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  1. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mutuo da Propit questa sentenza sicuramente interessante.




    Anche per le case acquistate all’asta è applicabile il c.d. “Prezzo Valore” . Sentenza della Corte costituzionale n. 6/2014, depositata il 23 gennaio 2014


    Per gli acquisti all’asta da parte dei privati cittadini di unità immobiliari abitative prima della Sentenza della Corte Costituzionale indicata nel titolo , la base imponibile delle imposte di registro e ipocatastali si calcolava sul prezzo pagato stabilito nel decreto di assegnazione; pertanto se l’acquirente godeva dei requisiti agevolativi della “ prima casa” in presenza di un immobile di carattere abitativo ( con rendita catastale p. es. di euro 50000) assegnato al prezzo di 100.000,00 euro, la tassazione gravava sul corrispettivo pieno ; in sintesi l’ assegnatario dal 1 gennaio 2014 avrebbe pagato il 2% di imposta di registro ossia euro 2000, 00 piu’ euro 100 complessive di ipo-catastali : totale 2100 ; acquistando invece senza i “requisiti prima casa “ non godendo delle agevolazioni , l’assegnatario avrebbe pagato il 9% di 100.000 , ossia euro 9.000 piu’ ipo-catastali complessive di euro 100,00 : totale euro 9.100 .

    Tale rigida applicazione trae origine dal fatto che l’agenzia delle entrare si è sempre rifiutata ( vedi risoluzione n. 102/2007) di interpretare il dettato normativo in maniera estensiva nel senso di possibile applicazione del prezzo valore adducendo che “la norma agevolativa è una norma speciale e di stretta interpretazione e, in quanto tale, non ammette deroghe” . Fra l’altro la tesi dell’Agenzia è stata nel tempo avvalorata dalla Giurisprudenza (vedi p.es. : Cassazione 13217/2007 )

    La recentissima citata sentenza della Corte costituzionale n. 6/2014, depositata il 23 gennaio 2014, ribalta la tesi rigorista dichiarando costituzionalmente illegittima la mancata possibilità opzionale di applicazione della norma del "prezzo valore" per gli acquisti effettuati in sede d‘ Asta Pubblica . Secondo la Consulta, il contribuente deve poter scegliere la soluzione per lui più conveniente in relazione all'andamento del mercato immobiliare: e cioè di determinare la base imponibile facendo riferimento al valore catastale o al valore di mercato. La tesi rigorista, per la Corte Costituzionale è palesemente discriminatoria laddove crea disparità di trattamento fra la persona fisica che può scegliere fra le due opzioni se acquista mediante un contratto ordinario di compravendita , facoltà non concessa invece a chi acquista in esito a procedure esecutive o per asta pubblica. Secondo la Corte tale disparità di trattamento è illegittima e và rimossa immettendo nel diritto di scegliere anche l’acquirente in sede d’asta

    Il "prezzo-valore" è stato introdotto dall'articolo 1, comma 497, legge 23 dicembre 2005, n. 266: secondo tale norma, in caso di contratto a titolo oneroso avente a oggetto il trasferimento di una abitazione a una persona fisica che non agisca nell'esercizio di impresa, arte o professione, la parte acquirente può richiedere che la base imponibile, ai fini dell'imposta di registro, sia costituita non dal valore del bene trasferito, ma dal prodotto che si ottiene (da qui la denominazione di questa regola come "principio del prezzo-valore") moltiplicando la rendita catastale per gli applicabili coefficienti di aggiornamento, e quindi indipendentemente dal corrispettivo dichiarato nel contratto.

    In conseguenza, riprendendo l’esempio, in sede di acquisizione in asta di “ prima casa” d’ora in poi potrà essere richiesta l’applicazione del c.d. prezzo valore tal che la prima casa sarà tassata sulla base di euro 57.750,00 ( ossia 50000+5%+10%) e la seconda casa su una base imponibile di euro 63.000,00 ( 50.000+5%+20% )

    Cio’ significa che nel primo caso l’assegnatario pagherà euro 57.750x2% = euro 1155,00 piu’ 100 di fisse ( risparmio 845 euro) ; mentre nel secondo caso pagherà 63000x9%= 5670,00+100 di fisse ( risparmio di euro 3.330,00) , una riduzione non da poco .
     
