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  1. Teo85

    Teo85 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti

    sto valutando l'acquisto di un app.to che sarà venduto tramite asta giudiziaria.L'immobile risulta occupato con regolare contratto d'affito che però è scaduto nel 2010.Vorrei sapere :
    -Se ,essendo scaduto nel 2010, si puo considerare libero e quindi il classico rinnovo di altri 4 anni non è valido in casi come questi(esecuzione immobiliare)o se è automatico quindi scadra nel 2014.
    Ringrazio anticipatamente tutti per i chiarimenti

    Grazie
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    A naso non conoscendo bene la cosa, la legge dice che in mancanza di disdetta il contratto si proroga tacitamente, quindi valuta bene perchè per liberarlo dovrai attendere la scadenza del 2014 e avere un'esigenza reale e dimostrabile. Fabrizio
     
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  3. Teo85

    Teo85 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie per la risp.
    Ammettiamo che lo prendo lo stesso
    Per "un'esigenza reale e dimostrabile" puo rientrare la vendita,per esigenza di liquidità?
     
  4. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    no perchè la liquidità l'avrai anche se l'immobile è occupato
     
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  5. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Valuta bene che tipo di contratto di locazione é in essere, chi ti ha detto che il contratto é scaduto?
    Cosa c'é scritto nella perizia del tribunale?:occhi_al_cielo:
     
  6. PCB005

    PCB005 Membro Junior

    Altro Professionista
    Stiamo parlando di procedura esecutiva vero? non di asta giudiziaria da immobile in fallimento. Se così si dice che il pignoramento cristallizzi la situazione di fatto e di diritto. In pratica in costanza di procedura (la procedura esecutiva inizia con il pignoramento) i contratti di locazione non si rinnovano tacitamente, anzi sono disdettati. Quindi controlla di quando è la procedura esec. e fai i conti. Se è scaduto in costanza di procedura l'immobile lo puoi considerare libero o comunque puoi ritenere che il decreto che ti trasferisce l'immobile sia titolo di per se valido per chiamare la forza pubblica e sgomberarlo.
     
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  7. Teo85

    Teo85 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie per la risp.
    Rientriamo proprio in quel caso : pignoramento del 01/12/2009,contratto residenziale 01/05/2006 e scaduto 30/04/2010...quindi mi confermi che si puo considerare libero?Non è un titolo opponibile alla procedura poichè scaduto?
    ps.ti confermo che stiamo parlando di una esecuzione immobiliare e non fallimento.

    Grazie
     
  8. PCB005

    PCB005 Membro Junior

    Altro Professionista
    Il principio è quello che ti ho detto, della cristallizzazione degli atti/situazione al momento del pignoramento. Non puoi avere però una sicurezza matematica su questo (come in qualsiasi situazione giuridica) esistono infatti un sacco di precisazione o di particolarità che rigardano i rinnovi automatici in relazione ai singoli tipi di contratto. Occorrerebbe leggere il contratto e studiare la pratica ...
    Una cosa che noto dai pochi dati che hai trascritto è:
    a) che il termine per la disdetta se era semestrale è scaduto prima del pignoramento. il che potrebbe fare sollevare delle eccezioni all'inquilino, in ordine ad una acquisizione del diritto al rinnovo ... (espresso in parole senmplici)
    b) ordinariamente affinche avvenga il rinnovo durante la procedura ci vorrebbe un atto dispositivo del GE (Giudice dell'esecuzione) che ne dia il consenso. Normalmente non viene concesso perchè e conveniente che l'immobile sia venduto come libero. ma in effetti è una cosa che non sappiamo...
    c) ciò che mi sembra più importante è questo: affinchè il contratto si sia rinnovato (sempre che sia ammissibile il rinnovo!) il soggetto deve avere pagato i canoni di locazione al custode giudiziario anche negli anni della procedura esecutiva ... Ciò spesso non avviene per diversi motivi. Ma quello che a te interessa è di sapere se il soggetto adesso sta pagando i canoni. In questo modo tu puoi sapere con sicurezza quale è la situazione reale. Intendo dire se anche il contratto si fosse rinnovato (cosa che a mio parere è improbabile) se il tizio non paga tutti i mesi il canone l'appartamento sarebbe comunque liberabile per morosità. Quindi per prima cosa telefona al custode e fatti chiarire la situazione (il cui riferimento è scritto sempre sul bando d'asta).
    Spero sia di utilità
     
