majdne

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Buonasera.

Avrei cortesemente bisogno del vostro aiuto per capire come comportarmi in questa situazione: ho firmato (come proprietario-venditore) l'accettazione di una c.d. proposta di acquisto nella quale si afferma che:

1) "la sottoscrizione per accettazione di questa proposta da parte della proprietà determinerà la conclusione di un contratto preliminare proprio di vendita" e
2) "Euro ... saranno versati alla proprietà all'atto della sottoscrizione della scrittura riproduttiva ed integrativa (n.b. l'accettazione della presente proposta comporterà l'obbligo per le parti di riprodurre i suoi contenuti in altra scrittura entro e non oltre il 28/11/2014 e di giungere alla stipulazione dell'atto notarile di trasferimento della proprietà, entro e non oltre il 30/06/2015 etc...) quale caparra confirmatoria tramite consegna di assegno bancario di Euro ... tratto dall'istituto xxx, n. xxx xxx xxx.
3) "Euro ... saranno versati entro e non oltre il 28/11/2014 a titolo di ulteriore caparra confirmatoria alla sottoscrizione della scrittura riproduttiva".

Premesso che, secondo me, questo è già un preliminare e non il preliminare del preliminare che, come tale, sarebbe privo di tutela a seguito della sentenza del 2009 della Cassazione, l'acquirente non si è presentato alla data convenuta per la riproduzione dei contenuti della proposta in altra scrittura, all'atto della quale sarebbe dovuta avvenire appunto la consegna della caparra di cui al punto 2) e 3). Insomma ad oggi "in mano" ho solo la fotocopia dell'assegno di cui al punto 2) che l'acquirente ha lasciato in agenzia (per altro non intestato anche se non trasferibile ma il cui numero è riportato nella proposta).

Cosa posso / devo fare immaginando già la soluzione peggiore, cioè che l'acquirente non abbia più intenzione di procedere all'acquisto e considerando appunto che per il momento non ho in mano niente visto che l'assegno lo ha comunque trattenuto l'agenzia ed in base al contratto mi sarebbe dovuto essere consegnato SOLO all'atto della scrittura riproduttiva?
Tra le altre cose credo che l'agenzia, considerando l'affare come concluso, avrebbe titolo per chiedermi già adesso le provvigioni (certo che in quel caso non venderei più tramite loro nè acquisterei il nuovo immobile, però non si sa mai...).
Mi chiedo quindi se io sono a questo punto legittimato a pretendere che l'agenzia mi consegni comunque quell'assegno (che, ripeto, non è attualmente caparra confirmatoria perché non c'è stata dazione), nonostante la riproduzione del preliminare in un atto più formale e completo non sia avvenuto, a causa dell'acquirente.
E, più in generali, quali soluzioni mi si prospettano?

Ringrazio anticipatamente per la risposta e l'aiuto che mi potete fornire.
 

CheCasa!

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Dunque...
se l'agente fosse disposto a non richiedere il pagamento della mediazione, o a richiederlo in forma ridotta e/o scontata, io cercherei, qualora il proponente l'acquisto non fosse più interessato a procedere, di sottoscrivere una risoluzione consensuale per rimettere in vendita l'immobile...
Comincio tra l'altro a pensare, come sostiene @ingelman , che questa mancata consegna della caparra provochi più danni che benefici....
 

majdne

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Privato Cittadino
Quindi quell'assegno di Euro 10.000 che allo stato attuale il proponente-acquirente ha consegnato all'agenzia e che questa avrebbe dovuto darmi venerdì scorso al momento della sottoscrizione della scrittura riproduttiva ed integrativa che fine fa? L'agenzia immobiliare lo riconsegna all'acquirente inadempiente? Io ho pensato di inviare una diffida ad adempiere, concedendo il canonico termine di 15 giorni, al termine del quale (e diamo già per scontato che l'acquirente non si presenterà) considerare il contratto risolto per inadempimento dell'acquirente stesso che non ha tenuto fede ai suoi obblighi contrattuali. Certo che se dovessi pagare la commissione, a parte cambiare agenzia perché mi sembrerebbe un comportamento non corretto tenendo conto che le incasserebbe comunque all'atto della vendita che prima o poi avverrà, penso che potrei chiedere un risarcimento danni di pari importo all'acquirente inadempiente.
 

