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  1. camillo

    camillo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buongiorno a tutti,
    ho voluto aprire questa discussione per invitare i colleghi ad analizzare i dati relativi alle compravendite della propria città, per meglio comprendere il vero andamento del mercato immobiliare.
    Leggiamo e ascoltiamo ovunque di un miglioramento del mercato immobiliare a partire dalla seconda parte del 2014 anche grazie al sostegno economico da parte delle banche.
    Secondo l'Osservatorio dell'Agenzia delle Entrate, Report pubblicato il 1 dicembre 2015, nel III trimestre 2015 il mercato immobiliare italiano, dopo il buon risultato del precedente trimestre, consolida in modo significativo la ripresa, registrando un tasso di crescita tendenziale, riferito al totale delle compravendite, pari all’8,8%, con un volume complessivo di scambi che raggiunge 225.257 NTN.
    Ho pertanto analizzato i dati della città di Lecce, dove opero, ed ho rilevato un dato nettamente contrastante, anche con quanto pubblicizzato dai media locali.
    Il mercato immobiliare di Lecce, settore residenziale, nel primo semestre 2015 ha registrato un calo del circa -12,37% ( dati OMI Agenzia dell’Entrate) rispetto allo stesso semestre del 2014, un dato particolarmente allarmante considerando la diminuzione delle imposte gravanti sull’acquisto da gennaio 2015 e la riduzione del tasso d’interesse sui mutui ipotecari.
    Solo l'anno 2014 ha fatto rilevare un interessante trend positivo rispetto rispetto il precedente 2013 (+17,46%), dato però che andrebbe confrontato con il numero di pignoramenti ed esecuzioni immobiliari in Lecce aumentato notevolmente.
    Pertanto, sarebbe interessante confrontarsi con altre realtà per comprendere, più dettagliatamente, il vero andamento del mercato.
     

    Files Allegati:

    A AntonioG72 e sylvestro piace questo messaggio.
  2. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non vedo altre realtà migliori di un'indagine oggettiva e dettagliata da parte degli agenti immobiliari
     
  3. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Se ho inteso correttamente , tu stai chiedendo riscontri su ciò che avviene su altre piazze, non conferme sulla piazza di Lecce che tu sei probabilmente in grado di conoscere.

    Ci sono dubbi sull'oggettività delle indagini dell'OMI, e sulle analisi pubblicate?
     
  4. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    certamente
     
    A AntonioG72 e dormiente piace questo messaggio.
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Considerato che provengono da una istituzione pubblica, se ne hai gli elementi, perchè non avanzare una denuncia per falso ideologico?
     
    A eldic piace questo elemento.
  6. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    si può fare, non ci sono problemi
    l'ho ribadito più volte nel forum, a convegni, a scuola ...
    probabilmente in un futuro molto prossimo farò una serata a tema, perchè no!
    quando si usano in qualsiasi modo dati di terzi l'errore più grande è dare per scontata l'affidabilità e non approfondire leggendo le note metodologiche e confrontando i risultati nel tempo. (d'altra parte l'errore è comprensibile per chi non lavora e non sa come interpretare il mercato immobiliare)
    La stessa agenzia delle entrate dichiara, nelle quotazioni OMI, che le stesse non possono essere usate per la stima e che portano a indicazioni di larga massima ... e le stesse informazioni vengono utilizzate per analizzare il mercato immobiliare?
    quale può essere l'utilità di un'indagine generica, nazionale e di larga massima?
    i professionisti del mercato questi e altri problemi li conoscono e sanno come affrontarli e risolverli, gli altri no.
     
    A andrea boschini e Ponz piace questo messaggio.
  7. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    tu hai le prove dell'oggettività, della trasparenza e dell'affidabilità delle indagini OMI?
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ribaltare la domanda non è metodologicamente corretto. E non mi pongo comunque questo problema.
    Mi permetto invece di fare alcune considerazioni su quanto tu hai affermato.

    La tua risposta è stata
    Ma quando sei entrato in dettaglio, hai modificato il target:
    Direi quindi che confondi i termini:
    un conto è l'oggettività ed affidabilità dei dati
    un conto è la sua usabilità per scopi diversi da quelli per cui sono stati elaborati.

    Quanto poi alla utilità ed alla tua domanda
    ... mi sembrerebbe scontata la risposta: l'utilità è probabile l'abbia in primis per l'ente che ha svolto l'indagine: fiscale, previsionale di bilancio statale, ecc.

    Considerato poi che queste analisi sono riferite alle singole provincie, una indicazione di massima di trend credo la diano.

    Non sto comunque parlando di usabilità per stime e valutazioni specifiche.
     
    A eldic piace questo elemento.
  9. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    BAstimento: chiama l'omi e fatti dare i metodi di campionamento che usano per dare i valori.

    Poi chiama qualche presidente delle assocaizioni, tipo quello di prato, che collabora con l'omi e fatti spiegare come funziona.

    Poi vedi se è il caso di insistere.
     
