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  1. ndria

    ndria Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    spero di trovare una risposta da voi.
    settimana scorsa ho fatto un compromesso di aquisto per un immobile identificato al catasto.
    in questa sede mi è stato detto dall'agente immobiliare che 2mq dell'appartamento che allo stato attuale sono condominiali sarebbero stati inglobati mediante lavori e l'appartamento dunque sarebbe risultato come quello firmato in sede di compromesso.
    Ieri scopro dall archietetto che essendoci dei contatori condominiali in questa zona non mi verrà fatto il lavoro.
    ora mi chiedo se posso esigere un danno dalla propietà e dunque pagare meno al rogito poichè non verranno rispettati i patti presi.
    Grazie anticipatamente

    Ludovico
     
  2. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Carta canta e villan dorme!
    Il venditore è obbligato a far sì che l'immobile, al momento del rogito, sia in regola con la normativa urbanistica e catastale, e quindi conforme alla planimetria depositata. In caso contrario non si potrebbe procedere al rogito per sua inadempienza, con tutto ciò che ne segue (restituzione del doppio della caparra più eventuali danni), salvo eventuali pattuizioni diverse!
    Quinsi, se nella planimetria allegata al preliminare c'erano i 2 mq, credo che il venditore sarà più che disposto a venirti incontro :ok:
     
    A 47franco, H&F e ccc1956 piace questo elemento.
  3. Luca1978

    Luca1978 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Credo che un decurtamento del prezzo in questo caso sia fattibile, ovviamente proporzionalmete la danno che questo mancato acquisto di 2mq ti comporterà.
     
  4. ndria

    ndria Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho ricevuto risposta dalla propietà che mi fa presente che io sapevo che l'immobile era in quelle condizioni e che in sede di compromesso VERBALMENTE mi è stato comunicato che si sarebbe fatto un DIA.
    Cosa assolutamente non vera ma al contrario ricordo benissimo che l'agente parlò di rispristinare il muro.
    Spero che comunque non essendo SCRITTO ma mi si fa presente una cosa VERBALE non conti la mia come la loro parola.
    In più mi si fa notare che un articolo presente nel contratto recita che la propietà con il consenso del sottoscritto si riserva la facoltà di riportare all'immobile tutte le modifiche che riterrà opportune purchè non siano essenziali e non alterino la consistenza delle porzioni....
    (Appartamento concluso nel 2010)
    Per me è una modifica essenziale e penso che le condizioni vengono alterate, chi decide fino a che punto queste modifiche possono essere ritenute tali?
    in sostanza ritengono che la mia richiesta di risarcimento(fatta su uno sconto sull'extracapitolato) sia priva di fondamento giuridico poichè le varianti e l'extracapitolato sono una facoltà riservata a insindacabile giudizio della promittente venditrice.....

    Possono solo fare l'aggiornamento al catasto e fare il rogito?
    Senza passare alle minacce ma potrei far annullare l'atto e chiedere la restituzione della caparra con la speranza che sia doppia dopo un processo che potrebbe durare anni....
    ed i soldi quando li rivedo?
    Chiederei allora se il capitolato non vogliono scontarlo almeno una riduzione del prezzo al momento del rogito
     
  5. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    quando leggo queste cose...............:shock:
    proprio per queste spiacevoli soprese e' oggi piu' che mai essenziale compilare una proposta che includa la clausola sospensiva sui controlli dell'immobile.
    un tuo tecnico di fiducia sarebbe dovuto andare a verificare tutto, soprattutto le anomalie urbanistiche e tu avresti potuto in sede di dichiarazione integrativa dopo la proposta/PRELIMINARE sottoscrivere nero su bianco le condizioni per arrivare al rogito.
    in caso diverso se non si fosse raggiunto questo accordo tra le parti o dopo il
    rapporto negativo del tuo tecnico di fiducia tu avresti potuto decidere di non andare avanti nella trattativa.
    l'agente ti avrebbe dovuto restituire la caparra anzi il deposito che avevi anticipato in attesa in essere consegnato al venditore solo dopo che le condizioni della clausola sospensiva fossero state positive e quindi ancora presso l'agenzia.
    e non avresti dovuto pagare la provvigione.
    se invece firmavate il preliminare o dichiarazione integrativa........d'accordo fra di voi...............eri a posto.
     
  6. Luca1978

    Luca1978 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Guarda l'aggiornamento fatto solo a catasto non consente di fare il rogito, infatti ogni modifica che risulta fatta in catasto deve avere il suo riscontro anche in sede comunale, altrimeti l'atto è nullo, semplicemnete il notaio si rifiuta di fare l'atto.
    Per il resto mi sembra di aver capito che esiste una porzione di 2mq ad oggi condominiale che sarebbe dovuta essere inglobata nell'acquisto di casa tua, l'AI a voce ti ha detto che avrebbero ripristinato un muro che immagino faccia da divisorio tra la tua proprietà e quella condominiale, ma l'arch. ti ha detto che la cosa non è fattibile poichè esistono dei contatori condominiali.
    Loro hanno pensato che inserendo quella dicitura nel preliminare "con il consenso del sottoscritto si riserva la facoltà di riportare all'immobile tutte le modifiche che riterrà opportune purchè non siano essenziali e non alterino la consistenza delle porzioni...." di essersi in qualche modo tutelati sull'eventuale esito del problema lasciandosi le porte aperte a diverse soluzioni.
    Domanda, ma questi 2mq di chi sono realmente?, del condominio o dell'alloggio in questione?, perche se sono del condominio loro non ti possono vendere una cosa che non è loro, allo stesso tempo se è veramnete loro cosa gli impedisce di costruire il muro?, la presenza dei contatori non è sufficiente, infatti basta che tu permetta ai condomini di prendere visione dei contatori.
    Sarebbe possibile spostare i contatori al di fuori del perimetro di questo muro?

