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  1. msquizzato

    msquizzato Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    PROCEDURA 63/2005 TRIBUNALE VERBANIA.
    1) VORREI SAPERE SE E' A NORMA DI LEGGE PUBBLICARE SOLAMENTE L'AVVISO DI VENDITA su Astegiudiziarie.it Le schede di altri immobili hanno correttamente anche la perizia ed eventualmente planimetria e foto.

    2) Il tribunale dice che posso visionare e non fotocopiare la perizia che hanno disponibile presso di loro. E' corretto?

    3) sull'avviso e' scritto "LOTTO 1) Intera proprieta' di casa a uso civile abitazione... " devo assolutamente intendere che e' in vendita il 100%? e fidarmi anche senza leggere la perizia?
    GRAZIE
     
  2. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Re: Asta pubblicata con avviso ma senza perizia

    Ciao msquizzato. Sinceramente non so se esista una norma di legge che imponga o meno l'obbligo di allegare anche la perizia.

    Nessun tribunale ti fa fotocopiare la perizia, anche perchè dovbresti usare attrezzature e carta di quel tribunale, figurati!!!

    La puoi però visionare. Se vai alla cancelleria del Tribunale e avendo il numero della procedura esecutiva puoi accedere al fascicolo, quantomeno alla perizia.

    Lì dovresti trovare tutte le informazioni che ti necessitano, anche se ho visto perizie che non dicevano nulla, solitamente ed ultimamente sono molto complete.

    Se non riesci a visionarla e studiarla (puoi sempre prendere appunti e studiartela a casa con calma) ti sconsiglio vivamente di partecipare all'asta, si trovano già sorprese in quelle peritate compiutamente.

    Comunque se proprio vuoi quell'immobile puoi sempre cercare di avere il nome del perito che ha effettuato la perizia, a titolo di pura cortesia potrebbe darti qualche informazione.

    Poi, come ti ho detto c'è il giudice delegato, presso la cancelleria puoi ottenere (forse) qualche informazone aggiuntiva, però non so, non conosco quel tribunale

    Ancora meglio sarebbe se l'asta non si svolgesse presso il tribunale ma da un professionista delegato, lì dovresti trovare maggiori informazioni.

    In ultimo dovrebbe esserci la facoltà di poter visionare l'immobile tramite il custode giudiziario (qui da noi lo fanno 1 volta per tutti un paio di giorni prima dell'asta) ed in quella sede ottenere qualche informazione aggiuntiva

    La dicitura intera proprietà sta ad indicare il 100% della stessa, ma non ti fidare assolutamente, magari c'è un affitto, magari c'è un usufrutto, magari chissà cosa c'è.

    Un saluto
     
  3. Francesca Cecchini

    Francesca Cecchini Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    puoi visionare la perizia e servirti di una delle macchine fotocopie self service all'interno del tribunale, o presso l'ordine avvocati del tribunale ce ne sarà una.
    Solo che le fotocopie non te le farà il cancelliere.
     
  4. alf

    alf Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Puoi visionare e fotocopiarti tutte le perizie che vuoi sono documenti pubblici a disposizione dell'utenza.
    Qualora qualche impiegato della cancelleria fallimentare dovesse farti problema fai una richiesta per iscritto pagando i diritti d'urgenza e di cancelleria.
    La perizia tecnica viene depositata in cancelleria ed e a disposizione di chi abbia interesse a visionarla, non viene allegato al bando che fissa l'incanto, sul bando trovi una descrizione piu o meno dettagliata del bene escomiato.
    il 100/100 significa la piena proprieta del bene.
    Se qualcuno , per far vedere che capisce qualcosa ma in realta non capisce totalmente nulla della materia,ti ha consigliato di lasciar perdere l'asta immobiliare perche ci sono delle sorprese, ti consiglio di non dargli retta e ricordati che non esiste al mondo immobile piu sicuro di quello acquistato ad un asta giudiziaria.
    Infatti il tuo acquisto e garantito dall'ente stesso che ha effettuato la vendita, vale a dire il giudice delegato all'esecuzione e dai suoi ausiliari qundi dal tribunale.
     
    A Sandro 7942 e Alessandro Frisoli piace questo messaggio.
  5. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Faccio i complimenti ad Alf soprattutto per l'ultima parte dell'intervento...
    Nei provvedimenti di questo tipo è sempre specificata la situazione dell'immobile in questione, è vero che si possono trovare anche immobili con difformità urbanistiche... Ma queste vengono sempre segnalate e divise in sanabili e non sanabili!