    A Carlo Garbuio piace questo elemento.
  10. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non ho affatto modificato il target, rileggi pure, si tratta di una esemplificazione, di un apprfondimento, di un qualcosa in più che non vuoi cogliere nel contenuto cercando la sterile polemica.
    approfondisci un pò di più il problema e te ne accorgerai da solo (sempre se ne hai voglia)

    non ho affatto ribaltato la domanda, ma cosa vai dicendo?
    ho solo chiesto a te la stessa cosa che tu hai chiesto a me.
    io le prove dell'inaffidabilità le ho dimostrate in più occasioni, con i dati ufficaili e leggendo le note metodologiche che producono questi risultati:
    tu hai fatto altrettanto? o al minimo ti sei letto di cosa si sta parlando?
    hai letto cosa si intende per NTN?
    hai approfondito come vengono realizzate le quotazioni OMI?

    la risposta è scontata, anzi scontatissima per i non addetti ai lavori
    i professionisti invece sanno come verificare e contrastare queste informazioni inaffidabili.

    le NTN non sono adatte a descrivere il mercato immobiliare, leggi e approfondisci di cosa si tratta, di cosa si sta parlando perchè da quanto si legge gli addetti ai lavori vedono che non lo hai ancora fatto
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :shock::shock: nooooo ti prego!! non devi disturbare
    se c'è di mezzo la fiaip io sono tranquillo
     
  12. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Quello di prato è molto disponibile :D ed è presidente credo... da sempre :D
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non sto insistendo. (nel considerare oggettivi i dati)
    Insisto invece nel chiedervi appunto quali siano i difetti metodologici usati e gli errori nelle conclusioni. Se per voi è una ripetizione fastidiosa, è sufficiente rispondiate che non avete tempo di rispondere, ma allora non perdete tempo a polemizzare (qui mi rivolgo a Garbuio).

    Dato che OMI spende anche soldi miei , permettimi che potrei anche essere interessato a sapere come lavorano... voi dite male.

    Stop.
     
  14. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ho fatto pure questo.
    mi ha risposto che all'approvazione delle quotazioni omi ll'AdE mostra tutti gli atti notarili
    :festa::festa::festa:
    e allora, gli ho detto, come mai che da 5 anni le quotazioni OMI sono precise identiche?
    :confuso::confuso::confuso::confuso::confuso:
    eh, ma, non so, non si sa, comunque
    ....

    un altro invece si vantava del fatto che il proprio osservatorio confermava e coincideva con l'OMI :festa::festa::festa::festa::festa:

    questi sono quelli che approvano le quotazioni OMI
    :birra::birra::birra::birra::birra:
     
  15. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Lo scopo dell'omi è quello del catasto: scopo fiscale.

    Avere basi di prezzo per contestare eventuali compravendite.

    Sono i primi nemici delle quotazioni al ribasso e hanno rallentato moltissimo il recepimento delle indicazioni dal territorio, in quanto per loro troppo basse e quindi non avevano scuse per contestare valori troppo bassi.

    Infatti oggi molte compravendite incontrano il problema di quotare il rogito dovendo fare i conti con il rischio di vedere bussare gli sciac... ops insomma, loro, a chiederti di adeguarti e dimostrare di "non aver pagato" (probatio diabolica)

    I campionamenti dei valori vengono fatti considerando una data tipologia, in date "omozone" in un determinato stato e poi "spalamata" proiettando con formule il resto :)

    Un algoritmo che ha una affidabilità pari a ZERO.

    Quando ci indovinano, ci indovinano per caso, cioè per prossimità del modello al subject.
     
    A francesca7 e Mil piace questo messaggio.
  16. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se chiami Pietro ti dice la verità, codesto non era informato. ;)
     
  17. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Grazie per la risposta.
     
    A Ponz piace questo elemento.
  18. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ti ha detto cooosa????? :risata:
     
    A Carlo Garbuio e Ponz piace questo messaggio.
  19. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Vorrei sapere di quale provincia...
     
    A Carlo Garbuio piace questo elemento.
  20. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    prima delle figure e dei grafici, nell'indice, è riportato quanto segu:
    Fonti e criteri metodologici .......................................................................23

    a pagina 23 è spiegato cosa sono le NTN
    "Numero di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” (Le compravendite dei diritti di proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di un’unità immobiliare è compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni)."
    sembra che tutte le compravendite possano avere valenza mercantile e quindi possano descrivere correttamente il mercato?
    la compravendita di quota di immobile segue, normalmente, ad una fase di pubblicità, di contrattazione e di conclusione alla pari delle normali compravendite?
    per lo stesso motivo non possono avere valenza mercantile le compravendite fra parenti, i riscatti dei leasing ... e molto altro ancora
    e poi perchè non si produce alcun dettaglio? perchè non è possibile sapere gli ingredienti di questo minestrone?

    come vedi bastava andare un pò oltre le figure ed ai grafici della nota trimestrale e, chiaramente, intendersene di mercato che non è cosa da tutti :fico:
     
    A francesca7 e andrea boschini piace questo messaggio.

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