CheCasa!

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Quindi quell'assegno di Euro 10.000 che allo stato attuale il proponente-acquirente ha consegnato all'agenzia e che questa avrebbe dovuto darmi venerdì scorso al momento della sottoscrizione della scrittura riproduttiva ed integrativa che fine fa? L'agenzia immobiliare lo riconsegna all'acquirente inadempiente? Io ho pensato di inviare una diffida ad adempiere, concedendo il canonico termine di 15 giorni, al termine del quale (e diamo già per scontato che l'acquirente non si presenterà) considerare il contratto risolto per inadempimento dell'acquirente stesso che non ha tenuto fede ai suoi obblighi contrattuali. Certo che se dovessi pagare la commissione, a parte cambiare agenzia perché mi sembrerebbe un comportamento non corretto tenendo conto che le incasserebbe comunque all'atto della vendita che prima o poi avverrà, penso che potrei chiedere un risarcimento danni di pari importo all'acquirente inadempiente.

Parlo senza aver letto per intero il contratto e quindi, magari, ti dirò delle cose che un legale (al quale comunque ti consiglio di rivolgerti vista la delicatezza della situazione) meglio informato e più titolato potrebbero non condividere.

La caparra confirmatoria, sempre che si possa parlare in questo caso di caparra confirmatoria (mancando la dazione e l'intestazione dell'assegno) permette alla parte adempiente di richiedere il risarcimento del danno dimostrabile (ad esempio il pagamento delle spese di agenzia) in alternativa all'incasso definitivo della medesima. Quindi se ti tenessi i 10.000 euro sappi che con quelli potresti rischiare di dover pagare l'agenzia immobiliare....

Aprire un contenzioso con il proponente l'acquisto, per altro senza aver incassato neanche un euro, potrebbe determinare il fatto che, sino al momento in cui un giudice non dichiari formalmente risolto il contratto per inadempimento, ti venga preclusa la possibilità di vendere ad altri, con il rischio di allungare notevolmente i tempi per concludere la cessione dell'immobile.

Sottoscrivere una risoluzione consensuale può apparire deludente e lasciare l'amaro in bocca ma potrebbe essere la soluzione più pratica...
 

ingelman

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ho firmato (come proprietario-venditore) l'accettazione di una c.d. proposta di acquisto nella quale si afferma che:

2) "Euro ... saranno versati alla proprietà all'atto della sottoscrizione della scrittura riproduttiva ed integrativa (n.b. l'accettazione della presente proposta comporterà l'obbligo per le parti di riprodurre i suoi contenuti in altra scrittura entro e non oltre il 28/11/2014 e di giungere alla stipulazione dell'atto notarile di trasferimento della proprietà, entro e non oltre il 30/06/2015 etc...) quale caparra confirmatoria tramite consegna di assegno bancario di Euro ... tratto dall'istituto xxx, n. xxx xxx xxx.

quindi è già stato dato un assegno alla proposta?

3) "Euro ... saranno versati entro e non oltre il 28/11/2014 a titolo di ulteriore caparra confirmatoria alla sottoscrizione della scrittura riproduttiva".

