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  1. arcade71

    arcade71 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ho redatto una proposta di acquisto con indicato importo del mutuo richiesto e la dicitura " la presente proposta è vincolata all'approvazione del mutuo". Consegno assegno come caparra alla proposta. il propietario accetta. La pratica mi è stata seguita in toto dall'agenzia immobiliare con i suoi consulenti (altrimenti avrei potuto avere problemi, naturalmente eseguo prima della proposta una consulenza sul mutuo presso l'agenzia e con loro concordiamo il da farsi). Mi viene approvato il mutuo. L'agenzia mi chiede un anticipo sul suo onorario, che verso, e mi da appuntamento per il rogito. Il giorno prima del rogito, l'agenzia mi chiama e mi informa che la perizia all'immobile da parte della banca è stata molto più bassa del mutuo richiesto. A questo punto sono impossibilitato all'acquisto. Il propietario mi restituisce la caparra. Nel frattempo l'agenzia vende l'immobile. E' corretto che l'agenzia non vuole restituirmi l'anticipo a lei versato? voglio riconoscergli qualcosa ma no la cifra versata. Datemi un consiglio. grazie
     
  2. GianniU55

    GianniU55 Ospite

    Per avere un giudizio più chiaro dovresti postare sul forum una immagine sia della proposta di acquisto sia degli allegati con l'accordo per la provvigione della agenzia, dopo avere cancellato i dati personali. Anche eventuali documenti successivi per l'anticipo che hai versato all'agente
    La regola generale è che se la proposta è subordinata all'ottenimento del mutuo e non ti viene concesso il mutuo nulla è dovuto e l'agente immobiliare deve restituire l'anticipo, come ha fatto il venditore con la caparra confirmatoria
     
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  3. arcade71

    arcade71 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La proposta e la provvigione compaiono in un unico documento che si rifà all'art. 1755 del cc.
    L'anticipo l'ho versato con assegno intestato all'agenzia.
    Grazie dell'aiuto.
     
  4. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quandi si fa una sospensiva per il mutuo, sarebbe bene specificare l'importo richiesto alla banca e non lasciare in toto all'agenzia la gestione delle pratiche.
    Mi viene da pensare che sia un franchising collegato ad una finanziaria.
     
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  5. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, purtroppo giuridicamente parlando non è possibile eccepire niente di scorretto nella gestione della pratica, la condizione sospensiva inserita nella proposta d' acquisto finalizzata all'ottenimento del mutuo... si è verificata, per cui si è perfezionato il negozio giuridico dell'acquisto, per legale conseguenza il collega ha maturato il diritto alla competenza economica e di richiederne il pagamento. Fin qui non è possibile riscontrare nessuna anomalia e/o scorrettezza a meno che non si ci addentri in ipotesi ed illazioni, accordi sottobanco o altro, che purtroppo per la difficoltà nella prova lasciano iltempo che trovano. Si potrebbe eccepire in merito al comportamento personale del collega ma... è per l'appunto personale. Fabrizio
     
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  6. GianniU55

    GianniU55 Ospite

    Cioè se capisco bene, il mutuo è stato deliberato con delibera definitiva della banca ma per un importo molto inferiore a quello che serviva per l'acquisto dell'immobile. In questo caso è corretto quanto sopra purtroppo.
     
  7. arcade71

    arcade71 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Di conseguenza ha diritto a tutta la provvigione?
    Se non mi muovo è meglio
     
  8. GianniU55

    GianniU55 Ospite

    In teoria si. E anche il venditore, a meno di errore mio, non era tenuto a restituire la caparra ed è ancora in tempo per chiedertela indietro. Stai attento anche a richieste di denaro da parte di eventuali mediatori creditizi legati alla finanziaria (in teoria qui non dovrebbero esserci ma bisogna controllare).
    Ci sono dei punti poco chiari, per esempio quando hanno deliberato il mutuo devono avertene dato comunicazione, compreso anche l'importo che la banca era pronta a erogare. Quindi tu ti accorgevi che l'importo era troppo basso e non versavi l'anticipo all'agenzia. Deve essere successo qualcosa per cui le cose sono andate diversamente. A questo punto forse vale la pena contattare un legale specializzato in immobiliare per un preventivo. Nel caso (improbabile purtroppo) che sono state lasciate tracce chiare degli accordi sei in tempo per chiedere indietro l'anticipo. Altrimenti il legale ti può comunque consigliare su come comportarti per evitare altre richieste di denaro e chiudere la questione limitando i danni
     
  9. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    In presenza di una clausola con condizione sospensiva l'agenzia immobiliare avrebbe diritto alla mediazione solo nel momento in cui si dovesse verificare la condizione.

    in presenza di una clausola risolutiva l'agenzia immobiliare maturerebbe il diritto alla mediazione all'accettazione della proposta (comunicata al proponente).

    Sembrerebbe quindi tutto facile... ma in realtà non lo è affatto.

    Siamo sicuri di poter definire sospensiva la clausola che hai sottoscritto? Ma soprattutto, se dessimo anche per scontato che effettivamente risulti sospensiva, quando il contratto potrebbe dirsi veramente concluso?

    Nulla di più ambiguo di quanto riportato nel tuo virgolettato: la presente proposta è vincolata all'approvazione del mutuo

    Per approvazione andrebbe considerato il mero parere di fattibilità espresso dall'istituto di credito a fronte dell'analisi preventiva della documentazione dei redditi? O la delibera definitiva che verrebbe autorizzata solo a fronte della stima immobiliare e della relazione ventennale?

