:
    Per quello che riguarda il box non accatastato e la cantina venduta come taverna, bisogna vedere come le stesse pertinenze sono descritte nel preliminare. Se il box non è citato e la cantina è identificata come cantina, al di là del costo ad essi attribuito, è ancora Annettae ad essere inadempiente. Se invece il box è menzionato e/o la cantina è descritta come taverna, Annettae si potrà appellare alla non conformità dell'unità immobiliare alle normative urbanistiche e catastali per rendere inadempiente la parte venditrice! :fico:

    ;)
     

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