Quindi quell'assegno di Euro 10.000 che allo stato attuale il proponente-acquirente ha consegnato all'agenzia e che questa avrebbe dovuto darmi venerdì

@CheCasa! ho appena finito di cenare dopo una giornata pesantissima di lavoro ...... mi sento confuso :occhi_al_cielo: (ho bevuto solo un bicchierino piccolo ma piccolo di grappa come mia solita abitudine) mi hai taggato e non posso fare a meno di rispondere ma mi sento confuso :occhi_al_cielo: aiutami :D

ma il nostro amico autore del 3D è un nostro collega e poi si presenta come venditore .. o sono io che ho capito male? :cauto:

Su questo racconto ci sono troppe cose poco chiare e prima di rispondere vorrei capire meglio
(preliminare del preliminare a parte) non è legge ma frutto di una sentenza ...

Come si può non intestare un assegno ? possibile?
mi rileggo meglio il thread e poi rispondo (fate finta come se non avessi postato)
 

CheCasa!

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mi sento confuso (ho bevuto solo un bicchierino piccolo ma piccolo di grappa come mia solita abitudine) mi hai taggato e non posso fare a meno di rispondere ma mi sento confuso aiutami

Non lo avevo neppure notato.... altro che bicchierino... prima di farti svalvolare mi sa che ne servirebbe mezza damigiana! :D

Fra poco chiudo bottega e me ne vado a casa anch'io!
 

majdne

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Privato Cittadino
Lavoro come impiegato in uno studio di commercialisti, il nome ovviamente l'ho messo a caso perchè il mio (Massimo) era già occupato.
Rispiego la situazione in termini più alla buona: martedì scorso l'agente immobiliare al quale mi sono affidato mi ha contattato per farmi presente che, al termine di una lunga trattativa, il nostro potenziale acquirente si era finalmente deciso a fare la c.d. proposta di acquisto (che ora dopo varie ricerche ho capito essere un preliminare a tutti gli effetti) consegnando altresì un assegno di Euro 10.000,00 all'agenzia. Per la non intestazione, il discorso è che era martedì sera, la riproduzione con la consegna di questi Euro 10.000 in aggiunta ad altri Euro 10.000 sarebbe avvenuta di lì a 3 giorni, erano ormai 3 mesi che eravamo in ballo con questa persona... insomma, mi sembrava tutto talmente definitivo che ingenuamente non ho creato molti problemi sul fatto che mancasse dell'intestazione visto che comunque avremmo fatto tutto con calma il venerdì (28). Pertanto io attualmente ho firmato un preliminare, NON ho neanche 1 euro in mano visto che l'assegno lo ha l'agenzia e dubito fortemente di poter pretendere la consegna, visto che il contratto, come specificato nel primo messaggio, prevede espressamente la consegna dello stesso a titolo di caparra al momento della scrittura riproduttiva, che non c'è stata. La beffa è che l'acquirente ora si è tirato indietro e, sebbene non abbia ancora parlato con il mio agente della questione, lui può benissimo chiedermi anche le provviggioni che ammonterebbero a poco meno di Euro 5.000. Inoltre beffa su beffa, allo stato attuale il preliminare è ancora in essere e non so bene in che modo uscirne, considerando che comunque l'acquirente NON mi darà nessuna caparra nè tantomento firmerà il rogito.
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
Comincio tra l'altro a pensare, come sostiene @ingelman , che questa mancata consegna della caparra provochi più danni che benefici....
secondo me si ... anche sotto un punto di vista logico ..
le parti con una proposta accettata (anche se sospensivamente subordinata ad un evento x) assumono degli obblighi precisi
(ivi compresa la restituzione di eventuali somme date a deposito qualora la condizione non si dovesse avverare)

Il passaggio di denaro (titoli) secondo me è determinante al fine di comprovare la solidità del rapporto contrattuale se pur subordinato al verificarsi di un evento futuro ....
[DOUBLEPOST=1417553405,1417553327][/DOUBLEPOST]
rispiego la situazione in termini più alla buona: martedì scorso l'agente immobiliare al quale mi sono affidato
Ops abbiamo postato insieme anche se la tua risposta è stata antecedente alla mia ...


per chiarezza ... ma tu che lavoro fai?
 

majdne

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