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  1. corrado80

    corrado80 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti.
    Ho visitato un appartamento da ristrutturare e ho già raggiunto un accordo di massima con l'agenzia circa il prezzo. Ho però subordinato la presentazione di un offerta ufficiale all'avere un preventivo dettgliato dei lavori da fare, nel senso che se riesco a cavarmela con 30/40 mila euro mi sta bene, se invece ce ne vogliono 50/60mila, lascio perdere.
    Volevo capire l'iter che devo seguire.
    O faccio un sopralluogo nell'appartamento con un geometra, questi mi fa un preventivo al volo e se i costi sono entro i 30/40 mila gli do incarico di buttarmi giù tutta la documentazione tecnica necessaria e poi con questa documentazione chiedo 3 o 5 preventivi a imprese edili della zona.
    Oppure il sopralluogo lo faccio con un'impresa edile della zona, mi faccio fare subito un preventivo e se i costi sono entro i 30/40 mila, affido la fase di progettazione ad un geometra ecc-
    In pratica vorrei capire step per step come devo muovermi.
     
  2. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    per esperienza, i costi crescono sempre in corso d'opera rispetto ai preventivi, di un 10-20% sempre ma anche del 50% e oltre... quindi bene chiedere preventivi ma è ancor più fondamentale avere la possibilità di far fronte ai "prevedibili imprevisti" (difetti non visibili in fase di sopralluogo, rapporti col condominio, fattori climatici, scelta dei materiali piu o meno pregiati, idee che maturano all'avanzare dei lavori etc).
    3 preventivi bastano, fatti dalle imprese. Se non sono imprese da te conosciute e già sperimentate, tenderanno a sottovalutare i costi per accaparrarsi il lavoro. Prova a vedere se non trovi qualcuno di fiducia, che non ti dica bugie cioè.
    Se il geometra è di fiducia, puoi affiancarlo alle imprese in fase di sopralluogo, per fargli in seguito i preventivi.
    Cerca di evitare di far capire che stai chiedendo più preventivi. Saranno si spera più sinceri.
     
    Ultima modifica: 6 Giugno 2015
    A La Capanna, Bagudi, CheCasa! e 1 altro utente piace questo messaggio.
  3. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    intendevo er fargli in seguito VALUTARE i preventivi.
     
  4. corrado80

    corrado80 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie per la risposta. Per il rischio di vedersi un costo finale della ristrutturazione un bel po' più alto rispetto a quanto previsto in preventivo, si può fare qualcosa? Cioè scrivere il contratto in modo tale che il preventivo sia in qualche modo vincolante?
     
  5. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    I suggerimenti di @gmp sono abbastanza ragionevoli, però, seguirli è senz'altro il modo migliore di sforare il budget. :D

    E' impensabile decidere di acquistare o meno una casa sulla base di un preventivo fatto a occhio da un'impresa senza uno straccio di progetto.
    Per ristrutturare come si deve una casa, avere certezza della cifra che si andrà a spendere e non ultimo fare i lavori in tempi ragionevoli...
    ...ecco...
    noi lavoriamo in maniera completamente diversa.

    L'iter da seguire è proprio il contrario:
    1. si chiama un progettista, si discute con lui cosa si vuole ottenere e quanto si può spendere, da questa prima consulenza chiarirete se si può fare o la cifra è proprio incompatibile con i lavori che desiderate.

    2. Dopodichè si sviluppa un progetto il più dettagliato possibile in modo che l'architetto possa elaborare un computo metrico il più realistico possibile.

    3. Il computo metrico estimativo è una stima, un elenco dettagliato delle lavorazioni con le misure reali e i costi unitari presi dal prezziario regionale.

    4. Si invia -senza prezzi- alle imprese insieme ai disegni, il tecnico li accompagna nei sopralluoghi, solo in questo modo possono fare offerte realistiche.

