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  1. ANGYD

    ANGYD Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Buonasera a tutti,
    Di seguito vi pongo questi quesiti e sono grata a chiunque mi darà una risposta.
    É stata aggiudicata alla 4a asta la quota di 1/2 di proprietà indivisa dell'immobile dove tutt'ora vive la mia famiglia ( i miei genitori e mio fratello disabile). L'esecutato é mia madre mentre la proprietaria dell'altra metà é mia nonna ( materna) di cui io sono Amministratore di sostegno. I miei genitori dovranno lasciare l'immobile anche se per metà é ancora di proprietà di mia nonna ? Può chiedere il nuovo proprietario della metà il pagamento di un affitto?
    Vi ringrazio in anticipo.
     
  2. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    I due comproprietari al 50℅ (tua nonna e il nuovo acquirente) hanno egual diritto di godere dell'immobile.

    Quindi in teoria dovrebbero mettersi d'accordo su modalita' e tempi per il possesso dell'immobile a metà.

    In realtà immagino non gli darete le chiavi.

    In questo caso, se lui fa' le giuste mosse, puo' chiedere a tua nonna una somma mensile equivalente alla meta' dell'affitto che vale questa casa.

    Se tua nonna e il nuovo proprietario continuano a non mettersi d'accordo,
    lui potrebbe quindi avviare una causa di divisione giudiziale che porterebbe nuovamente all'asta l'immobile, questa volta al 100%.

    Il ricavato, tolte le spese di tribunale, eventualmente tolte gli eventuali metà affitti richiesti e non pagati, se rimane qualcosa viene suddiviso tra i due proprietari.

    Ora il fatto che tu sia amministratore di tua nonna e che abiti l'immobile insieme alla tua famiglia non so se cambia le cose ma penso proprio di no.

    Sentiamo cosa ne pensa il nostro @Avv Luigi Polidoro
     
  3. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Grazie del tag, micio ;)
    @ANGYD , sei sicuro che la vendita abbia interessato soltanto la quota del 50% Hai il provvedimento di aggiudicazione o almeno una delle ordinanze di vendita?
     
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  4. ANGYD

    ANGYD Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Si, sicura. È la Quota di 1/2 indivisa. Ero presente in tribunale al momento dell'aggiudicazione...
    É stato l unico offerente dell' asta senza incanto. Chi ha acquistato é una società immobiliare / di costruzioni. Io credo che non abbiano interesse ad entrare in casa ma piuttosto a trovare un accordo per l acquisto della metà. L'immobile non é divisibile e al piano terra c'é anche un negozio che sta occupando i locali con un contratto disdettato regolarmente. Sarei anche disponibile anche a vendere ma ad un prezzo maggiore rispetto a quanto indicato nella perizia. Secondo voi sarebbe possibile negoziare in questo senso? Come fanno poi a chiedere l'indennità di occupazione se non vi sono i limiti essendo indivisa, da quale piastrella in poi ? Inoltre, essendo Ads non posso vendere senza autorizzazione del giudice tutelare. Possono 'obbligarmi' a farlo o peggio ancora hanno diritto a richiederlo loro direttamente al giudice? Ho qualche strumento dalla mia parte oppure devo / dobbiamo solo subire ed accettare le loro condizioni ?
    Inoltre ora l indennità di avviamento da dare al negozio ( bar / gelateria )chi la deve pagare ? Ultima ma non meno importante domanda, i miei genitori ( disoccupati) e mio fratello ( disabile) non hanno un posto dove andare a vivere, per cui nel caso raggiungessi un accordo di vendita per la metà di mia nonna posso chiedere che restino nell'immobile a titolo gratuito e che i locali saranno liberati solo dopo la morte di nonna (90enne ) . Mi scuso per tutte queste domande , ma la situazione in cui mi trovo e si trovano i miei famigliari è davvero o drammatica ... Grazie ancora...
     
  5. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    E' tutta una questione di trattativa tra le parti.
    A naso mi pare difficile che possano accettare un prezzo molto più alto (immagino) di quanto hanno pagato la prima metà dell'immobile. Ma non vuol dire.

    Il primo passo è stabilire un contatto. Forse meglio tramite un professionista dotato di spiccate capacità di mediazione.

    Potrebbero, per esempio, chiedervi di poter occupare a giorni alterni oppure determinate stanze. Se c'è accordo non è quello il problema.

    Questa la passo al nostro avvocato.


    Valutate rischi e benefici. Prima sentite la loro proposta.

    Qui non so risponderti.

    Chiedere si può chiedere, è una trattativa. Ma questa richiesta mi sembra difficile che venga accettata. Mettete sul piatto magari anche un paio di anni di affitto a loro spese.
    E' solo un'idea, poi valutate.

    Comprensibile. Chiedi pure senza timori.
     
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  6. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Individuano il valore locatizio e richiedono la corresponsione del 50%
    In quanto ADS dovrai portare il problema all'attenzione del giudice tutelare ed eventualmente suggerire rimedi: ad esempio dopo aver trovato un accordo per la vendita del 50%, sottoporre al Giudice Tutelare la proposta formulata dall'aggiudicatario per ottenere la relativa autorizzazione.
    Ritengo, anche se il punto meriterebbe maggiori approfondimenti, che l'indennità debba essere pagata da voi se avete dato voi disdetta prima dell'aggiudicazione. Sempre che vi siano i presupposti per il pagamento della indennità.
    I tempi e le modalità del rilascio saranno oggetto della trattativa volta a perseguire la vendita della quota della nonna.
     
