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  1. prisco79

    prisco79 Ospite

    Ciao a tutti,
    oggi pomeriggio forse, se l'ai ha le carte che ho chiesto, farò una proposta d'acquisto, o al massimo domani.

    Leggendo varie discussioni qui mi sfugge poi alla fine come debba essere una proposta stipulata correttamente x non incorrere in eventuali problemi.

    Cosa ci deve essere scritto di fondamentale?

    L'assegno, alcuni dicono di intestarlo all'AI altri al venditore. Io una volta l'ho intestato all'AI che al preliminare l'ha stracciato. Cos'è meglio e perchè?

    Grazie
     
  2. GuglielmoP

    GuglielmoP Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ti rispondo riguardo il discorso assegno. Non esiste un meglio o peggio, in quanto l'assegno DEVE essere intestato al venditore. E' lui il proprietario di casa ed è quindi a lui che va intestato l'assegno, essendo un versamento (a titolo di acconto prezzo o di caparra) legato alla compravendita del suo immobile. Intestarlo all'AI non ha motivo di essere. Sarebbe come andare a cena al ristorante e poi pagare il conto al meccanico ;)
     
  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mai intestare l'assegno all'agente immobiliare.

    L'agente è un mediatore, non ha titolo per incassare un assegno che va al venditore.

    Fai una proposta condizionata alla conformità edilizia.

    Silvana
     
    A prisco79 e gcaval piace questo messaggio.
  4. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    leggi:
    causole nella proposta di acquisto/preliminare
    -Libero da ipoteche ed altre formalità pregiudizievoli ed ostativel'immobile deve essere venduto in conformità alle norme urbanistiche ed edilizia vigente e conformità catastale.
    -certificato di conformita' urbanistica che attesta la conformità fra stato di fatto, catasto e licenze comunali.
    Relazione di conformità urbanistica redatta da tecnico abilitato.
    -Dichiarazione di conformità degli impianti. se l'immobile e' di costruzione recente altrimenti per immobile usato puo' bastare dichiarare che le parti convergano.
    -certificazione di abitabilita'/agibilita'- per uso civile abitazione. E' un documento indispensabile che il venditore ha l'obbligo di consegnare al compratore (vedi l'articolo del Codice Civile numero 1477 comma 3).
    -Certificazione energetica- obbligatoria dal 1 luglio- 2009
    deve essere pronta alla data del rogito. assolutamente
    -certificazione energetica -va' bene anche al rogito perche' e' obbligo del notaio allegarla.
    -salvo accettazione mutuo- il venditore potrebbe pretendere la delibera o il diniego della banca qualora quest'ultima non accettasse la richiesta.
    -Conformità impianti se realizzati dopo il 1990
    -libero al rogito (condizione perentoria ed essenziale pena la decadenza del contratto)
    L’appartamento deve essere libero da persone e cose al momento del rogito e si chiede di visionare tale immobile il giorno prima per accertarsi che sia effettivamente vuoto.
    -spese condominiali in regola anche quelle arretrate e straordinarie.Verbali assembleari che attestino che nessuna spesa Straordinaria sia stata deliberata.
    devono essere consegnati alla data del rogito
    -data rogito - verrà stipulato entro e non oltre la data del xxxx oppure si puo' indicare la data del rogito come termine perentorio ed essenziale ..........)
    -l'immobile non proviene da donazione ventennale
    -"libero da cause e contenziosi di qualunque natura"
    -Tutti gli accessori presenti risultano inclusi nell'appartamento
    fare elenco o specificare tipo armadi a muro o aria condizionata altrimenti la formula visto e piaciuto non serve a niente.. il venditore potrebbe portarsi via quello che vi ha promesso.
    -registrazione e relativa trascrizione del compromesso,
    la trascrizione deve avvenire dal notaio dell'acquirente per l'autenticazione delle firme sia del venditore che del compratore.
    quindi essenziale specificarlo nella proposta di acquisto.La spesa e' a carico del compratore ovviamente.
    -Il venditore, nel caso in cui sia separato legalmente dal coniuge, garantisce che tra le condizioni economiche della separazione non è prevista l’assegnazione in godimento dell’unità al coniuge stesso.
    penali da inserire nel caso il venditore non uscisse di casa il giorno del rogito.
    inserire una cifra (100/200 euro) per ogni giorno di ritardo nella consegna della casa.
    specificare che il notaio trattera' dal saldo il gg del rogito una cifra xxxx che verra' decurtata dal totale della penale e che verra' consegnata il giorno che verra' libera la casa.
    "E’ condizione di efficacia della presente proposta d’acquisto la garanzia, resa dal proprietario all’atto dell’accettazione, che l’immobile è in regola con le autorizzazioni comunali e catastali, che lo stesso gli è pervenuto con titoli legittimi e validi e che al momento del rogito notarile sarà libero da iscrizioni, oneri e pesi, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, persone e cose con tutte le servitù attive e passive.
    l'accettazione del venditore dovra' pervenire in forma scritta entro e non oltre 8 gg. trascorso tale termine si intendera' nulla la presente proposta.
    la provvigione da corrispondere all'agenzia sara' di euro xxxx
    (la parte inadempiente perderà o raddoppierà la caparra)
    descrivere e specificare bene le somme da versare in acconti, caparre e saldo.
    la caparra con assegno circolare intestato sempre al venditore e non trasferibile
    MAI l'assegno intestato all'agente immobiliare come acconto alla propria provvigione..............se ve lo propongano....fuggite perche' sono disonesti
    la caparra lasciata in fase di proposta all'agente in deposito fiduciario deve essere consegnata al venditore all'avvenuta consegna scritta all'acquirente dell'accettazione del venditore e sua contestuale firma per ricezione.
     