    E' fondamentale per capire chi è troppo esoso e chi fa prezzi con troppo ribasso, è capitato che il delta fra le offerte superasse di molto la nostra parcella

    5. una volta trovata l'impresa che vi piace si stipula un contratto, noi abbiamo un contratto integrato con il capitolato e il computo metrico

    6. Tutte le lavorazioni di cantiere e i pagamenti vengono fatte in conformità al computo, gli eventuali extra sono calcolati sulla base del prezziario.

    così si tengono sotto controllo i costi.
    Poi, per tenere sotto controllo la qualità e i tempi, noi non affidiamo mai i lavori a un'unica impresa ma scegliamo separatamente muratori, idraulici, pittori, elettricisti ecc

    ma anche no,
    Per chi è abituato a parlare con la gente ci vogliono 10 secondi per riconoscere la "faccia da poker" stare lì a perdere tempo rispondendo alle domande di uno che tanto
    farà le stesse dopmande ad altre n persone è una delle cose più fastidiose della mia professione
    Cominciamo a rispettare il fatto che l'altro si è scomodato per venire a risolvere un nostro problema, cerchiamo di essere almeno un pò sinceri
     
  6. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    dubito assai che aziende piccole sottoscrivano accordi del genere, senza contare che i costi dipendono anche da scelte che prendi tu e che ancora non hai preso...
    Quello che si puo fare è partire bassi, tenersi moderati nella scelta delle cose da fare e dei materiali, e avere una riserva monetaria, che se resta indenne tanto meglio, ti abbatti il mutuo ti fai una vacanza o li tieni da parte per altri imprevisti della vita.
     
  7. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    ho visto progetti seguiti da architetti lievitati dell'80%... :risata: oltre alla loro parcella si intende
    con questo non voglio dire che non sia un mestiere rispettabilissimo e motore di progresso per l'umanità, ma per lavori in economia, lasciamo perdere.
     
    Ultima modifica: 7 Giugno 2015
  8. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    di solito se questo avviene è perchè il cliente in corso d'opera si è fatto prendere dall'eccitazione
    "sull'onda del tanto ormai ci siamo .... abbiamo fatto 30 facciamo 31"
    ma uno scostamento così sensibile da un preventivo dettagliato e dedicato e soprattutto impegnativo per l'impresa sinceramente non l'ho mai visto
    (ovvio che c'è sempre da mettere in preventivo anche un x% per eventuali imprevisti ma gmp non esageriamo ;) )
     
    A cafelab piace questo elemento.
  9. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    confermo, dipende anche dal cliente certo, ma come sai, c'è gente manipolabile in giro :maligno:
     
    A cafelab piace questo elemento.
  10. corrado80

    corrado80 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    1. si chiama un progettista, si discute con lui cosa si vuole ottenere e quanto si può spendere, da questa prima consulenza chiarirete se si può fare o la cifra è proprio incompatibile con i lavori che desiderate.

    2. Dopodichè si sviluppa un progetto il più dettagliato possibile in modo che l'architetto possa elaborare un computo metrico il più realistico possibile.

    Quindi durante la prima consulenza, che farà seguito ad un primo sopralluogo, il progettista è già in grado di stimare sommariamente i costi ? Questi costi poi dovrebbero più o meno trovare una traduzione nel computo metrico?
     
  11. corrado80

    corrado80 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino


    Ma quindi voi curate sia la fase della progettazione, che la fase dell'esecuzione dei lavori, nel senso che siete voi, se il cliente acconsente, ad affidare i lavori alle imprese. In questo caso non deve essere il cliente a chiedere preventivi in giro, mi sembra di capire.
     
  12. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Tutto è possibile, se parliamo del restauro di un casale 600esco affidato con concorso al massimo ribasso è possibilissimo (anzi ben gli sta!), ce ne sarebbe da dire ma andiamo fuori tema.
    Se scavando trovi un basolato romano, dovrai sobbarcarti un bel pò di spese non preventivate
    Se abbiamo una costruzione con operai pagati in economia, anche quello è possibilissimo, anzi è ovvio.
    Poi i contrattempi ci sono, quando ristrutturi una casa costruita a cavallo fra il '50 e il '70, aprendo i muri puoi trovare veramente qualsiasi cosa

    Non posso certo parlare per tutta la categoria, ma il nostro metodo permette di tenere sotto controllo le spese perchè da un lato stima con una grande precisione i costi, oltretutto utilizzando un prezziario piuttosto basso e dall'altro da al committente una leva contrattuale.