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  7. ANGYD

    ANGYD Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Vi ringrazio molto per i preziosi consigli che mi avete dato. Il mio obiettivo é riuscire, con un buona trattativa, a ripianare tutti i debiti nonché garantire un 'tetto' ed un futuro più sereno alla mia famiglia possibilmente in tempi brevi e senza ulteriori interventi del tribunale. Grazie ancora!
     
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  8. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    In bocca al lupo, tienici aggiornati, se vuoi.
     
  9. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ciò che mi lascia perplesso è il motivo per cui una società possa comprare mezza quota. Francamente, non credo che si accontenti di riscuotere mezzo affitto.

    Probabilmente vi farà una proposta a prezzo stracciato per acquisire l'altra metà...

    Bell'impiccio per entrambe le parti direi...
     
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  10. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Sì, infatti è possibile. L'altra strategia è quella che ho descritto prima, attendono qualche anno e si prendono all'asta tutto.
     
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  11. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Anche se non credo abbiano puntato a tenere soldi "fermi" per qualche anno... Ciò potrebbe accadere nel caso in cui si fossero aggiudicato a 10k un qualcosa che in realtà vale 100k... Ma se parliamo di quarto esperimento di vendita, non credo sia questo il caso...
     
  12. ANGYD

    ANGYD Membro Attivo

    Privato Cittadino
    L immobile si trova in una zona di particolare interesse turistico. L'immobile per metà valeva 300, ed é stata aggiudicata a 100! Un bell'affare per loro. Chi ha comprato non é persona fisica, ma giuridica. Di sicuro vorranno acquistare l'altro 50! Non so se sarà possibile stralciare nel mio caso specifico perché il prezzo di vendita ( non inferiore alla stima giurata mi auguro) deve essere autorizzato dal giudice tutelare. Se dovessi presentare un'offerta al di sotto di stima il giudice potrebbe rifiutarsi perché non é a beneficio della nonna.
    Credo che questa sia un'arma a mio favore per la futura negoziazione. Voi che ne pensate ? Poi c'é anche la questione del negozio, occupato. Un altro impiccio per entrambi. Non voglio portarla per le lunghe con divisioni giudiziali che porterebbe solo altri costi altri tempi lunghi ed ulteriori sofferenze per la mia famiglia, ma non voglio nemmeno 'svendere' perché altrimenti i miei, tolti i debiti, non saprebbero dove andare. Tra l'altro i soldi ricavati dalla vendita di metà della nonna non si possono toccare!
     
  13. ANGYD

    ANGYD Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ...Come fanno a riprendersi tutto all'asta se va al 100%? Chi acquista all'asta dovrà essere una terza persona oppure no? E se rimane qualcosa dalla vendita all'asta si divide tra i due comproprietari .. Non mi pare a questo punto un grande affare nemmeno per loro, mi sbaglio ?
     
  14. ANGYD

    ANGYD Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Dimenticavo , la disdetta del locale commerciale l'ha data l'IVG. Dobbiamo comunque pagare noi i 18 mesi d'indennitá per la perdita dell'avviamento ?
     
  15. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Capisci bene però che se vale 600 (reale o da perizia?), anche nel caso in cui fosse (s)venduto a 400 (200 a voi e 200 a loro), avendo loro pagato la propria quota 100, loro guadagnerebbero comunque il doppio...

    Nelle aste per esecuzione immobiliari l'esecutato non può partecipare... Nelle aste per divisione giudiziale francamente non lo so, ma credo di sì (in ogni caso se è una società l'aggiudicataria, i soci potranno comunque partecipare, nel caso).
     
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  16. ANGYD

    ANGYD Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ok, ma i tempi sono lunghi ( 4/5 anni giusto? ) e poi ci sono tutti i costi che anche loro dovrebbero sostenere per promuovere un'azione del genere (20/30 k ?). Io credo che questo possa essere un deterrente anche per loro. Se così non fosse Macchiavelli al confronto sarebbe un frate francescano ;). Capisco che una società guarda solo al profitto, ma é pur sempre fatta di persone !!! L'unica via per la salvezza della mia famiglia é una mediazione e aspettare che loro facciano una proposta....che presumo, anche da quanto scritto ,sarà oscena:triste:.
     
  17. ANGYD

    ANGYD Membro Attivo

    Privato Cittadino
    La stima dell immobile è stata fatta dal perito CTU. Tra l'altro deprezzandola del 15 % per il locale commerciale occupato (?!?!). Sapreste dirmi perché ?
     
  18. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Bisognerebbe leggere la perizia, ma considera che in genere vale la regola "CTU che viene nominato, valore di stima che trovi". Poi magari può capitare che sia stata periziata anni fa. I prezzi sono calati...
     
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  19. ANGYD

    ANGYD Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Si infatti é del 2011 .. :triste:
     
  20. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Tutte le perizie vengono decurtate del 15% per dare un minimo di appetibilità di partenza all'asta.

    Io pero' non mi farei influenzare (o illudere) dalla stima della CTU.

    Soprattutto se anteriore alla recente riforma, molto probabile che sia sovrastimata rispetto al reale valore di mercato.

    Io al vostro posto partirei da una valutazione REALISTICA fatta da più agenzie della zona.

    Non quanto "vale" l'immobile ma quanto realmente si può ricavare dalla sua vendita, in condizioni normali. (Parti dal valore in condizioni normali, come se ci fosse un unico proprietario e senza problematiche varie).

    Quello deve essere il vostro riferimento di partenza. Ma è solo un punto di partenza.

    Avete la fortuna di possedere metà di un immobile di un certo valore, ok.
    Cercate un accordo ed evitate la divisione giudiziale.

    Per la questione del giudice tutelare non sono pratico, forse dovreste mettere alla sua attenzione che se rifiutate un accordo, sia pure sotto prezzo di mercato, le conseguenze, per vostra nonna potrebbero essere peggiorative nel tempo.
     
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