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  1. ciciomaz

    ciciomaz Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    ho firmato una proposta di acquisto per un immobile C/2 a euro 150.000. Il mediatore (Agente immobiliare) e il venditore (Costruttore) mi hanno detto che l'atto verrà stipulato dal notaio sulla base del doppio della rendita catastale (circa euro 40.000 sui quali ovviamente verserò IVA), il resto il costruttore lo vuole cash, anche perchè dice che se no sarei costretto a versare 30.000 euro di IVA in più che comunque non mi potrei scaricare essendo un privato..... A prescindere dalla moralità dubbia.... io come acquirente cosa rischio? di passare io per evasore? posso perdere la proprietà della casa in quanto l'atto è stato stipulato ad una cifra molto inferiore del reale? rischia il notaio? Grazie
     
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non capisco perchè dichiarare il "doppio della rendita catastale".
    Forse vuole dichiarare la cifra di 40 mila che è la cifra vicina alla spesa da lui sostenuta e quindi per non pagare le tasse.
    La differenza tra il prezzo di acquisto (150 mila) e quello che dovreste indicare in atto (40 mila) è abissale.
    110 mila in nero su 150 mila!!!!!!!! Il 73% in meno!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
    I rischi li correte entrambi, tu che hai pagato in nero ed il costruttore che ha incassato in nero.
    Le sanzioni non vengono divise per due ma ognuno si becca la sua e sono sanzioni per evasione fiscale.
    Ci potrebbe scappare anche il penale in quanto cifra superiore ai 50 mila euro. Controllerò.
    E' vero che risparmi sull'IVA, ma ti metti la salute in malattia, stanne certo.
    Il notaio non rischia niente, come al solito.
    E' un certificatore delle vostre volontà.
    Vedrà solo l'assegno circolare che sarà descritto in atto e forse se ne farà anche una fotocopia.
    Punto.
     
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  3. Leiter

    Leiter Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Condivido la pericolositá. Inolotr in caso di fallimento del costruttore c'è la revocatoria (anche due anni dopo la firma dell'atto!!). Il Giudice fallimentare puo' annullare l'atto!! Il cash sarebbe tutto perso. Forse anche di più.

    Stai molto attento.

    Saluti

    Leiter 2
     
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  4. tempozero

    tempozero Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    scusa l'indiscrezione, ma l'immobile lo acquisti per investimento o per uso tuo diretto?
     
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  5. ciciomaz

    ciciomaz Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Lo acquisterei come seconda casa.... come uso personale..... ma perchè il costruttore dovrebbe fallire? la casa è terminata e ha gia tutte le agibilità/abitabilità di Legge.... Scusate la mia ignoranza forse mi sfugge qualcosa....
     
  6. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Un C/2 come seconda casa?
    Sicuramente per uso personale.
    I costruttori "possono" fallire, come tutti i commercianti o industriali o artgiani.
    In caso di fallimento il curatore controlla tutte le operazioni definite dal fallito nei due anni precedenti.
    Se scopre che un bene è stato ceduto con atto pubblico ad un prezzo inferiore al mercato "può" revocare quella vendita.
    Sia chiaro la revoca salvo che l'acquirente provi che non conosceva lo stato di insolvenza del costruttore. (quindi prima di concludere accertati presso la CCIAA e sul bollettino dei protesti).
    E' certo che se il tuo bene ha un mercato di 150 mila e viene ceduto per 40 mila, non occorre un curatore o un perito per capire che è un prezzo simulato...............
    Se opera la revocatoria quel bene rientra nell'attivo del fallimento il curatore lo mette in vendita al prezzo che il perito gli indicherà.
     
  7. tempozero

    tempozero Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    sottoscrivo quanto appena indicato da Antonello!
    Per quanto alla mia domanda, volevo solo capire se nell'ambito della tua attività avevi la possibilità di recuperare l'IVA che andresti a pagare....mi spiego:
    se i locali servivano direttamente a te esercitandovi la tua attività, l'immobile avresti potuto intestarlo alla ditta che se in regime d'IVA recuperava il versato;
    Se così non fosse, come mi sembra di capire, potrebbe essere un'idea costituire una società immobiliare ad hoc che si intesterebbe l'immobile e gestrirebbe in maniera "adeguata" gli utili derivanti dallo stesso, recuperando, almeno in termine di credito d'imposta 30.000 euro che potresti a quel punto pagare con più serenità al venditore.
     