    L'unica cosa che riscontro sono i prezzi stabiliti eccessivamente fuori mercato... Mi è stato spiegato che i periti incaricati dai tribunali vengono pagati calcolando una percentuale sul loro prezzo di stima... Ergo sparano sempre un po' alto...

    Questo almeno nell'eporediese, a voi risulta?
     
  6. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Caro alf, visto che sono io ad aver consigliato di lasciar perdere l'asta in caso non sia reperibile o visionabile per qualunque motivo la perizia, presumo che quel qualcuno che per far vedere che capisce ma non capisce nulla sia io.

    Sul fatto che l'acquisto sia sicuro sono d'accordo con te.

    Gli eventuali problemi legati all'acquisto difatti li avevo anche specificati. Eventuali usufrutti, eventuali locazioni, ed ogni altro elemento idoneo per poter valutare serenamente l'acquisto.

    Pertanto non ho mai scritto che l'acquisto all'asta non sia sicuro, anzi...

    Alf visto che non ci capisco nulla, mi sai dire ESATTAMENTE, entro quanto un Tribunale dà il decreto di trasferimento ?

    Alf, in caso l'immobile sia occupato ma libero per la procedura, mi sai dire ESATTAMENTE, entro quanto tempo avrò la disponibilità dell'immobile

    Alf, ti invito, ed invito tutti, a visionare il sitto www.portaleaste.net dove i tribunali più evoluti pubblicano tutte le aste con le relative perizie, mentre nelle pubblicazioni che si trovano presso gli uffici postali e uffici pubblici in genere chiaramente non pubblicano anche la perizia ma solo il bando.
    Si tratta di metodologie lavoratve differenti e sia di chi pubblica che di chi fruisce.

    Vedo che non capendoci nulla io rispetto a te, sono un pelino più evoluto.

    Partecipo ad aste immobiliari da più di dieci anni, e mi sono aggiudicato più di un immobile con questo sistema, quindi forse mi permetto di parlare e di scrivere con una certa cognizione.

    Alf, ti è mai capitato che l'esecutato si abbracciasse ad una bombola del gas minacciando di farsi saltare per aria ?

    Recentemente tra l'altro è realmente e purtroppo successo.

    Li come pensi di comportarti?

    Quindi ribadisco all'amico di msquizzato che in mancanza di perizia, non perchè non sia stata eseguita, ma perchè non riesco a reperirla, io sconsiglio l'acquisto

    Tra l'altro è utile anche ottenere ulteriori informazioni circa CHI occupi l'immobile, e con il CHI intendo dire le caratteristiche soggettive della persona.

    Ti dirò di più, se mi aggiudico l'mmobile e ci guadagno 10.000 lascio perdere, se mi aggiudico l'immobile e ci guadagno 100.000 euro allora nel business plane che redigo sempre, prima di partecipare ad un'asta immobiliare, metto in preventivo anche la riparazione per l'esplosione della bombola del gas... ma lo devo sapere prima o mi sbaglio ?

    Ciao alf
     
  7. msquizzato

    msquizzato Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti,
    anche Astesì mi ha risposto che:
    1)La perizia, è assolutamente a norma di legge non trovarla sul sito, è a discrezione del notaio delegato inserirla o meno.

    2)E' obbligatorio da parte delle Cancellerie dei Tribunali , solo far visionare le perizie.A volte viene consentito fare fotocopie, ma è puramente discrezionale.

    3) Certo è in vendita il 100% del Lotto 1.
     
  8. msquizzato

    msquizzato Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, visto i Vostri preziosi interventi ne aprofitto per porre un'ulteriore questione:
    Come si legge dall'Avviso di vendita
    "...come risulta dalla relazione dell'esperto in data 05/08/2001....l'immobile risulta locato con contratto del 30/05/1999 allegato alla relazione integrativa in data gennaio 2007, cui si fa' espresso rinvio per ogni riferimento a riguardo;"
    Non avendo ancora avuto la possibilita' di leggere il fascicolo in tribunale quello che mi chiedo e:
    Se un contratto d'affitto e' al massimo di 4+4 anni dovrebbe essere scaduto il 30/05/2007. Se non e' stato rinnovato l'immobile dovrebbe essere LIBERO giusto??
    Altrimenti chi potrbbe aver rinnovato il contratto?

    grazie a tutti.
     