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  9. Teo85

    Teo85 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Tempo fa contattai il custode che mi disse che si trattava di un immobile occupato,ma io non ho chiesto a chi versava(se lo versa)l'affitto attuale occupante.Cmq lunedi richiamo e chiedo tutto(copia del contratto di locazione) poichè sono al 90 % convinto che il custode avendo letto semplicemente la perizia e avendo letto occupato non si sia posto minimamente il problema.Ricapitolando quello che interessa a me :L'immobile è stato pignorato nel 2009,il contratto a uso residenziale (4 anni)è stato registrato nel 2006(quindi prima) ma è scaduto nel 2010(durante la procedura di vendita) quindi non è stato possibile rinnovarlo,inoltre se mi accerto che il custode non incassa nessun affitto posso liberarlo per morosità.

    Grazie
     
  10. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Normalmente nelle aste se l'immobile è occupato per regolare contratto di fitto accertato e registrato antecedentemente al decreto di vendita, questi si intende affittato e come tale viene posto in asta, questo perchè ai sensi dell'art. 2923 c.c. il contratto è opponibile all'aggiudicatario. Se nel periodo finestra coperto dal decreto di vendita, il contratto è in naturale scadenza , questi si intende rinnovato per altri 4 anni se trattasi di contratto 4 + 4 ( è normale che sarà la tipologia di contratto a fare da eventuale rinnovo ) l'aggiudicatario una volta immesso nel possesso dell'immobile per decreto , subentra .. sulla base del succitato art. 2923 al vecchio proprietario nella gestione del contratto rispettandone gli accordi e riscuotendone gli affitti. Il nuovo proprietario può opporsi al contratto solo ed esclusivamente in presenza di :
    - morosità pregressa ( iniziando la relativa procedura ) ;
    - di simulazione di contratto di affitto;
    - di contratto di affitto con canone mensile inferiore per 1/3 al giusto canone del momento.
    In ogni caso il nuovo proprietario subentrando al vecchio proprietario dovrà rispettare e seguire le leggi in materia di affitti. Fabrizio
     
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  11. Teo85

    Teo85 Membro Junior

    Privato Cittadino
    X Studiopci
    Grazie per il chiarimento
    Se riesco ad accertare che l'attuale affittuario non ha pagato l'affito prima che me lo aggiudico(se me lo agggiudico) posso attivare la procedura di sfratto per morosità pregressa?Mi sai dare qualche spiegazione in piu per quanto riguarda la relativa procedura(tempi,costi,modalità)?
    Grazie
     