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  2. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Pensi che i tribunali si adegueranno automaticamente.....o sarà il contribuente a scegliere tale opzione ??
     
    Ultima modifica: 28 Gennaio 2014
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' gia in vigore??
     
  4. pavel77

    pavel77 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    mi accodo alla richiesta...
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    confermo essere gia in vigore
     
  6. pavel77

    pavel77 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    è quindi una cosa automatica o bisogna richieder il "nuovo" calcolo al notaio appena dopo essersi aggiudicati l asta?
     
  7. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    In questo 3D ci sono più domande che risposte !!
     
    A brina82 piace questo elemento.
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    non è automatica. Ti fai fare il calcolo e scegli quello che ti conviene.
    La novità è del primo gennaio, confermata dalla sentenza di cui sopra
     
  9. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    loro stessi sono un po in difficoltà essendo una nuova normativa un po rivoluzionaria se mi passi il termine.
    Se non previsto diversamente, e lo vedi dagli avvisi di vendita, le spese aggiuntive all'acquisto dovrebbero essere, per ora, oneri fiscali (imposte al 2% o al 9% scegliendo il tipo di imposizione fiscale, attenzione alla posizione fiscale dell'esecutato perchè se è una ditta paghi IVA quindi niente prezzo valore) oltre ad onorari per registrazione, trascrizione e voltura oltre ai bolli per un totale di 200-250 euro.
    Ovviamente sto parlando di abitativo....
     
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  10. katerbury

    katerbury Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ok sulle imposte aggiornate dal 2014, ma quindi è già possibile pagare sul valore catastale come da compravendita fuori asta e non sul prezzo di vendita? Non posso credere che i tribunali si siano già aggiornati alla sentenza del 23/01!
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    si è possibile
     
  12. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Credo che l'opzione prezzo valore sia anche qua una cosa a scelta dell'acquirente.
     
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    confermo
     
  14. pavel77

    pavel77 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Perfetto,ringrazio tutti quanti per le risposte esaurienti
     
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  15. katerbury

    katerbury Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Non è mica un vantaggio da poco! Pensate che differenza sulle imposte seconda casa...
     
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  16. pavel77

    pavel77 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ho appena sentito un grosso notaio della mia zona,son rimasto a bocca aperta! Loro han sempre( SEMPRE!!!) fatto pagare in base al valore catastale...
     
  17. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ehm..... :D

    infatti è così... era consuetudine fare il calcolo sul valore automatico in forza di un vecchio accordomafiosoricattataoreericattato.

    In pratica recitava così:

    "io (stato) so che le imposte che chiedo sulle compravendite sono una assurdità, quindi, quando comprate, io non farò accertamenti sulle compravendite delle quali gli importi dichiarati siano superiori alla rendita catastale rivalutata, a meno che non trovi traccia di pagamenti superiori".

    Lo stile italiano del "non devi mai esser in regola, sempre ricattabile devi essere". :D

    L'opzione prezzo valore ha cancellato questa stortura semplicemente ufficializzandola, in cambio della dichiarazione del prezzo realmente pagato.
     
  18. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    nelle aste. Mi pare difficile...
     
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  19. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Effettivamente :D si parlava di quello...

    ma secondo me ha fatto un poco di confusione.... non penso che il notaio faccia errori madornali del genere, da li la mia interpretazione di ciò che il notaio abbia potuto dirgli (cioè gli abbia spiegato che facevano gli atti con il valore automatico) ... ;)
     
  20. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Questa nuova sentenza ovviamente non vale per gli immobili già acquistati all'asta (per esempio nel 2013) ma solo per quelli da acquistare d'ora in poi, giusto?. In altre parole, la norma/sentenza non ha effetto retroattivo, sbaglio? (con riferimento al fatto che "non si è potuto scegliere" l'alternativa migliore...) Grazie.
     
    Ultima modifica: 16 Febbraio 2014

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