  9. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Nelle procedure esecutive i contratti di locazione stipulati PRIMA del pignoramento sono validi e seguono il loro corso. Pertanto se ti aggiudichi un immobile con inquilino con contratto di locazione stipulato prima del pignoramento, oltre all'immobile ti prendi anche l'inquilino, e tu diventi il nuovo locatario,

    Se invece il contratto di locazione è stato stipulato successivamente al pignoramento questo è NULLO e pertanto l'immobile è da considerarsi libero per la procedura

    Tutti gli atti eseguiti dall'esecutato successivamete al pignoramento non sono validi
     
    A msquizzato piace questo elemento.
  10. alf

    alf Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Per l'amico ALESSANDRO,
    Mi dispiace che tu abbia inteso il mio intervento come una invettiva nei tuoi confronti, io mi riferivo in modo generico a tutti quelli imbecilli che purtroppo sovente sconsigliano di acquistare ad un asta immobiliare giudiziaria perche a loro modo di pensare o si e avvoltoi o si e autolesionisti perche si vuol comprare un'immobile con mille problemi.
    Sinceramente non mi riferivo a te ! ancor di più non riesco a capire perche tu ti sei sentito attaccato visto che non ho fatto alcun riferimento al tuo intervento!
    Comunque la cosa per me non ha alcuna importanza!
    In riferimento a quanto tu mi chiedi, ti premetto che io faccio l'AI nel napoletano dove le aste giudiziarie spesso sono esperite nei confronti di persone molto rispettabili che ti fanno capire gentilmente, ma in modo univoco, direi cristallino,il loro saggio pensiero in merito ad una tua eventuale partecipazione all'asta!
    Fatta tale piccola premessa, al tribunale di napoli un decreto di trasferimento d'immobile viene fatto in circa sei mesi dall'aggiudicazione del bene esecutato, dipende dalla mole di lavoro del giudice delegato !
    Per quanto riguarda l'altro quesito concernente l'occupante di fatto che non vuole lasciare l'immobile, sinceramente mi fa specie che un esperto di aste giudiziarie come te non sappia come comportarsi!Se leggi un decreto di trasferimento dei numerosi beni subastati che tu riferisci di averti giudicato, noterai che ad un certo punto, verso la fine il giudice delegato onotaio usa la seguente dizione: Si da ordine a tutti coloro che posseggano di fatto o occupano il bene di lasciarlo immediatamente libero da cose e da persone al legittimo proprietario per evitare di incorrere nei reatiprevisti dalla legge!ergo ti rivolgi all'ufficiale giudiziario che provvederà coattivamente a immetterti nel possesso del bene immobile!
    Chiaramente, ma tu questo già lo sai, se l'immobile e locato sei costretto a rispettare il contratto di locazione!
    Qualora tu abbia altri quesiti lasciali pure sul forum , pure non avendo la tua preparazione mi fa piacere risponderti.
    ciao Alessandro
     
  11. alf

    alf Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    be guarda a volte e capitato di leggere delle perizie fatte in base a stime comparative di sei anni prima e i prezzi sono stati rilevati da agenzie locali che tutto possono fare tranne che gli agenti immobiliari: si i prezzi sono soggettivi variano da ctu a ctu!
    ciao sandro
     
    A il Custode piace questo elemento.
  12. msquizzato

    msquizzato Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Oggi hanno allegato anche la perizia cosi' mi sono evitato la strada in tribunale per visionane il fascicolo.
    Peccato, e' solo 1/2 della proprieta.
    La cosa strana e' che nell'avviso e' scritto INTERA PROPRIETA'.
    Ma i notai non dovrebbero fare piu attenzione a scrivere certi documenti?
     
  13. alf

    alf Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si infatti avrebbero dovuto scrivere "quota ideale pari al 50%della piena proprietà ".
    ciao
     
  14. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Al'amico Alf

    L'importante è chiarirsi :stretta_di_mano:

    Le "sorprese" che si possono incontrare nelle aste immobiliari sono "nascoste"

    Mi spiego meglio.

    Innanzi tutto a scanso di equivoci diciamo una cosa basilare e fondamentale non c'è acquisto più sicuro di quelo fatto ad un'asta immobiliare.

    L'immobile aggiudicato è assolutamente pulito da qualsiasi elemento ostativo alla sua trasferibilità, anche perchè lo si sta acquistando dal Tribunale, e questo per tranquilizzare chiunque voglia cimentarsi in questa attività.

    Ora veniamo alla pratica.

    Se l'immobile è fisicamente libero allora le cose sono più semplici, quando il tribunale darà al'aggiudicatario il decreto di trasferimento del'immobile, e qui i tempi non sono certi, si va dal mese al'anno e non chiedetemi il perchè, allora, e solo allora si diventa proprietari e si dispone del'immobile.

    Se l'immobile è libero per la procedura, può essere occupato sia dal'esecutato, che da un terzo che lo occupa senza titolo, e come dice giustamente alf, in sede di aggiudicazione il tribunale emette una sorta di decreto nel quale si ordina l'immediato rilascio del'immobile.