    A prisco79, studiopci e alce piace questo elemento.
  5. prisco79

    prisco79 Ospite

    Grazie davvero!

    Leggendo delle righe della precedente proposta d'acquisto dell'immobile non andato a buon fine, dice:

    ...euro 2.000 vengono versati alla firma della presente (p.a.) a mezzo assegno bancario non trasf. n. ... intestato al venditore al momento dell'avvenuta conoscenza, da parte del proponente, dell'accettazione della presente proposta. Tale somma diverrà caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c. e la presente proposta diverrà quindi contratto preliminare, con conseguente maturazione del diritto alla provvigione a favore dell'AI.

    La parte in grassetto cosa significa in parole povere??? Che era una proposta o un preliminare? Successivamente feci il preliminare, stracciando l'assegno di 2000 euro di cauzione e compilandone un altro del 10% come caparra confirmatoria.

    Era giusta la prassi?
    Come si fa di solito?
     
  6. prisco79

    prisco79 Ospite

    Signori,
    la proposta d'acquisto si può saltare SOLO quando accetto il prezzo che propone il venditore??? Se andiamo direttamente al preliminare, evitando quindi un passaggio in più con tutte le rogne che può comportare si può?
     
  7. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    la parte in grassetto significa che la proposta dopo la firma del venditore diventera' preliminare e il deposito diventera' caparra confirmatoria. giusto
    non c'era bisogno di fare un altro preliminare.

    la prassi giusta e':
    proposta di acquisto che diventa preliminare
    rogito

    oppure direttamente:
    preliminare
    rogito
     
  8. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
  9. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    certo che si puo' andare direttamente al preliminare, basta essere galantuomini e mantenere quello che verbalmente si e' concordato.
    allora io vedo una casa, mi piace, chiedo un incontro con il venditore perche' voglio andare direttamente al preliminare magari trascritto dal notaio.
    ci si accorda sul prezzo, sul libero al rogito verbalmente e se tutti e due sono d'accordo e non si cambia idea si va direttamente al preliminare.
     
  10. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Facile da dire, problematico da fare.

    Penso che 99 venditori su 100 non si sentirebbero tutelati, senza nulla di scritto, e 99 acquirenti su 100 non si sentirebbero tutelati sul fatto che il venditore sia veramente impegnato nei loro confronti...