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  8. ciciomaz

    ciciomaz Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma l'importo che è scritto sulla proposta di vendita non cita nè la frase IVA compresa nè la frase più IVA... quindi cosa devo pensare che ai 150000 devo aggiungere un costo di 30000 per l'IVA che non potrei mai detrarre essendo un privato????
     
  9. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Di solito si scrive, per correttezza.
    Se non è scritto nulla, segue l'imposta di legge: Imposta sul Valore Aggiunto (I.V.A.).
     
  10. tempozero

    tempozero Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    esattamente!
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Chiedo: IVA al 20% per un privato?
     
  12. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' Ciciomaz che l'ha detto in quanto così richiesto dal costruttore .
    Comunque gli alleghiamo uno specchietto che può servire.
     

    Files Allegati:

  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se acquista un privato per me è 10%
     
  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se il privato acquista da impresa costruttrice un immobile commerciale entro 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori l'I.V.A. è al 20%.
    S. E. & O.
     
  15. steffan

    steffan Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusa, ma il IVA 20% del valore catastale o del prezzo vero? Es. locale c2 prezzo 40.000 E. si paga il 20% di 40.000? ovvero 8.000 E.? oppure il 20% del catastale?

    Grazie in anticipo della risposta.
     
  16. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    del valore citato in atto. Non si paga mai sul catastale per il commerciale
     
  17. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Del vero.
     
  18. metronos

    metronos Nuovo Iscritto

    Mediatore Creditizio
    Mi intrometto, scusandomi anticipatamente , per formulare al sig. Antonello due domande connesse con ll'acquisto di un locale commerciale C1.
    Sono nuovo del forum quindi scusatemi se inciampo in qualche irregolarità!

    sto per comprare un locale C1 a euro 67.000,00
    Per pagare meno tasse (imposta registro ecc) vorrei denunciare sull'atto solamente 45.000 euro Il valore catastale dell'immobile è di euro 21.000.
    Il venditore è d'accordo. Posso rischiare, secondo lei? E' alta la possibilità di subire un accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate? Quanto tempo si riserva l'agenzia per effettuare l'accertamento? due o cinque? L'agenzia immobiliare mi ha un po' terrorizzato con i dati tratti dall'Osservatorio immobiliare (agenzia delle entrate) che, considerando il prezzo minimo di mercato, determinano un'importo superiore a quello che io sto pagando (euro 69.000). grazie per la gentile consulenza. Tonino
     
  19. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' un pagamento in nero x evadere le tasse quindi oltre ad occultamento del prezzo con quello che ne consegue starei attento a pubblicarlo così perchè i funzionari dell'ade leggono il forum e soprattutto le compracvendite di locali commerciali sono ormai controllate in toto-
    Gliaccertamenti vengono fatti in base ai valori dell'osservatorio: se il valore che dichiari è inferiore al loro, l'accertamento è praticamente certo. Il tempo mi pare sia di 3 anni.
     
  20. metronos

    metronos Nuovo Iscritto

    Mediatore Creditizio
    Grazie sig. Umberto per la tempestiva risposta.

    Mi permetta di ritornare sull'argomento.
    Nel mio caso pagherei 67.000 per l'acquisto mentre il fisco (osservatorio immobiliare) me lo valuta euro 68.400. Tenga conto che io sto pagando un importo al di sopra di quelli che sono i veri valori di mercato.
    E' sicuro che gli accertamenti vengono effettuati automanticamente con i dati dell'osservatori?
    Che cosa succede se mi fanno l'accertamento?
    Dovrei pagare la differenza e immagino il 30% di sanzione?
    Posso fare ricorso? Mi conviene?
    Come vede i dubbi sono tanti come la rabbia che si scatena in un piccolo risparmiatore come il sottoscritto......
     

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