    Ricordo che la banca è tenuta a dare una risposta alla richiesta di un mutuo per un determinato importo e durata, quindi non è certo possibile sostenere che sia stato deliberato/approvato il mutuo corrispondente alla richiesta del proponente l'acquisto, in seguito all'esito negativo della perizia.


    Un altro elemento che sarebbe necessario prendere in considerazione riguarderebbe la restituzione della caparra da parte del venditore. Detta restituzione avvenne mediante la sottoscrizione di una risoluzione consensuale del contratto? O per mancata realizzazione della condizione sospensiva?


    Io, se fossi al posto dell'agenzia ed al di là di quella che potrebbe essere la corretta interpretazione legale (che solo un avvocato competente potrà fornirti una volta lette tutte le carte), restituirei la provvigione o mi accorderei per una restituzione parziale. Se non altro per il senso di colpa che l'averti suggerito un cattivo consulente finanziario potrebbe suscitare in me.

    Se effettivamente ci fosse di mezzo un franchising, prima di attivare qualsiasi procedura legale, ti consiglierei comunque di contattare la sede centrale facendoti passare l'ufficio "qualità" ed inviando un puntuale resoconto di quanto avvenuto.
     
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  10. GianniU55

    GianniU55 Ospite

    Ottimo l'intervento di CheCasa sono tutte osservazioni molto precise
     
  11. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Certo, la condizione sospensiva è finalizzata all'ottenimento del mutuo e non anche per l' importo necessario all'acquisto, per cui legalmente è tutto in ordine... mi rendo conto che non era questa ( sostanzialmente ) l'intenzione ma purtroppo il giudice legge le carte ed emette una sentenza sulla base si queste non di un' intenzione. Poi si può disquisire sull' opportunità o meno della richiesta economica, ma sono valutazioni personali. Fabrizio
     
  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare

    La sospensiva è per l'importo del mutuo indicato non di meno.
     
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  13. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se nella condizione sospensiva è chiaramente indicato l' importo preciso del mutuo ( e purtroppo non ho lettotutto perché sono al telefonino ) allora cambia lo scenario... il negozio giuridico non si è perfezionato e nessuno può pretendere niente perché non ha maturato niente. Fabrizio
     
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  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Però questo non va bene, scusa, non mi dire che non hai avuto contatti con la banca prima, non certo il giorno prima del rogito.
    Puoi chiarire bene i passi che hai fatto?

    ????? c'è qualcosa che non mi è chiaro. Dimmi i tempi tra la data fissata per il rogito, la restituzione della caparra e quando sei venuto a conoscenza che l'agenzia ha venduto l'immobile. Mi sembra troppo breve il periodo.[DOUBLEPOST=1416318997,1416318820][/DOUBLEPOST]
    se come hai scritto, era indicato l'importo del mutuo non devi riconoscere nulla all'agenzia. Non solo deve chiarire da quale cilindro ha estratto il nuovo acquirente. Chiedi, dato che era stata fissata la data del rogito, un documento DELLA BANCA dove dichiara l'importo di delibera.
    Vedo sempre meno chiaro.[DOUBLEPOST=1416319046][/DOUBLEPOST]
    Ti perdono per anzianità!
     
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  15. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Temo che a questo punto le cose si siano già sufficientemente compromesse, @Rosa1968 .

    Con ogni probabilità l'istruttoria del mutuo sarà stata chiusa, come spesso avviene, per rinuncia del richiedente e chissà che cosa avrà sottoscritto e quali responsabilità si sarà assunto nel firmare la risoluzione del contratto quando gli venne restituita la caparra...
     
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  16. arcade71

    arcade71 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Metà aprile approvazione della banca al mutuo richiesto con lettera. (documentazione fiscale).
    Fine aprile per il rogito.
    Fine aprile valutazione immobile da CRIF (con e mail del consulente finanziario), di conseguenza l'immobile è stato valorizzato molto meno del richiesto.
    Primi di maggio immobile venduto. Il propietario aveva fretta di vendere e lui mi ha restituito la caparra. Intanto cercavo soluzioni alternative.
     
  17. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Per curiosità l'immobile è stato venduto allo steaso prezzo? @Rosa1968 ... tu ne sai qualcosa dell'anzianita' :risata:
     
  18. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Qual'era la percentuale di intervento sul prezzo d'acquisto concordato?
    60%, 80%, 100%?
     
  19. arcade71

    arcade71 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Purtroppo No.[DOUBLEPOST=1416321305,1416321094][/DOUBLEPOST]era una soluzione acquisto e ristrutturazione con 70% per acquisto e 40% per ristrutturazione. Il perfezionamento del mutuo ci sarebbe stato solo dopo la ristrutturazioni. Con la valutazione più bassa potevo acquistare ma non ristrutturare e di conseguenza perfezionare il mutuo
     
  20. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ... direi che forse sarebbe davvero meglio lasciar perdere. Se addirittura il mutuo deliberato ti avrebbe comunque permesso di completare l'acquisto dell'immobile... temo proprio che non ci sia molto altro da dire.
    E toccherebbe anche rivalutare il comportamento dell'agenzia immobiliare (benché autrice di un contratto piuttosto "grossolano")... troppo rapidamente messa in discussione dal sottoscritto....
     
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