    Quel decreto equivale nele cause di sfratto allo sfratto immediatamente esecutivo. Ora in Italia la parola immediatamente vuol dire 2 mesi? 4 mesi? 6 mesi?

    Poi ci si può trovare di fronte a persone che il giorno dopo lasciano l'immobile e a persone che si mettono a fare scenate e piazzate e che si chiudono in casa fino al'arrivo dela forza pubblica (non dimentichiamoci che sono persone che hanno perso la propria casa!).

    Pertanto la certezza non c'è, bisogna mettere in conto anche questi fattori

    Mi sembra che queste informazioni sia giusto darle a chi vuole cimentarsi nele aste

    Un saluto a tutti ;)
     
  15. Francesca Cecchini

    Francesca Cecchini Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Scusa Alessandro, ma se l'immobile è libero è dichiarato tale, se è occupato dall'esecutato è dichiarato dall'esecutato, per precisione.
    Avuto il decreto di trasferimento, poi, non è necessario, in caso di immbile occupato dall'esecutato instaurare una procedura di sfratto, in ogni caso, ma si parte subito dal precetto per rilascio.
    Io ne ho seguite un certo numero, poi certamente sono "avvantaggiata", ma in asta non si compra male (non dico nulla sui prezzi, perchè quello non è il mio campo).
    Ciao
     
  16. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    grazie per la precisazione Francesca, difatti è quello che dico anch'io.

    Non occorre instaurare una procedura di sfratto, è come se lo sfratto esecutivo tu ce l'abbia già in mano. Corretto? Quello che non è certo è la data dell'effettivo rilascio
     
  17. alf

    alf Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Caro alessandro chiarimento effettuato!!!!!!
    Si infatti il decreto di trasferimento e un decreto quindi un titolo esecutivo, equivale ad una sentenun saluto za passata in giudicato,non c'e' bisogno di fare una causa di sfratto per riavere l'immobile e ne tanto meno agire in rivendicazione, ora dipende solo dalla disponibilità dell'ufficiale giudiziario e dalla disponibilità dell'eventuale forza pubblica per fa rilasciare coattivamente l'immobile dall'occupante sine titulo. Io penso che in un mesetto dalla notifica del precetto di rilascio dovresti aver risolto tutto!
    Un saluto Alf
     
  18. Francesca Cecchini

    Francesca Cecchini Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    mmmmm, scusa alf, non proprio così.
    Con il decreto di trasferimento in mano si ha titolo per agire direttamente in sfratto, ma non vuol dire che in un mese l'inquilino è fuori.
    Mi spiego: una volta che si ha in mano il decreto di traferimento, deve intervenire un legale, e notificare un precetto per rilascio. Dal ricevimento della notifica, trascorrono altri 10 giorni. Con in mano decreto e precetto notificato, il legale torna dall'ufficiale giudiziario, il quale verifica la regolarità della notifica e notifica l'avviso di rilascio, contenente la data prevista (e, per dirti, con un precetto notificato il 29 luglio, sto supplicando l'ufficiale giudiziario di fissarmi la data entro la metà di novembre....)
    Poi è necessario vedere se l'inquilino non si oppone, quanti accessi sono necessari, se serve la forza pubblica etc....
     
  19. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Francesca preparatissima come sempre, ma una domanda l'esecutato non può fare opposizione giusto? L'inquilino che opposizione fa? Se è dentro con contratto ante pignoramento non possiamo mandarlo via, se invece è dentro con contratto post pignoramento quel contratto è nullo? e come si agisce in quel caso.
     
  20. Francesca Cecchini

    Francesca Cecchini Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Per Alessandro:
    l'esecutato può fare opposizione, in vari casi.
    Classico, può richiedere uno slittamento dello sfratto per ragioni familiari (presenza di minori-portatori di handicap-ultrasessantacinquenni, etc...), a questo punto, però dovrebbe pagare il corrispettivo dell'occupazione
    Quanto alla tua domanda sull'inquilino, non mi è proprio chiara: se la casa è stata acquistata all'asta ed è occupata dall'esecutato, non è inquilino, se invece la casa aveva un contratto di locazione in essere (ma deve essere stato rilevato dalla perizia!), semplicemente dalla data del decreto di trasferimento passando la proprietà dell'immobile il contratto di locazione passa al nuovo proprietario, con diritti e doveri connessi.
    Se invece il contratto è successivo, è nullo, perchè sarebbe stato stilato con qualcuno che proprietario non è.
    Dimmi se ho capito giusto, ciao!
     

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