    E' chiaro che tutto questo ha un costo, ma ti faccio un esempio, nella mia palazzina c'erano dei lavoretti da fare che si trascinavano dal 2012 l'anno della nevicata, alla fine ho fatto un calcolo e l'ho messo in mano a condomini e amministratore per costringerli all'azione; a fronte di un computo di 24000 euro hanno raccolto preventivi per 22k, 40k, 44k e 83k (ottantatremilaeuro)
    Senza computo di riferimento, in assemblea avremmo dovuto eliminare le offerte anomale e scegliere fra una delle altre due.
    La presenza del computo ci ha fatto risparmiare ben 20.000 euro o in altri termini ha permesso di fare dei lavori che, magari, con l'aria che tira, avremmo fatto chissà quando.

    Purtroppo non sono granchè a manipolare la gente :^^:
    Noi non mettiamo il naso nel portafoglio del committente è che quando hai una casa da ristrutturare dove prevedi di vivere per i prossimi 100 anni vai a cercare il meglio che ti puoi permettere.

    Purtroppo le cose belle costano e quando giri per rivenditori di rivestimenti e sanitari ne vedi tante, abbiamo usato qualche volta un parquet delle dolomiti ecologico, con posa a secco, bellissimo, non ha confronti... però parliamo di 100€/mq
    I sanitari di Civitacastellana sono belli e hanno una lunga tradizione di design alle spalle, però quelli di quel produttore fiorentino sono molto più wow, come dice la pubblicità... e costano far le 5 e le 10 volte tanto
    Poi c'è la doccia, il soffione è uno status symbol maschile, un soffione di produzione piemontese, molto bello, costa facilmente 1000 euro

    ma va la che siamo fra i professionisti meno pagati :risata:
     
  13. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Certo, una ristrutturazione normale con materiali di qualità media va dai 600 agli 800 €/mq i costi più consistenti sono gli infissi, l'intonaco e il massetto, un bagno normale sta intorno ai 5k euro, spostare di molto un bagno o una cucina vuol dire rifare i massetti cosa che può essere cmque necessaria a seconda dei casi.

    Seguire attivamente i lavori è indispensabile per garantire la qualità, le imprese vengono scelte assieme al committente, non gli è vietato chiedere preventivi, ma io so che gli operai che porto io non mi creeranno problemi in cantiere, l'affidamento dei lavori lo fa il committente con l'assitenza dell'architetto
     
  14. corrado80

    corrado80 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie mille. molto chiaro
     
  15. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Fai un'offerta tale da poter sopportare la peggior ipotesi di spesa, un preventivo può essere di 40 oggi e puoi finire i lavori a 50.
     
    A gmp e cafelab piace questo messaggio.
  16. joshuatri

    joshuatri Membro Attivo

    Certificatore energetico
    Poi l'architetto ci dirà perchè ci vuole l'assistenza di un architetto e non magari di un ingegnere... aveva iniziato bene parlando di professionista... e poi è diventato architetto! ;) va beh... comunque a prescindere dalla battuta, in effetti quello è l'iter corretto... progetto, computo metrico estimativo (architetto oltre al prezziario che potrebbe non contemplare tutte le voci dei lavori si utilizzano anche le analisi prezzi!), richiesta d'offerta, valutazione dei preventivi, contratto d'appalto e poi certamente la Direzione Lavori... E' normale che vadano considerati degli imprevisti, specie nelle ristrutturazioni, perchè sai da dove inizi e non sai mai dove vai a finire, ma certo devono essere contenute in genere tra il 5/10%.
     
  17. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Vedi, nei miei interventi, quale che sia la mia opinione personale, sto sempre attento ad evitare di scadere nella vecchia e sterile polemica geometra-ingegnere-architetto.
    Generalmente mi limito a parlare del lavoro che fa un architetto.

    Sostengo che se vuoi un professionista che ragioni in termini di qualità del progetto e cura nella realizzazione, ti consigli sugli spazi, sui colori, sui materiali, sulle finiture e su tutte le infinite variabili che incorrono.. allora ti serve un architetto.

    Naturalmente ciò non toglie che altri professionisti si possano inserire parlando del loro lavoro, chi glielo vieta?

    embè?
     
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  18. joshuatri

    joshuatri Membro Attivo

    Certificatore energetico
    Vedo che l'ironia e la battuta non sono state colte... dato che in fin dei conti ho soltanto confermato la correttezza dell'iter... pazienza! occasione persa per farsi una risata!
     

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