  12. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Attento a non scrivere in maiuscolo nei forum che equivale ad urlare... ed anche se siamo lontani ... ti sento :risata: ... per riuscire ad accertare che l'inquilino sia moroso dovresti vedere chi è stato nominato custode giudiziario dell'immobile, nei casi di immobile occupato da persona diversa dall'esecutato con regolare titolo... in questo caso contratto di affitto ... il G.E. nè tenuto a nominare un custode in persona diversa dall'esecutato... questi ( il custode giudiziario ) ha i poteri e l'obbligo di custodire ed amministrare il bene in suo staggio... quindi nel caso di immobile sottosposto a procedura di vendita ed in affitto ha l'obbligo di riscuotere i canoni, pagarne le eventuali spese, e nel caso di inquilino moroso proporre e seguire la procedura di sfratto per morosità... se non si attiene a questi compiti oltre ad essere sollevato dal compito ne pagherà anche le conseguenze. Questo per dire che sarà molto difficile che tu possa trovare una situazione di morosità pregressa ed oltretutto senza procedura di sfratto per morosità gia iniziata... oppure che tu possa trovare un inquilino con un contratto scaduto e non rinnovato... tenendo presente che la legge 80/2005 e la legge 263/2005 non hanno modificato nulla sul punto, pertanto la locazione stipulata dal debitore prima del pignoramento sarà opponibile (a norma dell’art. 2923 c.c.)al nuovo proprietario, il curatore, sentito il G.E. ha l'obbligo di sostituirsi al proprietario naturale e quindi o mandare entro i termini dei 6 mesi prima della naturale scadenza la finita locazione o rinnovare tacitamente il contratto di locazione.... quindi nel momento in cui tu dovessi aggiudicarti l'immobile, in presenza di un regolare contratto residenziale valido dovrai sottostare a tutti gli obblighi prescritti per legge ai proprietari di immobili locati. Spero di essere stato chiaro Fabrizio
     
  13. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Il rinnovo sarebbe solo fino al 2014, in quanto è di quattro anni in quattro anni, solo il primo rinnovo è automatico, mentre questo è il terzo. 4+4 e basta.
    Una volta aggiudicato mandagli subito la disdetta nella forma prevista dalla legge.
    Non c'è da domostrare nessuna esigenza. Se ci fosse la morosità lo sfratto sarebbe immediato ma anche 2014 è vicino.
     
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  14. marco tartari

    marco tartari Membro Attivo

    Altro Professionista

    Veramente interessante, hai descritto il caso con una precisione puntigliosa
     
  15. marco tartari

    marco tartari Membro Attivo

    Altro Professionista

    Quello che affrma PCB005 è interessante

    Lui afferma che allo scadere del contratto generalmente questo non viene rinnovato, e che addirittura per farlo questo deve essere deciso dal GE.
    Nessun GE prenderebbe questa iniziativa su un bene che deve essere basastato!
    Sarebbe difficile per lui giustificare la decisione.

    I contratto generalmente hanno durata 4+4, a quello che sostienti il primo rinnovo è scontato, ci vorrebbero motivazioni non espletabili in questo caso.

    Alla fine degli otto anni deve essere inviata una disdetta se non si rinnova di
    altri 4 anni.

    Ecco spesso leggendo gli annunci ci sono case basastate con contratto di
    affitto opponibile quando questo e oramai scaduto!!!

    Sarebbe interessante approfondire
     
  16. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non capisco perchè ti stai complicando la vita con una ipotesi che non esiste : ti ho spiegato che dopo il 4+4 puoi mandare al disdetta. Non vedo le "cristallizzazioni". La legge sulla locazione è una LEGGE.
     
  17. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non capisco il senso del tuo discorso. Il contratto scadrebbe in ogni caso al massimo nel 2014, se non prima per eventuale morosità ( che è una pura illazione ) ed in ogni caso le mensilità insolute andrebbero alla massa creditrice e non certo al compratore attuale. Consiglio di leggere meglio le discussioni che parlano di date ben chiare : contratto 2006, primo rinnovo 2010 e fine della fiera.
     
  18. PCB005

    PCB005 Membro Junior

    Altro Professionista
    Cassazione civile sez. VI
    Data: 02 novembre 2011
    Numero: n. 22711
    MASSIMA: In pendenza di procedimento di esecuzione forzata, la rinnovazione del contratto di locazione dell'immobile pignorato deve essere disposta dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'art. 560 c.p.c., essendo inopponibile all'aggiudicatario qualsiasi forma di rinnovazione tacita dovuta a mancata disdetta.
     
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  19. selah

    selah Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Molto interessante. Nel caso dell'asta a cui vorrei partecipare, l'immobile è attualmente locato per brevi periodi tramite una società fondata nel 2012 quando l'immobile era già pignorato nel 2010. Giustamente il custode mi ha detto che la società che si occupa delle locazioni lo fa senza titolo
     

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