    Giusto fare i controlli, però ci sono prblemi pratici, nel mio comune ad esempio per visionare i progetti i tempi di attesa sona da 1 a 3 mesi, capisci che nessun venditore accetta una clausola sospensiva cosi lunga e purtroppo nessun venditore si preoccupa di fare questi controlli prima di sapere se e a quanto venderà, oltretutto se ci sono dei problemi prima di capire e arrivare ad una soluzione ci vuole altro tempo e il più delle volte le soluzioni adottate non è detto siano aderenti alle scelte del futuro acquirente.
    Se ci aggiungi che tutto questo ha un costo e che cmq in comune neppure i tecnici hanno soluzioni certe, basta che cambi il tecnico con cui parli che ti da soluzioni diverse capisci che diventa davvero difficile operare.
    Da AI ti dico che se ravviso delle problematiche tali che mi possano creare problemi faccio fare i controlli, ovviamente però se ho un madato in esclusiva:affermazione:.
    Ti ho fatto solo alcuni esempi sulle diffgicoltà che ci possono essere e che per quanto cerchi di tutelarti alla fine sbatti contro la burocrazia o l'incertezza del diritto degna di un paese del terzo mondo, non di un paese occidentale che però da noi pretende il 50% di tasse:rabbia:
     
  7. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    sono d'accordo...........ma sono assolutamente del parere che occorre fare i controlli .........durata un mese...........io ho fatto fare una variazione prima di mettere in vendita.
    mi ricordo erevamo sotto natale 2011..il geometra e' venuto, ha visto, controllato tutto...........due ore di tempo, anche la cantina ............15 gg di tempo fatta variazione del muro nuovo che andava a creare un anditino fra soggiorno e cucina per l'antibagno del 2 bagno, e delle varie porte + di un arco che era stato tolto.
    certo non un abuso..........ma se fossi stato un acquirente avrei messo una clausola sospensiva per i controlli e poi sottoscritto con il venditore che sarebbe stato lui a dover fare la regolarizzazione entro il rogito.
    metti che ci sia un abuso.....insanabile......:shock: con il resoconto del geometra manco vado avanti nel contratto, lo stoppo subito.
     
  8. ndria

    ndria Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ripensando.alla loro risposta penso cmq di.aver.ragione.
    la sintetizzo in 3 passaggi.
    1
    Mi si fa presente.che VERBALMENTE in sede.di.compromesso ho.sollevato.la questione.dell.ingresso (che per altro era.già stata fatta.presente.prima.della.proposta) e che loro.mi garantivano.anche qui.VERBALMENTE di ripristinare.la.planimetria.
    Io ricordo benissimo che VERBALMENTE si.parlava di.ripristinare.l appartamento.
    comunque di SCRITTO che penso.sia quello.che.conta c è una planimetria firmata.non condlforme allo stato.di.fatto

    2
    La clausola dice che.do.il consenso.a.modifiche purché non siano essenziali e non.alterino.le.proporzioni.
    mi dicono che per loro tale.modifica.non è essenziale.
    per me invece tale.modifica oltre ad essere.essenziale.altera eccome le.proporzioni ed essendoci.una e di mezzo e non una.o una cosa non può escludere l altra.

    3
    la richiesta di.risarcimento sull extracapitolato.non.ha.fondamento. giuridico.poiché l.extracapitolato è ad insindacabile.giudizio.dell acquirente.
    va bene chiedo allora che.il.prezzo.finale.al.rogito.venga.abbassato....

    che ne pensate?
     
  9. ndria

    ndria Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sul punto 3 ho sbagliato...
    insindacabile giudizio del promittente venditore
     
  10. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    il problema e' che se il venditore non regolarizza entro il rogito il notaio non rogita.
    ti ha risposto in modo esatto maurizio zucchetti.
    non puoi obbligare il venditore ad abbassare il prezzo al rogito, se vuole lo fa, se non vuole e non vi mettete d'accordo ...sarebbe inadempiente.
    a questo punto sta a te...............fare la tua scelta.
     
  11. ndria

    ndria Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il venditore mi ha confermato che ripristinerà la planimetria al catasto ma non mi sembra che sia corretto poichè per vendermi l'appartamento mi si è detto che si sarebbe rispristinato l'appartamento rendendolo conforme alla planimetria.
    Da qui la richiesta quantomeno di una diminuzione del prezzo di acquisto.
    Ciò che ho firmato e che si sono promessi di vendere non è quello che andrò a comprare
     
  12. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    infatti tu hai 2 mq in meno............sinceramente se questa diferenza non mi cambia la vita.........io procederei tranquillamente all'acquisto..........magari con un piccolo sconto anche perche' se no...........sarebbe un pagamento di avvocati, parcelle............etc etc attese..............
     
  13. ndria

    ndria Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    A me sembra che le proporzioni siano più che alterate....
    non credo si possano tutelare con questa frase
    penso che siano frasi che si utilizzano quando l'immobile è in costruzione

    Mi è stato confermato che il muro non potrà in alcun modo essere spostato e dunque faranno solo l'aggiornamento
     
  14. ndria

    ndria Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Infatti è quello che voglio, spero in una riduzione del prezzo che comporti il decurtamento dei 2mq per il valore di acquisto.
    Sicuramente non mi cambiano la vita i 2 mq....5mila euro forse me la rendono più semplice:sorrisone:
     

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