    E, in realtà, con questi chiari di luna, non so se ci si può fidare...
    Due ore fa un collega mi raccontava di un tiro fattogli da un proprietario, che, in tre giorni (il tempo che ci voleva per fare tutto) praticamente ha fatto un'asta del suo appartamento....e per mille euro in più l'ha dato a un altro.

    Silvana
     
  11. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    infatti .................bisognerebbe essere galantuomini e mantenere la parola data.
    non so da altre parti ma a milano nella zona di mio interesse le case rimangono in vendita mesi e mesi.................
    se capita un acquirente..............non si fa fatica di questi tempi a fare il galantuomo se si vuole veramente vendere.
     
  12. prisco79

    prisco79 Ospite

    Si però generalmente alla proposta si versa una piccola somma, che come confirmatoria non tutela molto dovessero insorgere problemi di inadempienze.
     
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    nn tutela chi?
     
  14. prisco79

    prisco79 Ospite

    Il non inadempiente.
     
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Direi che il versamento di una piccola somma potrebbe creare grossi problemi al venditore, molti meno all'acquirente
     
  16. prisco79

    prisco79 Ospite

    Ma se io verso esempio 2000/3000 E.(cifra che si lascia alla proposta di solito), il venditore si ritira, mi deve restituire l'assegno + 2mila?? :occhi_al_cielo: Tu dici che siccome non è preliminare io non ho ancora pagato l'agenzia e quindi mi trovo 2mila in più?

    Aggiunto dopo 13 minuti :

    Signori, ieri sono stata all'AI, ho visionato le piante catastali, visto un riepilogo delle spese condominiali del 2009, chiesto un po' di info e trattato la percentuale dell'agente ed ho ottenuto un 2% anzichè il 3. Questo perchè l'ai percepirà una provvigione anche dal venditore, cosa che la scorsa volta l'altra AI con l'altro appartamento non aveva, quindi chiedeva piena provvigione a me.
    Oggi pomeriggio faremo la ns proposta. Da 179 la venditrice arriva a 167, questo ce l'ha detto l'ai che ha chiesto. Che faccio, butto 165 di modo da ricevere un eventuale controproposta o dico già 167 (sperando non controproponga di+)?
     
  17. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Tu parlavi di tutela. In caso di inadempienza il venditore si può veder chiedere l'esecuzione specifica del contratto a fronte di una caparra ridicola. In tal caso l'immobile può rimanere fermo anche diversi anni. Un acquirente rischia meno, al massimo risarcimento danni.
     
    A gcaval piace questo elemento.
  18. prisco79

    prisco79 Ospite

    Umberto ma questa formula non vale solo con la confirmatoria quindi al preliminare? O anche in fase di proposta con un assegno di "cauzione"? :occhi_al_cielo:

    Ad ogni modo anche in questo forum, chiunque ha sconsigliato di ricorrere all'esecuzione forzata del contratto x molti motivi. Anni e soldi persi. Fatalità in fase di acquisto si cita come incoraggiamento, quando ti trovi realmente col venditore inadempiente tutti ti dicono lascia perdere e prendi il doppio della caparra.
     
  19. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Al momento dell'accettazione della proposta, il deposito cauzionale si trasforma in caparra


    Verissimo. Però un piccolissimo rischio c'è... L'acquirente è comunque in una posizione di forza maggiore in qst caso
     
    A prisco79 piace questo elemento.
  20. prisco79

    prisco79 Ospite

    Grazie Umberto x il tuo tempo,
    siccome oggi farò la proposta, ho chiesto all'ai come la fanno e mi ha detto che fanno proposta "standard" ma con eventuali clausole modificabili o da inserire se necessario, con assegno intestato al venditore di 2mila (esempio), poi ad accettazione, si va al preliminare cosa + dettagliata, con caratteristiche varie, clausole, penali se necessarie etc etc che sarà registrato, l'assegno precedente lo si straccia e se ne fa uno a titolo di caparra confirmatoria (es. 10%) sempre intestato al venditore. Questa in linea di massima è la prassi che un po' tutti usano (anche l'ai precedente fece così). Può andare bene??
     

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